低于房价和ＧＤＰ增幅　2004年地价出现放缓势头！

在相关土地供给政策日益趋紧和房地产市场热潮不减的双重作用下，大多数业内人士都认为地价的上涨速度是难以抑制的。然而，国土资源部和中国土地勘测规划院发布的2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告指出，2004年我国重点地区和主要城市的地价总体水平继续呈现稳中有升的态势，综合地价水平比2003年增长6.08%；同时据预测，2005年我国主要城市的土地市场调控机制和地价的形成机制已逐步成熟，地价将继续呈现平稳上升的势头，不会出现大起大落的现象。平稳，将是近一阶段地价走势的主要特征。

2004年地价出现放缓势头

报告认为，在2004年经济持续向好的基础上，国家实施了宏观调控措施，严把信贷和土地两个闸门，使固定资产投资过快增长的势头得到遏制，国民经济继续协调发展，防止了地价的大起和大落，为地价稳定增长创造了良好的政策环境。其中，尤为关键的是，通过对土地市场的清理整顿，遏制了虚假需求，土地市场渐趋规范，并通过大力推行招拍挂制度，初步形成了公开、透明的土地市场，土地市场调控机制和地价形成机制逐步成熟，为促进地价的平稳上涨提供了良好的市场环境。受国家产业结构调整和投资结构的影响，在很大程度上缓解了对工业用地的需求，使工业用地价格全年变化不大。因此，2004年我国主要城市地价上涨幅度小于房价上涨幅度，低于同期GDP9.5%的增长率，也低于固定资产投资25.8%的增长率。

具体来看，2004年我国大部分城市，尤其是经济较发达的城市地价增长相对比较平稳，北京、上海、杭州、广州、深圳的地价增长率多在2%左右，远低于全国平均6.08%的增长率。而增幅较大的多为中西部城市，如成都、贵阳、西安、呼和浩特，综合地价增长率均在10%以上，分别为13.51%、13.73%、14.76%、13.17%，这一现象与这些城市地价起点较低、房地产快速发展有关。从时间来看，全国主要城市地价第一季度与第二季度的地价平均增长率略高于第三季度与第四季度的平均增长率，四个季度的环比增长率基本保持在1.1-1.4%之间，增长比较平稳。既在土地供应暂停后，社会对土地供应的预期发生改变，很大程度上抑制了土地需求和投资，使土地价格的增幅开始回落，土地供应参与宏观调控的政策效应得以显现。

平稳仍依靠政策调整

报告通过对2004年监测地价变化状况指出，2005年在我国宏观经济形势继续向好、需求依然旺盛的情况下，土地管理与调控力度依然不断加大趋严，城市地价将继续保持稳中有升的态势。而2004年宏观调控的作用开始显现，投资和需求更趋理性，房地产增长过快的势头将有所缓解，可以说地价趋势的平稳已在可预见之中。

尽管从市场角度看地价也有了走势平稳的条件，如我国宏观经济形势将持续向好，GDP增长预计将达到8.5%以上，房地产投资与需求都将会有新的增长，对土地的需求将会持续增加。但是，2005年随着国家宏观经济调控成果的不断显现，房价增速将会减缓，主要是由于：第一，人民币加息和控制房地产信贷带来的金融环境的变化，将会使得房地产投资的增幅减小，房价上涨势头放缓；第二，通过几年来全国房地产市场的大规模投资与开发，我国住房自有率和人均住房面积大幅度提高，已逐步摆脱房屋短缺的困境；第三，房价过高使得房屋的有效需求增幅减缓；第四，随着市场机制的不断健全，公开透明的市场环境使高收益与高风险并存，投资更趋理性。房价的放缓成为地价平稳的市场基础。

但报告认为，地价平稳最主要是缘于政策调整。首先，国土资源部门通过采取从严从紧的土地供应政策，对制止部分行业盲目投资，产生了明显的釜底抽薪作用。并通过对开发区的清理整顿，使一些地区盲目设立开发区、乱占滥用土地的势头得到有效遏制，使土地市场和宏观经济运行中的一些不稳定、不健康、不合理因素慢慢消除，抑制了土地的无序供应，土地市场和房地产市场渐趋规范，有力地配合了国家宏观调控整体战略部署的实施，保障了国民经济的协调发展，从而防止了地价的大起大落，为地价的平稳增长提供了良好的政策保障。

其次，通过全面清理整顿工作，土地市场不断规范，地价的市场形成机制逐步完善，从而为地价的平稳上涨及杠杆作用的发挥提供了良好的市场环境。2004年我国采用金融政策和土地政策对宏观经济进行调控过程中，对土地市场进行了大规模的清理整顿。而国土资源部会同有关部委部署了以新上项目用地清理为重点的“六项清理整顿”，全年共清查近8.2万个新上项目的用地，涉及面积近80万公顷，清理出违法占用土地项目7184个，涉及面积36501公顷，对停建、暂停并限期整改及取消立项的7077个项目；贯彻落实国务院关于农用地转用审批等“三个暂停”的要求，2004年前三季度全国建设用地供应中，存量土地占到52%。通过全面清理整顿，遏制了土地虚假需求，使土地市场逐步规范。此外，由于国土资源管理部门多年来一直推行经营性用地的招拍挂，使地价的市场形成机制和市场环境不断完善，房地产及固定资产投资逐渐趋于理性，初步形成了一个公开、公平、公正的土地市场，为促进地价的平稳上涨提供了良好的市场环境。

再次，国家对产业结构和投资结构的调整，使工业用地价格增长平缓。为控制固定资产投资规模过快增长，防止某些行业无序建设、过度扩张，2004年国家加快制定完善并严格实施能耗、物耗、环保、安全等市场准入标准；严格控制钢铁、水泥、电解铝、电石、焦炭等行业投资。此外，国家对开发区的全面清理整顿，也抑制了对工业用地的需求，从而使全年工业用地价格增长平缓，2004年全国工业用地平均地价为478元／平方米，与2003年相比增长1.92%，增长率下降了0.47个百分点。

最值得关注的是，从两个与地产行业密切相关的政府部门——建设部和国土资源部的2005年工作要求中不难看出，对建设开发和土地供给仍然是关口森严。建设部提出，今年的城镇建设投资继续“有保有压”，并重点要控制房屋拆迁规模和调整住房供应结构，将2005年城镇房屋拆迁规模控制在2004年水平以内。国土资源部则进一步提出，要继续实行从严从紧的建设用地供应政策。建设用地预审、审批和供地时都必须严格执行建设用地定额指标和土地投资强度指标。全面落实经营性土地使用权招标拍卖挂牌的出让制度。经营性基础设施用地逐步实行有偿使用，竞争性工业用地逐步实行招标拍卖挂牌出让，并将于下半年试行。一方面控制用地规模，另一方面控制土地供给。可以说从行政管理层面来看，土地市场2005年将不会有太大的变动

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