政协委员宋林飞：关于加强房地产市场宏观调控建议

    当前，我国房地产业已经成为城市经济的一个重要增长点，成为城市居民在福利分房以后新一轮改善住房条件的平台。一方面，开发商在不断上涨的房价中获得高额利润，政府在不断上涨的地价中获得大笔收入，一批中高收入者购买与住上了相对宽敞的住房，一些人通过炒房赚了钱；另一方面，许多城市居民买不起房，街头巷尾议论纷纷。这既是现代城市一道亮丽的风景线，又是普通市民一席甜酸苦辣或难于品味的大餐。其中，也隐藏着市场扭曲、价格泡沫等问题，必须引起我们的高度重视。

    为了促进房地产市场的健康发展，建议国家在今年的宏观调控中采取以下措施：

　　一、积极培育“大众房地产市场”

　　房价太高、上涨太快，多数老百姓买不起房，已经成为一种“大城市病”。目前，我国许多城市的房价收入比达到10:1以上，高于发达国家2～3倍。一个国家的房价收入比高于别国，只有国民收入分配比别国更加平均才可能是合理的。而我国的收入分配比不少国家更加不平均，基尼系数达到0.45以上，已经超过国际公认的警戒线。全国房价经过2003年下半年的快速上涨以后，2004年又持续上涨，老百姓买房难的问题日趋严峻。

　　全面建设小康社会必须创造“大众房地产市场”，实行“多数人优先”政策，而决不能奉行“富人优先论”。如果普通的老百姓越来越买不起房子，就会引发社会问题，造成社会危害。

　　创造大众房地产市场，首先是要解决中等收入者买房难的问题。以中等收入者为主要成分的社会结构，是最稳定的社会结构。党的十六大提出，要扩大中等收入者的比重，就是为了培育以中等收入者为主体的社会结构。而中等收入者的住房问题，已经完全纳入房地产市场。因此，能否将房价收入比控制在中等收入者可以承受的范围之内，是解决问题的关键。

　　二、优化土地供应结构与方式

　　限制土地供给，将继续成为今年国家宏观调控的重要手段之一。但“地根”只能适度收紧，以防止发生严重的副作用。有人说，2005年土地供应量的持续下降将使房价恶性增长。这是有可能的，但也是可以避免的，具体途径如下：

　　第一，优化供应结构。改变土地供应结构，适当降低生产用地的比重，适当提高住房用地的比重；改变住房供应结构，严格限制高档别墅类房地产，大力增加中低价房的供应，形成中低价房扩大供应的预期，遏制房价快速上涨。

　　第二，优化供应方式。改革单一的土地贮备制度，实行商业、公益、半商业半公益三种土地贮备制度，通过半商业半公益土地贮备制度降低中低价房的土地成本。同时，土地批租时实行分类“招拍挂”，完全的商业用地“价高者得”，而半商业半公益用地既要看土地出让价，又要看商品房出售价，应是“价优者得”，从而降低中低价房的土地成本。实行严格的权力监督，堵塞各种隐性支付通道，降低房地产开发成本。

　　第三，拓宽土地与住房商品化的途径。中等收入者有一定的购买力，但又难于承受目前的高房价。在这种情况下，个人集资买地建房应成为改善住房条件的一种可行的选择。非赢利性的合伙建房，是房地产市场的一种新“业态”，应成为我国房地产市场的有益补充。通过专业开发与合作建房相结合的多元化模式，打破房地产开发商的垄断与暴利，平抑商品房价，建立老百姓欢迎、日趋成熟的小康型房地产市场。

　　三、防范房地产市场风险升高与转化

　　近年来，房地产开发商几乎同一个声音：“房价还要上涨。”一些地方政府也以各种理由，或明或暗力挺当地房地产。这不仅与老百姓的期待格格不入，与市场规律也不相适应。从长期来看，房地产价格存在一个上涨的趋势，那是一个渐渐上升的过程。如果一下子上涨过快、过高，把今后多年上涨的空间提前堵塞了，房价就不可能一直上升，甚至会下跌。各地高房价下隐藏着程度不同的风险。有些开发商没有根据有关规定按时足额缴纳土地出让金；在没有足额缴纳出让金的情况下用该地块作抵押，换取银行的贷款，甚至以虚假评估与假按揭等手段骗贷；个人住房贷款占比持续攀升，房地产贷款在贷款总量中所占比例不断提高。房地产市场风险转变为银行信贷风险的可能性，近年来明显加剧。在投资和各项贷款增速明显回落的背景下，适当遏制逆风而上的房地产贷款强劲增长态势，是控制房地产风险的重要措施。消费信贷适度从紧，将期房按揭贷款转变为现房按揭贷款，降低银行信贷风险。

　　四、建立全国及城乡统一的土地市场

　　目前，先发展地区工业化与城市化进程加速，建设用地增量扩大，但用地指标不够。于是，这些地区以有偿的折抵方式，购买建设用地增量相对较少地区的建设用地指标。这种地下的建设用地市场，应尽快转变为规范的全国性建设用地市场，既要促进发达地区集约化利用土地，又要保证后发展地区得到必要的补偿。

　　改革土地指标管理办法与机制创新，势在必行。按照“GDP新政”要求，发达地区要将外来常住人口列入人均GDP的计算范围，这样外来人口的主要流入地——东部沿海地区的人均GDP的指标值就会下降。这是正确的，但对于东部沿海地区的建设用地指标也应调整。建议以第五次全国人口普查数据为基数，将外来常住人口纳入建设用地指标分配的依据。

　　农民集体所有建设用地使用权以及农民承包的土地使用权，都应有市场依托。应积极探索集体土地市场运行机制，实行依法流转与有偿转让。征地价格必须得到农民同意，这是土地征用市场化的基本原则。

　　五、重在规范政府行为

　　我国现阶段房地产市场具有不完全市场经济的特性，有些开发商与地方政府行为不规范，是房地产市场扭曲的主要原因。一是地价二元化。一方面压低地价、甚至以“零地价”招商引资，另一方面商品房用地批租却追求土地收入的最大化。在全国各地出现的圈地现象与大宗土地违法案件中，大多数违法主体是地方政府。二是土地使用与房价的监管不严。三是土地收益外溢。一些地方政府大量出售土地的收益没有完全进入财政口袋，有些收益则成为少数人腐败的源泉。四是城市规划管理部门自由裁量权过大。各地规划违法案件快速上升。五是规划超编，用地透支。

　　未来房地产市场的走势，主要取决于政府出台什么样的土地政策。建议加快建立土地督察制度，严格监督纠正地方政府和开发商的违法占地行为；建立农村耕地保护责任考核制度，增强政府的土地管理能力；增加城市规划的透明度，适度控制城市发展规模；合理分配土地收入，保护失地农民的基本权益；实行严格的成本核算制度，限制房地产开发的暴利。(宋林飞委员在政协第十届全国委员会第三次会议上的发言)

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