期房预售四面伏击 开发商集体否认空手套白狼

据北京现代商报报道，距离建设部关于“近期不会取消商品房预售制度”的澄清刚两个月，又有专家对预售制提出异议。10月下旬，在中消协举办的商品房销售模式研讨会上，有专家表示，如果让房屋预售制度仍然运作，就应该提高房地产市场的准入门槛，提议“楼盘建成70%或者封顶方可预售”。24日，针对此种说法，任志强、张宝全等开发商明确表示反对。

“允许预售时，投资已过半，非要整死开发商吗？！”

今典集团董事长张宝全用“今非昔比”来概括目前开发商在开发资金上面临的压力。“原来只要完成项目立项，报了规划，交一部分土地出让的定金，有些协议出让的则可能是先欠着，这样一个项目就可以动工了，用的多数是银行的贷款。”

而现在一个房地产项目要拿到预售许可证，必须具备如下“硬件”：该项目的直接投资达到25%以上，建筑盖到正负零(出地面)，同时按照土地招牌挂交易时达成的协议交纳土地出让金。“这样算来，开发商在一个项目上的投资已经达到甚至超过50%，这么大的资金压力，难道非要整死开发商吗？！”

他认为，从协议出让到完全实行招拍挂，土地交易方式的改变使得现有预售制度下的房地产项目多数接近半成品状，一些注重品牌经营的开发商则会自动选择准现房、甚至现房形式销售。

“现货交易是最原始的交易方式”

专家观点：商品房预售制度是万恶之源，是房地产市场中各种失信、违约、侵权乃至欺诈行为的根源之一，还助长了消费者在信息极不对称的情况下追涨不追跌的非理性消费。赞成废除预售制，推行现房制度改革。

张宝全称，当市场发展成熟、供需持平时，“市场自然会有所选择”，试图用政府强制的办法取消预售，“是典型的计划经济的头脑”。他举例，现在深圳已经在事实上实现现房销售。“‘一手交钱一手交货’是最原始的买卖方式。在我们的生活中，有很多都是预付费的交易行为。现在强调现房销售，其实是社会经济制度的倒退。”华远集团董事长任志强说。

任志强认为，像波音飞机不可能像电视放在柜台上现货交易一样，住房也同样适用预售制，预期交易能实现最小的投入而获得最大的产出。

“地产商空手套白狼根本无从说起”

专家观点：在美国，购房者在购买预售房时先支付定金，待到住房真正交付后，开发商才能从银行得到消费者的房款或按揭贷款。中国的情况正好相反，预售制实际上促成开发商“空手套白狼”，购房者从银行获得的按揭贷款无条件地划拨给开发商做开发之用。中国可以借鉴国外的相应做法。

“我掌握的情况正好相反。”任志强介绍，去年全国通过住房贷款购房的仅占到房屋销售总额的44%，换句话说，更多的购房人是用自有资金买房。他认为，在今年银行提高购房贷款门槛的条件下，该比例会更低。所以“空手套白狼，根本无从说起”。

任志强认为，之所以会出现开发商过分依赖银行贷款的状况，是因为国内现有的融资渠道有限。“国内的房地产信托很不发达，设立地产基金还没有法律保障，而这些方式在国外是常用的。为什么我们不能用市场的方式来解决问题，非要使用反市场的、计划的手段？”

他表示，在国外，政府对住房销售形式完全没有约定，只是对开发贷款有相应的规定和监管，比如在施工阶段，开发商只有拿到与施工单位的合同，银行才能对其提供施工贷款。

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