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"骨子里的利润"驱动 "大鳄""新兵"大战新政时代

　　[提要]近年来，房地产业规模迅速扩张，开发商势力惊人，上可以“挟楼价以令国民经济”，下可以“信息欺诈欺骗消费者”，房地产的钱赚得快，赚得多那是自然，要不怎么境内外热钱纷纷涌入房地产市场“博弈”，不就是为了牟利
近年来，房地产业规模迅速扩张，开发商势力惊人，上可以“挟楼价以令国民经济”，下可以“信息欺诈欺骗消费者”，房地产的钱赚得快，赚得多那是自然，要不怎么境内外热钱纷纷涌入房地产市场“博弈”，不就是为了牟利吗。

房地产在“竞争”中做大了市场“蛋糕”，但随之而来，政府失去了大量珍贵的土地资源和未来可发展空间。虽然短期收到一笔“地价款”，但这笔钱还要用于“七通一平”，包括市政配套设施和道路的建设，一旦配套跟不上，新迁入居民就会“怨声载道”。因此，利润留到了企业以及那些“看不见的手”里，纠纷和解决的责任却到了政府的头上。

这样看来，发展中国的房地产业目前必须面对的问题是，土地资源以及住宅的开发权究竟是否应“不论出身”而一律“价高者得”？

事实上，如果是在公平、公正、健全、高效的市场环境下，有充分的法治和行业自律为保证，正当竞争不仅仅使各方利益的合理划分，更会带来市场利益的最大化。如何实现房地产业的有效竞争？笔者建议，引导不同市场参与者，进行有差别化的竞争，是推动房地产业继续健康发展的大方向。

从购买住房者的需求看，市场上需要有不同层次的产品，以满足不同风险承受能力或不同目标要求者的需要。而目前，我国房地产业，存在准入门槛不高（获地者自动获得土地开发权）、品种单一（以商品房、商铺及写字楼为主）、市场投资渠道窄（缺乏有信誉的房产信托及土地投资基金）、管理模式简单趋同、销售服务急功近利等问题。

现在的房地产市场，不仅满足不了多样化需求——最广大的普通购房者埋怨买不到合适的住宅，有钱的购房者要面对“虚假陈述”的“欺骗”，而低收入人群更谈不上有安稳的蔽身之所。

而且数万亿的产值，其产品功能并不能真正完全体现物质之外的精神追求和服务附加值——“骨子里的是利润”！这使得无论国营还是民营房企，将陷入单一领域的恶性竞争中。跟风开发、集中炒作、高端定位、与消费者“博弈争利”等，“涨时齐涨，跌时齐跌”，公司业绩过多依赖大市涨跌的状况，自然无可避免。

实际上，经过十多年的市场竞争与优胜劣汰，已形成了京、沪、深三地为主战场，数十个二线城市为角斗点，十多家品牌地产集团和中介代理机构“逐鹿”的局面。就市场参与者特点来看，虽然背景不同，专业程度、经营风格和优势品种不尽一样，但都已形成了自己的“核心竞争力”，那就是“产品加服务”。

其中，万科、中海、招商、万达和顺驰为代表的房企，优势在于已先期圈得大量土地，事实上拥有决定市场价格走向的“话事权”，同时，还拥有大量物业管理和租赁收入以保证必要的现金流，产品链向深层次拓展，并不断寻找境外合作伙伴以锁定业内优势地位。

在收益率逐渐归于平衡，产品创新的投入愈加高昂的“后地产时代”，大房企的营销服务优势，以及品牌在客户积累中的作用日益明显。知名品牌房企，将委托同样走品牌化道路的中企机构，建立遍布全国的销售和信息网络，以数量和多城市开发，来增强对抗政策调控和保持稳定高额收益的能力。

而在人民币“升值”预期中，市场上会出现有外资背景的新合资房地产公司，优势在于对外销市场非常熟悉，能拿到“洋鬼子”的差异化产品订单，承受能力相对更高，更适合开发一些高风险、高收益的产品，也包括代理在境外发行“房产信托基金”。拓展房地产投资型产品，吸引培养精干而高效的营销队伍，有助于其参与国内市场的竞争。

此外，品种的扩容更加重要，政府未来有可能抬高在重点一线城市的土地开发权“准入门槛”，同时也可能重新回到“开发者”的角色上来。因此，目前良莠不齐的大量中小开发公司，要么不断进行产品创新，推出适合不同购买需求的产品，要么尽快“脱身”，或吸引“买家”参股甚至控股，以增强资金和开发实力，维持市场份额。

预计，大量新的地产机构，将介入到“暴利的房地产业”的竞争中争利，在差别化竞争格局下，在政府有意识地谋划“优胜劣汰”下，也许会创造出更多新机会，包括银行和资产经营公司名下的大量“不动产”和“不良资产”，都期待着新机构资金的介入和“分食”。

由此，在“骨子里的利润”驱动下，“后地产新政时代”舞台上，“大鳄”与“新兵”将共同演绎一出竞争新格局，不只是谋求短期高收益，做大产业规模，扩宽产品半径和提高服务质量，应是未来市场发展的必然走向。

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责任编辑/nj005
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