万科17英里风波之三大伏笔

这盏中国房地产企业的指路明灯，近些天有点风雨飘摇。

事情大不大？说大就大，说小就小。事情在网络上挺大，群情激愤，删而复贴，贴而复删。事情在事发地的媒体上却很小，一声炸雷过后，深圳媒体几乎都先聋后哑，集体失语兼坐而假寐。

17英里，那是太平洋的一角，是南中国的财富名利场，是中国豪宅“能与这个世界保持的距离”。一年多前，万科17英里“拿地疑云”未散，严迅奇主刀的方盒子建筑已令这个世界为之惊艳。惊艳献给严迅奇，更献给万科—— 一向以建筑标准化和中端产品见长的万科，竟然在其沉稳的产品线之外擦出火花，以标准的全海景建筑形态和简约豪宅风范，向世人证明万科的自选动作既高又飘，而且落地很稳。

万科十七英里：17个小时的沧海桑田

17英里的产品成功出乎不少人的预料，或许连万科自己也始料未及。因认筹客户数量庞大且对价格敏感度较低，一期别墅从最初的万元左右卖方心理价位狂飙至正式开盘的两万元左右仍炙手可热，其二期海景公寓便成为更多人聚焦的目标。

17英里海景公寓，位于项目坡地高端，为并列两栋弧板小户型建筑。关于这两幢矗立于海岸高处、别墅区上方的大体量板楼，曾有人认为其不伦不类，破了岸线天际线也破了豪宅客群的纯粹感。或许正是缘于全海景设计前提下，追求别墅部分的更低密度并打通数条面海纵向视线走廊所导致的可售面积缺失，才诞生了二期这两幢与项目特质和周边景观均不协调的公寓大楼。而此次不幸发生的17英里售楼处风波，销售的正是这两幢楼。

万科十七英里－注定生来不“平凡”？！

事件的突发具备偶然性，但偶然之中似乎存在某些必然。

 一期的热卖和热价极大地抬升了发展商的自我意识和心理预期，但也很容易陷入二期价格定位与利益最大化的矛盾心态中：公寓肯定不该比别墅贵，但公寓已属项目尾盘，价格肯定要冲一下，况且全深圳的商品房都在涨，况且公寓面积小单价高一点总价也不会太高，再况且二期买家或许是奔着与一期别墅业主为邻来的……总之有太多理由把二期卖个高价，但宏观调控时期似乎也不宜太过乐观。矛盾和逐步拉高售价的心态下，才会出现惜售、加推和后推房源价格出现涨幅等等后续状况。这种因占有稀缺景观资源而导致的对利润最大化的渴望和躁动，埋下了不幸事件的第一个伏笔。

 严格地说，一期别墅和二期公寓的买家并非同一客群，但二者的购买动机是趋同的，即度假自住、商务用途和长线投资。地位有高低之分，财富有多少之分，但作为认同万科项目的买家，无论一期二期还是其他，来的都是客，都应该受到自始至终的善待，这是商业文明的基本逻辑。或许热销项目的开盘现场组织颇有难度，但漫长的等待和变故频出显然有悖常理，这与拜金意识先行的深圳本土文化不无干系，事件之后迅速冒出的“内地客”、“愚昧”、“差别待遇”等深圳本土言论，为此类貌似文明的商业潜意识做下注脚。这种因占有强势品牌、强势产品、强势销售流程而形成的优越心态和卖方市场潜规则，埋下了不幸事件的第二个伏笔。

尽管万科的标杆是美国普尔蒂公司，但不少中国企业的标杆却是万科。万科之于中国地产，如同联想之于中国IT、海尔之于中国家电。联想为什么？王石是怎样炼成的？激情设问，铿锵作答，昭示着产业领跑者的赢家风范。

品牌企业自然会被苛求，放大镜下的万科并非完美。从北京万科频频换帅，到万科金色家园维权风波，到当年王石对孙宏斌的不宽容，再到万科此次应对危机的律师公函，或多或少在给这一品牌减分。这是表象。

地产十余年，中国地产集团性企业在品牌化过程中所遇到的种种问题和困顿，万科同样难以绕过，比如制度严谨化带来的决策效率问题、垂直化管理带来的系统横向沟通和协作问题、异地多项目开发带来的本土化和终端管理问题，乃至企业品牌效应带来的公众亲和力和业界亲和力等问题，似乎均有待提升。

作为游离于万科主流产品线之外的豪宅个案，17英里的产品设计、营销策略设计等多由万科深圳公司与服务商共同完成，这不仅检验万科在这一个性化项目上整合业界下游资源的手段，更考验万科处理此类热销个案时，在价格定位、销售控制、应变对策等方面的预见性和合理性。17英里销售现场失控，短时间内一丑遮百俊，是非暂且不论，表明万科在项目运作的终端管理上并非成熟，出现不应有的低级错误。此为不幸事件的伏笔之三。

 阳光逼人的17英里突遭变故令人扼腕。事件发生后万科的危机公关策略令人扼腕。当地主流媒体不约而同的沉默令人扼腕。

人非圣贤，孰能无过？但人非草木，岂可无情？

一声叹息。一叹再叹。黑云过境的万科17英里，何时还原清澈？

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