上海楼市神话的思考 离崩盘还有多远

 2005年的上海楼市演绎了一大神奇，未来走向为全国所关注，尤其牵动着身处上海的开发商、政府和广大市民的神经。上海楼市的未来走向到底如何，很多人都是一头迷雾。之前听过许多谈论，也看过不少专门文章的分析，总结起来大体上有三种观点。

第一种观点认为上海房价只会微调，跌幅在15%以内；第二种观点认为上海房价会出现较大的回调，跌幅将在20%~30%之间；第三种观点认为上海楼市将会出现类似20世纪90年代海南和香港楼市那样的崩盘，跌幅超过50%以上。

据笔者的观察，上海房价的跌幅已普遍超过15%，所以第一种观点不攻自破了，但将来到底会跌多少是需要认真分析的。

运用正确的分析工具

去年10月底央行的加息不但没有遏制上海房价的过快上涨，反而使房价加速上行，成为上海楼市疯狂炒作的导火线，笔者有幸在今年春节前后亲眼目睹了上海楼市暴涨的神话。从2005年1月到3月的短短2~3月内，上海房价至少上涨了20%左右。

最后的疯狂导致上海市政府和中央政府出台更加严厉的打压政策，其中要数停止贷款转按揭和两年内出售购房交5%营业税最为严厉。如此严厉的打压政策令许多炒房者措手不及，他们在4月便神奇地消失了，多数自住购房者也从此进入了观望状态。在购房需求大幅度减少的情况下，虚高的房价进入下行通道成为必然。

在判断上海楼市存在多少泡沫和房价该跌多少的问题上，不同的人从不同的角度，运用不同的方法进行分析，有些人运用“房价收入比”的方法，有些人从中低收入市民的情绪来看问题，还有的从市民房产财富缩水的角度着眼。运用这些分析方法本身是没有问题的，但是如何运用这些分析方法是值得商榷的。

稍微懂点经济学的人就知道，价格变化是由供需关系决定的。因此，运用供求规律来分析上海房价是最根本的方法，也是唯一正确的方法。

如果对上海房产的供需关系做一个整体分析的话，在土地资源相对有限的情况下，房价主要取决于需求的变化状况。随着经济的发展和人们收入的提高，上海住房的需求增长从长期来看无疑是要超过供给增长的速度，因此房价未来长期上涨的趋势是不会改变的。但是，房价的长期上涨趋势不可能是直线式上涨，住房只要是商品就不能例外，其价格也将呈现周期性波动，阶段性下跌是非常正常的现象。

上海房价该跌多少

现在来具体分析上海房价该跌多少的问题，先来说“房价收入比”分析法。有的人拿上海房价与上海本地人的收入进行比较，从而得出上海房价收入比过高和暴跌的结论。但是，这样的分析显然是不符合实际情况的，忽视了上海在中国乃至世界的重要地位。

上海在中国具有无与伦比的地理位置，其经济潜能远在珠三角的香港之上。所以，大量的外地人和不少的外国人奔赴上海谋求发展，他们或者已在上海购房居住，或者准备在上海购房，如果把这些人的收入算在内，那么上海的房价收入比会降低不少。

可以预见，随着中国经济的发展和上海地位的提高，未来上海的房价肯定要超过香港。如果这样来看的话，上海的住房需求是相当强劲的，房价比较高是正常的，其泡沫并不像某些人预测的那么大，得出上海楼市大跌50%以上的结论显然太过主观。所以，不能简单地做房价收入比的分析，尽管房价收入比是国际上通行的分析方法。

其次，从中低收入市民的情绪来看，上海过高的房价的确是许多中低收入市民难以承受的，这势必影响不少市民的生活质量，从而进一步影响到社会的稳定。所以，政府进行适当的调控是必要的，但如何调控就需要政府多做研究了。宏观调控无疑只能从供需关系着手，实践证明打压需求才能更好地打压房价。

那么房价是否打压得越低越好呢？如果仅从个别人的眼前利益着想，房价肯定是越低越好；但是如果从普通大众的长远利益来看恐怕未必。因为，作为支柱产业之一的房地产具有牵一发而动全身的作用，一旦楼市崩盘就会引发整体经济的衰退，遭殃更深的将肯定是中低收入者，他们或将失业，或将面临更低的收入，更谈不上买房改善居住条件了。

所以，上海本地低收入市民应该调整心态，不能指望政府完全无偿帮助解决住房问题，还应该提高自己的竞争力。那些希望靠行政办法，阻拦“外地人”购房或推行差异购房的想法是缺乏胸襟的，也是与国际化大都市很不相称的。

有些人认为，打压房价会造成多数家庭财富缩水，并以75%的市民拥有住房为由，得出“调控的目的只是稳定房价，政府不会让房价进一步下跌，最多只会是微跌”的结论。这个结论并不可靠，房价较大幅度的下跌固然引起有房家庭财富的较大幅度缩水，但对大多数只有一套自住房的市民来说，其效用水平没有丝毫的减损，除非移民离开上海。

相反，对于那些还没有购房的市民来讲，房价较大幅度的下跌无疑是福音。唯一真正遭受财富损失的，是房产开发商和那些以炒房为目的投资人，然而这部分人毕竟是少数。所以，房价较大幅度的下跌对广大市民来说是有利的，不存在财富的真正缩水。

当然，以上推论是有前提条件的，即房价的较大幅度下跌只是泡沫的挤出，不引发整体经济的衰退。而且，在存在较大泡沫的情况下，一旦下跌预期坚挺，即使政府也不可能在短期内挽救房价的跌势。

如何评估楼市泡沫

上海楼市到底有多少泡沫？如何评估？我们知道，住房需求包括自住需求、投资需求和投机需求，但是投资需求和投机需求在房价快速上涨条件下是很难区分的，所以空置率是衡量泡沫多少最直观的指标，比“房价收入比”法容易统计。

据笔者长期观察，虽然上海房价在2002年就进入了快速上涨的通道，但那时投机炒房的人很少，只是到2003年下半年才开始多起来。虽然投机需求在2004年5月叫停期房转让后得到一定的遏制，但估计到2004年上半年上海楼市至少积累了10%左右的泡沫；2004年10月后投机炒房又开始行动起来，到2005年春节前后进入疯狂，估计到3月泡沫成分已增加到30%左右。尽管经济增长和收入提高会消除部分泡沫，但要彻底挤出泡沫的话，房价至少要跌20%~30%。所以，上海楼市大跌50%以上的观点是缺乏微观经济基础的，而跌20%~30%是比较符合实际的。

当然，上海楼市崩盘不是完全不可能的，但这必须有宏观经济条件的存在，即中国像东南亚一样出现严重的经济危机。但目前的中国经济不太可能出现这种情况，因为中国工业化起步比较迟，市场还不是很成熟，没有到达需要根本转型的时期，中国政府也应有化解风险的能力。所以，中国经济未来的长期繁荣是上海楼市不会崩盘的信心所在。

还有的人认为，上海楼市的崩盘只是局部的，比如像海南房地产泡沫破灭那样，对中国宏观经济不太构成什么影响。但是，这种观点是错误的，海南与上海是根本不能相提并论的。上海在中国独特的经济地理位置，是任何其他地方无法取代的，所以它始终成为许多优秀内资和外资企业最青睐的地方，尽管它的商务成本已经比较高了。

很显然，如果上海经济崩溃，那无疑就是中国经济开始崩溃的时候。因此，适当打压上海楼市是必要的，但强行打压上海楼市，并使其崩盘是非常危险的，我们必须保持这种警惕。

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