南京房产商大玩“合理避税” 隐匿非法所得谁来管

南京大玩“合理避税”

南京市地税局日前对南京市纳税额较大的近90家房地产企业进行税收专项检查，结果显示，大部分房地产企业“微利”，少数还“亏损”。众所周知的暴利行业怎么成了亏损大户？南京税务稽查局有关负责人指出，房地产企业利用税法的漏洞“合理避税”，主要问题在于我国现行税法税制的不完善。

南京市一家很知名的房地产公司财务总监告诉记者，所有开发商拿到《销售许可证》之日起，都开始对外收取楼盘预售款，税务部门也同时开始对开发商收取的预售款进行征税。但在实际操作中，地产商为减轻资金压力，基本上都把楼盘抵押给银行，而我国的税法规定，银行贷款不能算销售收入，因此不用纳税。开发商等到房子基本上卖出去以后，又赶快把购房者支付的房款用于银行还贷，这“一贷一还”之间，开发商实现了真正的销售收入；然后再将这部分收入放到“低收入、高支出”的年度做成“亏损”。
据了解，税务机关征收房地产企业销售收入是以开发商开出销售发票为依据，很多房地产企业对此做足“文章”，他们收取购房者10万元上下的预付款，一般只给收据或者白条，次年，或者消费者全部支付房款时再开发票，这样开发商当年的收入没开发票，就不能视同入账，账面上的反映也是当年开支大于收入，既使税务稽查发现也奈何不了，仅此一项房地产企业年年做“亏损”，年年就可逃避33％的企业所得税。

南京市房地产企业在“合理避税”的同时，不少开发商还铤而走险偷逃税。南京市国税局有关负责人介绍，有些开发商利用连续滚动的开发项目，有意无意地滞后项目决算期，使其成本暂时无法清算，最终形成企业所得税应纳税部分难以确定，利润黑洞无法计算。少数房地产商采用“体外循环”，将预收的售楼款收入存放在其他公司银行账上，隐瞒收入或者把预收房款挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，以达到偷逃营业税和企业所得税。

对房地产企业“偷逃税”的惯用手法，南京审计学院蒋大鸣教授指出，政府应尽快建立房地产税收控管体系，对现行政策不明确的地方，国、地两税应尽快执行统一政策。同时税务、工商、国土、规划、建设、金融等部门要通过信息交换作分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。

“合理避税”如何治 业内人士支高招

业内人士认为，堵住“合理避税”的方法很多，一般商品房竣工后，税务机关就应该能测算出开发商的成本和利润，对开发商售房价格利润部门，实行超额累进级的差核定办法来征税。这就好比个人所得税一样，随着收入的增长，适用税率的档级也就越高。

房价定得越高，被国家抽去的利润也就越多，这样可以从源头上堵住房地产商的利益驱动因素，不仅保证了国家税收，也可以从根本上抑制房价的上抑。

还有人士认为，可以采用按房价来定地价的办法，来降低房地产行业的暴利。即先让开发商定下房价，再根据建房成本核算，定下利润和价格，再来确定地价。通过这样一种程序，来遏制房地产开发商的暴利。

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