高档公寓投资倍受关注 小业主无计可施

公寓曾是京城不少投资者热衷的项目,一位投资人曾告诉记者,“以房养房,用租金来还银行的月供,等三十年后按揭还完了,租金全是赚的。”他没料到的是,随着同类项目的增多,公寓租金连年呈下滑之势。而由于贷款利率近期连续提升,有些按揭购房人甚至连按期还贷都有困难。早年间的投资如今“如鲠在喉”。

　　高额租金快速下滑

　　朱先生在华侨城全款买了一套四居室,刚买的时候租户多是欧美籍企业高管人员,每个月租金高达4000美元。从两年前起周边新建起好几个高档公寓项目,朱先生的房子租金开始大幅下跌,到去年下半年时,每月租金只有7000元人民币,跌幅近80%。

　　林先生的情况更糟糕,在机场路某高档公寓贷款买了一套两居室,月供5500元,请房屋经纪公司帮忙出租房屋时,每月6000元的报价竟然让经纪人十分为难。经纪人建议他把租金降到每月5000元以下,林先生不肯,想转让出去开发商不配合办理转按揭,结果房子一放就是半年。租又租不出,养又养不起,这套房子顿时成了“鸡肋”。

　　京城公寓的租金一度被炒得很高,最高时曾达到每平方米每月50美元。看到这一商机后,不少开发商投身到公寓建设中来,高档公寓供应量大增,而高档公寓的租金随着供应量的增加而直线下滑,已连续两年降幅超过10个百分点。

　　加息带来更大压力

　　10天前,央行将个人住房贷款利率调高0.20个百分点,听到这个消息林先生的第一个感觉是雪上加霜。

　　对于像朱先生这样全款购房的小业主来说,租金下滑属于投资选项欠佳,严重影响收入;但对于林先生这样的贷款购房人来说,租金下滑加上加息,简直就是难担重负。

　　在公寓投资人中,林先生这样的贷款业主不在少数,这些小业主并不十分富裕,只是有些闲钱,放在银行嫌利息少,搁在股市怕赔了本,原以为房产增值,而且认为越贵的房产越有升值潜力,贷款买了一套自己都舍不得住的公寓用来投资,没想到被套住。

　　一位房地产经纪公司负责人告诉记者,本市除了CBD、亚奥、中关村和金融街地区公寓出租情况尚好外,其他地段均不理想。而今年是公寓放量的高峰年,一手公寓买卖和租赁情况难以回暖。

　　转按揭套现难保升值

　　上周,建外SOHO宣布和中原、世联、中大恒基、恒量行四家房地产经纪公司联手打造二手房平台,配合贷款购房的业主通过房介公司完成转按揭,出售公寓。

　　牵手二手房服务商,能不能让公寓小业主“解套”呢?7按照建外SOHO开发商的说法,牵手房介公司为投资型客户提供变现途径,可以实现其最大的收益。记者采访的业内人士也表示,转按揭虽然不能彻底解决上述业主的问题,但却可以迅速套现。

　　据了解,转按揭适合三类人,一类是在上世纪90年代初期的高回报时期已有所收获,如今准备退出市场的业主;第二类是上世纪90年代中期投资多套高端公寓的人士,光靠租金收入已经没有能力还贷,将手中房产出手套现;三是港台、外籍人士原先在北京购置了公寓,但因工作调迁等原因,只能将公寓转手。

　　套现可行,升值却难保。一位业内人士向记者透露,北京高端公寓一手市场和二手市场价格差别很大,一手公寓被投入到二级市场后,其价格中的水分被挤压,一些二手公寓的价格甚至缩了三到五成,只有一些地段和品质都非常好的项目才实现增值,从一手市场买的公寓转到二手市场来卖,并不合算。

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