车库到底归属于谁 如何理解“约定”的含义？

搜房：南京车库规定面临调整，根据《物权法》四审稿中的相关规定：“车库的归属，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的属于业主共有”对这点您怎么看？

邱教授：对于现在的这个关于车库的规定我是支持的。在国外，分几种情况，一是开发商公化的时候，是公化作为公用地。市政用地，开发商所有用地还是小区的共有用地是不一样的概念。首先看规划，因为他涉及到开发商所取得土地使用权的证的情况不一样。还涉及到车库的建设费用由谁来承担。二，分封闭性车库和非封闭性车库，封闭性车库就是有专有权的，如果开发商没有共摊，在售楼的时候保留了所有权，那就归开发商所有。那么小区业主买的就是使用权，或者停车位，仅仅是这样。如果在售房合同中没有讲，或者是打进共摊成分了，那么谁愿意买，买下来的就是所有权。而开放性的车库就是小区的共有财产，那么开发商后期的物业只能收管理费。

搜房：如何理解“约定”这个词？

这个也是个大问题，如果开发商在售房合同中说：本小区提供地下车库的产权。那只要我买了房子就算约定了。首先看卖房前有没有先示，再看有没有正式进入合约，第三就是如果今后收房收据要细分，什么都应该有个详细的项目发票。

搜房：那么是不是物权法一出台，南京地方政府的规定就会失效？

邱教授：是的，物权法正式实施日其与之冲突的下位法即失效。在物权法没有实施以前，如果上位法和下位法发生冲突，从而产生诉讼，那就要看各级法院理不理会南京政府的这个行为。

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