全国降声一片 南京坚挺房价泡沫还能撑多久？

近日，上海、杭州的媒体报道，上海、杭州房产投机者被迫大量抛售，两地房价也应声落地。作为长三角另一大中心城市的南京，虽然没有像沪、杭两地那样显现立竿见影的效果，但是南京楼市冷却趋势明显，市场观望气氛很浓，房产交易量大幅度下降也是不争的事实。人们不禁要问，面对新一轮政策打压及市场持续低迷的双重压力，南京坚挺的房价泡沫还能撑多久？

上海：成交均价下跌3000元

上海已出现突击抛盘现象，有炒家赶在6月1日“大限”到来前“跳水”卖楼，甚至有一个浙江的17人炒房团一下子急放258套房产。深圳也有炒家即时降价求售，各地二手房市场交投量均明显减少。

“五一”长假过后，上海楼市颇为清淡。5月11日10时，记者在上海网上交易网站———“房产之窗”上看到，上海城区房产交易量几乎为零，零星成交的房产大多为郊区房，上海住宅成交均价夸张地表现为下跌3000多元/平方米。

记者从各方面得到的信息显示，曾经被炒家热烈追捧的住宅类房产，如今价格正向理性价值回归。许多炒家原以为奇货可居的房子，如今仿佛是个烫手山芋急于脱手，即使是赔本抛出也在所不惜。

据环球杂志报道说，上海二手房市场已出现大面积抛盘，炒家开始与时间赛跑。在浦东、长宁等地区的二手房市场，不少投资者第一时间致电中介公司，声称只要能在6月1日前转让手中物业，价格方面可以“割肉”让步。“超低价，急售！”“3天内急售！”等字样已出现在部分中介门店的橱窗上。有未经证实的消息称，上海很多楼盘在一夜之间降价30万元。

据上海大型房产中介公司金丰易居统计显示，进入5月份，挂牌出售量激增态势继续蔓延，每一周挂牌量都远远超过去年同期。而最高挂牌量的一周则是2004年历史最高水平的2倍，最多时可达到去年同期一个月的挂牌总量。预计二季度的抛盘仍会不断攀升。

激增挂牌房源中不仅有炒家抛售迹象，同时一些处于可卖可租的普通二手房也加入到挂牌大军中，使得挂牌量一浪高过一浪。据金丰易居统计，挂牌房源中，投资客占了一半以上。

一炒房团在沪急售258套

一个极端个案显示，一名来自浙江义乌的江先生带着另外16个人的委托，跑遍了上海知名的几大中介门店，打算把17个人手头的258套二手房全部抛售，人均抛房多达15套。这些房源多是新高档房，总价在200万元左右的居多，位置以浦东最多。

据称，这个炒房团的组成者来自浙江的义乌、慈溪和乐清。他们从2000年起在上海炒房，最多时有50多人，曾赚得盆满钵满。现在他们最想将楼盘变为现金，“袋袋平安”。

而上海闵行区新近开盘的“九歌上郡”项目，前天出现十几宗退房现象。销售人员称，放弃购房的主要是一些投资客，他们认为新政策下投资的成本、风险都大大增加，而且对后市还会有什么调控房价的政策出台心里没底。

“买涨不买跌”买家多在观望

与咨询、挂牌量疯涨相反，成交却没有任何的起色，新房销售量急剧萎缩。位于松江区一楼盘，推出281套可售房源，在近10天里仅售出3套。

上海一家中介公司的负责人颇为无奈地说，几乎所有的购房者都选择了暂时观望。而深圳方面，这两天已有部分炒家即时低价放盘，但由于“买涨不买跌”的心理，愿意接货的并不多，二手房市场交投量明显减少。

在一部分投资者赶时间抛售的同时，也有相当一部分投资客并未乱了阵脚，他们也选择了观望，并计划转向中长期投资市场

杭州：投机客被迫大量抛房

从6月1日开始，浙江省将实行对个人住房不满2年的交易房要全额征收营业税的新政策（以一套买入价80万元，卖出价为100万元的住房为例，如果全额征收营业税就需要缴纳5.5万元的税金）。

楼市炒家们开始坐立不安，很多投机客手里房产的房龄都在1年以上2年以内，由于要赶在“6·1”新政实施前抛掉以免缴营业税，纷纷开始抛售“空关房”。杭州“信义坊”的一位业务人员介绍说：“这两天来咨询新政策的投资客特别多，一个上午我接待了20多个；挂牌量也比前些天多了很多，都绷不牢了。”

400万平方米空关房“现身”

长期以来，关于楼市“空关房”的统计调查鲜见报端。房易网的专家联合有关媒体经过长达一个月的“挖掘”，获得了杭州“空关房”的翔实情况（连续4个月的抄表累计电费不超过五元钱的住宅，设定为“空关房”）。其“空关率”大概在30％，近4万套（每套以100平方米计）。无独有偶，据杭州市房管部门统计，2004年当年竣工的住宅有30％无人居住（即收不到水、电费和物业管理费）。

浙江大学的专家认为“空关房”是考察房价的重要依据。当住宅成为一种具有增值潜力的商品后，就有了投资性购房；一些人购房的目的不是自住，而在于赚取差价，只要房价在涨，就会把房子长期空关，不租也不卖，待价而沽；空关房越多，说明房价越高。

二手房挂牌单价下降了2％

“空关房”的大量上市，最明显反映在二手房市场挂牌价上，出现普遍下调的迹象。据近几天外滩房产、商务兴房网、我爱我家、公众房网、中原物业、21世纪不动产等公布的资料：在二手房市场在挂牌量增长的同时，挂牌价格开始下调，与上周相比，平均挂牌单价下降2％。

南京：开发商大多按兵不动

八条铁规出台后，南京房价要跌的传闻充斥了大街小巷，成为南京市民茶余饭后最热门的话题。受对房价下跌预期的影响，连日来南京商品房交易量大幅下降。据南京网上房产统计显示，连日来每天的商品房成交量都在六七十套左右，与正常情况下每天150套以上的成交量相比，骤降近2/3。

记者从南京二手房中介公司了解到，近来二手房的成交量也降了30％，但是价格并没有太大的波动。据南京顺驰后宰门店的相关负责人介绍，房产新政出台后，来店里打听行情的市民明显比平时多了，但成交量却少了。近几天来，二手房的挂牌率明显提高了，不少炒房族纷纷把手上的房源挂了出来，但是价格并没有明显下降。该负责人认为，随着二手房源的急速增长，交易量的萎缩，南京部分二手房的价格可能会出现下跌。

相比房虫们急不可待的抛房，南京的开发商似乎要镇定的多。很多开发商通过媒体表示，南京房产市场很健康，相比上海、杭州等地，其价格还处于一个比较低的水平。更有开发商放言，南京房价在经过一段时间的调整后将继续上涨，南京的房价水平在1万至2万元一个平方才是比较合理的。开发商们是故作镇定的强弩之末还是真有实力挺住房产新政的压力？虽然目前尚没有一家房产公司降低房价，但有不少开发商已经在通过各种促销手段变相降价。

国土资源部：

下半年地价仍将稳步上涨

地价在房价中所占的比重是比较大的，一直以来关于地价、房价到底谁拉动谁的争论一直没有停止过。近来房价下跌的呼声不绝于耳，那么地价的走势如何呢？“2005年下半年地价仍将保持稳中有升的态势，但不会出现大的起伏。”国土资源部土地利用司负责人近日就土地供应形势和地价走势做出判断。

该负责人表示，从长远看，土地供应是有限的，但目前居住用地的供应是充足的。通过进一步加大存量建设用地内涵挖潜力度，加上目前在开发商手中有大量土地待开发，房地产开发用地基本能得到保障。从我国所处的社会经济发展阶段和土地供求形势看，地价的上涨有其必然性，但过快的增长则应引起高度的重视。根据国土资源部对2004年及2005年一季度房地产用地价格变化的分析，全国地价水平有一定上涨，但幅度不大，低于同期商品房平均销售价格涨幅。国土资源部方面认为，2005年下半年地价仍将保持稳中有升的态势，不会出现大的起伏。人为提高土地招拍挂价格不大可能然而，近一段时间伴随着媒体披露了中房协地价成本占房价40％的统计数据，爆出一些地方招拍挂中“天价土地”交易案，地方政府提高税费和土地出让金，推动房价上涨，房地产业内一些人仍坚称房价高企是缘于政府的高地价，认为政府将土地作为其“第二财政”，在制造新一轮经济泡沫。对此，国土资源部的有关负责人表示，从国土资源部目前掌握的情况看，国内的大城市、热点城市的土地招拍挂都是公开透明的。在土地招拍挂的市场机制下，地方政府要想在土地这一环节人为提高土地的税费和土地出让金，进行“逆向调节”是不大可能的，有关土地税费和土地出让金各地都有明确的征收标准，政府只能通过对土地的总量供应上调控土地的总体价格，而不能对单宗地价直接干预。在个别地方有可能出现违规的个案，但不具有代表性，国土资源部目前并没有收到此类举报

该负责人表示，目前有很多过去比较容易获得土地、囤地较多的开发商在极力反对土地招拍挂，无非是为谋取自我利益的最大化，影响决策层新政策的走向。国土资源部方面坚持认为，部分地区房价过快上涨主要是需求拉动中存在过度投机行为所致，地价总的趋势是在涨，但不是房价上涨的决定性因素。开发商根据房子的市场价格来倒推取得土地的成本，然后到市场上举牌竞价。开发商竞拍土地时并不是无章法，而是根据当时当地的房价来“出牌”，多高的土地价格能维持多高的利润他们心里清清楚楚。目前房地产用地基本是协议和招拍挂同时并存，两个方式取得土地时的价格一般相差很远，但是从来没有看到同等条件的楼盘价格能有明显的差别。招拍挂获取土地的房子卖1万元，协议获取土地的房子也绝不会卖9000元。

该人士指出，国土资源部公布的《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》中数据就表明，2004年地价上涨幅度小于房价上涨幅度，而后者一定程度上拉动了前者的价格。

开发商：新政逆转供求关系

虽然有不少声音质疑房产新政能否抑制房价，但南京的一些专家和开发商仍认为，南京的房价总体将保持平稳，局部地区会出现小幅下跌。

仁恒投资（南京）有限公司营销部经理厉方宏认为，一系列的房产政策出台后，南京的商品房成交量明显萎缩，但价格还没有太大的变化。上海、杭州二手房价格跳水比较厉害，新房价格也没明显下跌。正常情况下，同一个楼盘房价出现10％以内的波动都是正常的，因为要考虑到具体房屋在整个楼盘的位置。

南京的二手房价格也不会出现像沪、杭那样的大跳水，因为南京房价要比它们低不少，价格下降的空间也不是很大。比如一个房虫5000元一个平方买的房子，要他3000元一个平方卖了，显然很不现实。

厉经理认为，由于供求关系的转变，今年的南京房价将稳中有降。今年南京商品房的供应量偏大，预计全年上市量将达到1500万平米，而今年的市场需求却会有所下降，房产新政下投机者肯定要撤退，这部分就少了15％，另外十运会的召开，拆迁量要少15％，再加上持币观望的影响，今年的需求量将比去年大幅下降。南京去年的市场需求量大约700万平米左右。供求关系的失衡必将使得一部分地区，一些实力不够的开发商降价销售，尽快收回资金。主城区价格肯定不会出现下跌，河西、江宁、江北将会出现局部下降的情况。

营业税抑制房价　难！

5月13日，中国社会科学院发布金融蓝皮书———《中国金融发展报告（2005）》。该报告对2005年我国金融运行、货币政策、金融改革等情况进行了预测，并对2005年房地产市场分析后认为，近两年我国房价仍将继续上涨，而上涨幅度将由供给缺口大小决定。

《中国金融发展报告（2005）》中提到估计未来几年商品住宅的价格就总体而言将呈上升趋势。其主要原因有四：土地价格将继续呈上升走势；原材料的价格上涨导致建房的成本继续上升；供小于求这个缺口问题将进一步拉上商品住宅的价格；以及城市政府的房价取向。房地产营业税较难抑制房价对于七部委近日联合出

台《关于做好稳定住房价格工作的意见》中提到将从今年6月1日开始征收房地产营业税，多方认为此税种的征收会很大程度地缓解各地房价的持续上涨。业内人士认为：“房地产营业税的征收最主要的作用和目的是增加税收，而对于抑制房价起的作用很小。就上海来说，它从3月份开始征收5.5％的营业税，对于中高档次的房子不算很多，所以我个人认为营业税的征收，完全是增加税收的原因。”

近日来，在南京房地产信息网的BBS上，不少网友也对营业税能否抑制房价提出质疑。一网友留言“真正炒房的房虫都是做公证，谁没事过户交契税？苦就苦了没事买房投资的业余炒房者，要压在手上两年多。”据记者了解的情况，南京二手房交易中确实有很大一部分是暂时不过户交契税，交易双方签订一个协议，到公正处公正一下即可。

另有一中介公司的专业人士也在BBS上详细的分析了营业税对二手房价格的影响，“此税率看似影响炒房人，但实际会整体拉高南京近二年内的二手房产，从而整体拉高全体房价。因为卖房人定将此税加入房价中计价。而二年前的房产会因为本地区房价部分涨高而提高自己的售价。理智的卖房人应该坚持市场目前可以接受的价格出售，房子会好卖一些。同时此税率也会影响买房人整体购买心理。担心个人无形之中承担了政策因素造成的不合理涨价。买方市场将有动摇走势。真正需要房产的买家依然会购买，但是他们却是这一政策的根本受害者。当然，炒房的人会越来越少。6.1以前市场一定会火热，大部分已有意向买卖的客户会抓紧时间过户，下月的市场月报成交量一定不会低。”

另有一网友更是哭天喊地的觉得营业税的征收百害而无一利，“征收营业税是事实，但是有没有想过，羊毛出在羊身上啊！只要房子一旦紧缺，那价格是不是有可能又有所提高（包括开发商），南京的房价估计还会有很大的涨幅！！！这样的话，政府收益，开发商收益，房虫子收益！悲哀！壮哉！！”

房价降不下来　继续打压

5月11日，包括税务总局在内的中央七部门联合出台了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，其中对有关个人销售住宅营业税的优惠政策做出了调整。有观察人士指出，其实，现行对个人销售住宅的税收优惠政策还包括契税、土地增值税和个人所得税的优惠，而这三项内容在此次调整中按兵不动，意在为今后的房产宏观调控预留空间。

南京已经在规划出台对高档住宅征收全额契税的方案，业内人士认为，如果房价还不能有效控制，不排除在土地增值税和个人所得税上做相应调整。

另据报道，浙江拟实行差别化房贷政策，包括贷款利率、首付款比例在内的住房贷款政策都将体现差别，购买四类房子待遇不同，这意味着炒房者今后的日子会更不好过。

“我们已经进行了一些探索和操作。”建设银行浙江省分行副行长余静波介绍说，比如现在我们执行的首付比例在20％至40％之间。一般的房子首付款比例在20％左右。价格超过10000元/平方米以上的，结合楼盘、客户的情况，我们执行35％至40％的比例。余副行长还透露，建设银行总行这两天专门召开座谈会研究这个问题。等总行的决定下来，我们再结合浙江的实际情况作出调整，差别化政策肯定是个趋势。

浙江有意实施差别化房贷政策，对此浙江大学管理学院副院长贾生华非常看好。“以央行3月17日调整的住房贷款利率水平为例：5年以上20万元贷款，过去（按5.31％）每年利息支出为10620元，现在下限为基准利率6.12％的0.9倍（即5.51％），每年利息支出为11020元，后者比前者多支出400元。而差别化房贷政策，会让炒房者的投机成本及风险更大。”一些配套措施亟须跟上调控政策预期虽好，但

还需要一些配套措施立即跟上。”建设银行浙江省分行副行长余静波表示，现在还存在一些信息不对称的情况。如任何一个有意炒房者都不大可能在一家银行贷款买三套房子。可能他前两套在工商银行贷款，第三套跑到建行来贷款。这样的话，我们建行所能了解到的关于他的房贷记录就只有一套。据悉，这个问题已经列入了政府的议事日程。浙江省政府已明确强调：加快金融机构互联互通的住房贷款信息系统建设，为加强和改善房地产金融调控提供技术平台。

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