以房养老条件尚不成熟 倒按揭难催老年地产热

作为政府机构的上海市公积金管理中心，如能探索出以房养老的一条新路，对日益步入老龄化社会的上海而言，是个利好。

家住上海市徐汇区的张先生夫妇退休后，将市价60万的产权房出售给某金融机构，每月能从该机构领取2000元。夫妇过世后，该金融机构将住房拍卖处理。

这就是日前上海公积金管理中心正在研究的“以房养老”方案的雏形。

所谓以房养老，是指老年人动用所居住宅的余值，通过某种机制将其提前变现。这种方式适合于拥有产权房、缺乏现金、无需留房屋给子女的老人们。

分析指出，作为政府机构的上海市公积金管理中心，如能探索出以房养老的一条新路，对日益步入老龄化社会的上海而言，是个利好。

推广力度不够

“‘以房养老’的做法被称为反贷，目前南京等地已经开始操作了，而上海却刚刚开始推广这一做法。”原上海市劳动保障科研所所长戴律国向《财经时报》表示。

据了解，南京市“温泉留园”是在全国第一个推出“以房换养”概念的住宅，该园规定拥有南京市产权房60平方米以上，年满60岁以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在被养老人逝世后归养老院所有。

目前，这种“以房养老”确实能在全国范围内得到推广，因为国内的养老设施大都为公办非营利性质，规模从几十张到几百张床位不等，但全国满足率大致只有百分之十几。

老年人口增多使得“以房养老”有可操作性。据国家统计局数据显示，2003年，我国60岁以上的老年人为1.3亿，占总人口的比重已达10%。

按国际通行的“60岁以上为老年人，占人口比例达到10%以上或66岁以上老人占7%以上即开始进入老龄时代”的标准，中国已进入老龄化社会。预计到本世纪中叶，这一数字将达到4.4亿，老年人口将占总人口的1/4，这将使我国面临日益沉重的社会保障压力，并给我国经济可持续性发展带来严峻挑战。

戴律国先生认为，这种模式需要一定的条件才能操作，第一，房屋没有纠纷；第二，在有房屋的前提下才能操作；第三，根据入住者的身体状况而定。此前，上海市老龄委曾经讨论过此事，但没有进行深入研究。

老年地产热？

“2015年—2025年之间，中国将逐步达到老龄化的高峰，这时期将采取多种养老的方式，如居家养老、机构养老等模式，这种操作模式有一定的可行性。” 原上海市劳动保障科研所所长戴律国先生向《财经时报》表示。

有业内人士认为，如果“以房养老”的操作模式大规模地推广，将引发老年地产热。为此，开发商看到了市场的需要，纷纷把资金投入到该产业中去，一些开发商甚至把此产业作为日后开发的重点。

“上海作为老龄化程度较高的城市，特别需要老年公寓，建造的地点在上海周边大约二小时的车程。”宝名国际集团总裁吴冠昌向《财经时报》表示。宝名国际集团是集房地产投资、建筑设计、营销策划、销售代理、广告传媒、地产研究等为一体的房地产跨国服务公司。

吴冠昌称，宝名国际选择上海周边地区投资房地产，主要是因为地价低的原因，比较适合老年人养老。

有业内人士分析，如果要建造老年公寓的项目，最好是租售并举，这可降低开发商的成本。其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假、办公等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资。另外，老年公寓最好能达到养老和投资房产相结合的目的，这样灵活的销售方式可以满足不同人群的消费需求，同时有利于开发商回笼资金。

但社保专家戴律国先生却不看好这种产业。他认为，老年公寓在20世纪90年代初苏州曾经实施过，但是效果不佳，没有人去，后来就作为度假的基地。“老年公寓可以算是高消费的产品，租金较高，现在住房情况都有改善，除非有老年人要达到享受的需要才能到那里去。”

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