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政府干预痕迹明显　定向销售和包租究竟合不合法？

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家居风水学  04年地产界九个关键人物  家庭装修流程

河西房价的“前世今生”·地产泡沫论·地产大佬力顶中国房价 房价还将继续上涨·物业税将逐步征收 彻底改变整个房地产运营的格局·揭开房地产繁荣的背后 2004中国楼市遭遇冲击波

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“只向特定人士卖房”的和平花苑二期创业者公寓有可能创了沪上房地产销售的先例。然而，开发商和销售商为何非要这样做，其中隐含着什么“道道”。记者心中留下了多个疑团，“创业者公寓”在记者眼中也越发神秘和离奇。业内专家和法律界人士为记者作出了深入的分析和解答。

房屋性质到底如何界定？

又要注册公司又要返租他人，该房屋的性质到底是什么？打开房地交易网中“创业者公寓”在其中的登记内容，其预售许可证中注明的“预售房屋类型”一栏写着“公寓”两字。随后，记者又点击了数个其它在售楼盘，发现其房屋类型或房屋性质一般都写成“住宅”或“商品住宅”，几乎没有什么楼盘和“创业者公寓”一样被写成“公寓”的。“公寓”到底属于什么性质？该地块土地使用年限是从2004年到2062年，共58年，从中也看不出是什么性质。

有销售人员向记者解释该盘日后的租赁意向时，曾经表示会统一作为办公楼出租。然而住宅楼若作办公用途出租，就会有“居改非”的问题。有业内人士分析，这也就是为何制定购房者必须满足在复旦科技园注册这一条件的原因了。按照开发商和销售商的操作逻辑：其一，如果房东本身为复旦科技园内注册公司的法人，则以公司名义把房子租给自己员工作为居住用，那就顺理成章了，这样可以与“居改非”划清界限。其二，以销售公司名义包租，由房东缴纳5%税费，销售公司实为中介，中介业税费要比经营商业办公楼开具商业发票缴纳商业税要低许多，这样在三年内可以保证销售公司(包租公司)低成本运作。“如今的住宅与商住办公楼已经越来越难以区分，有了宽带网路、移动电话以及其他发达的通讯工具，一个住宅单元完全可以成为具备邪旃δ艿陌旃摇！币晃环坎蹲收咛嵝鸭钦摺?br/> 记者又拨打了网上房地产咨询电话，接受咨询的工作人员表示，该盘预售许可证的发证机关是杨浦区房地产交易中心，因此问他们会更清楚。而开发商盖的到底是什么性质的房子，要等房屋建成验收，办出大产证以后才能看出，否则“我们这里是无法查询的”。

经过多方采访，才有一位不愿意透露姓名的知情人士告诉记者，该楼盘地块原为中海发展(上海)有限公司通过协议取得，当初地块的功能选择有商业、住宅以及商住两用楼三种功能，由于当时中海发展在立项时已经将该地块的功能定为住宅，因此目前该楼只能作为住宅开发并出售。而该土地真正的使用年限应该从取得土地即1992年开始算起(最早的和平花苑一期为外销房，也是杨浦区最早开发的外销楼盘之一。——编者注)从1992年到2062年正好是70年，和平花苑二期的土地搁置到现在才开发，其住宅的产权年限自然就要相应减去搁置的年数。

定向销售和包租合不合法？

在房地交易网上，“和平花苑二期”楼盘信息首页中有一个备注栏，上面写道：“根据市局文件同意，该项目定向销售。”在网上房地产的电话咨询中，记者也提出了这个问题，对方答复：和平花苑二期是个特例，确实是经过市房地局批准，允许定向销售的。

那么，网上指出的“定向销售”只是个模糊概念，市房地局所批准的“定向”到底是定在哪个方向？购房人该如何知道开发商提出的“必须在复旦科技园注册公司”的条件就是市房地局所批准的条件呢？对此，接受电话咨询的工作人员表示：“开发商的话应该没问题，如果实在有疑惑的话，只能到市房地局调阅文件，我们这里无法解答。”

而对于3年包租的条件，工作人员进一步解释：租赁合同是在买卖合同之外签订的，这是租赁双方的意愿，不存在违规问题。另据上海美达律师事务所房地产专家律师胡海云分析，前些年，一些外销楼盘销售时也出现过开发商或者销售商以承诺整体包租作为楼盘促销手段的案例。从目前的司法实践看，包租合约大多能得到法院的认定，以签订包租合约作为购房前提条件，也并不违反民法上的合同自由原则(即，在不违反强行法及社会公共利益和社会公德的前提下，允许当事人订立任何内容的合同。)这也是“愿打愿挨”的事情。问题是这种手段在租赁市场向好的情况下可能没有问题，而一旦市场发生变化，则包租商有可能违约。从目前房产商惯用的操作手法来看，开发商、销售商注册的公司在销售楼盘时，楼盘是其惟一财产，当销售完毕时，大多项目公司就成为“空壳公司”，一旦发生违约，购房者虽然打赢官司却难以执行到财产。从包租合同上看，销售公司的包租行为也并无第三方担保。

胡律师是从法律关系上分析问题，而记者却觉得，作为购房者，最大的风险还是在于购房者对于上海楼市涨跌的判断是否正确，以及是否在超出自己能力做投资。尽管大多数买房人都能意识到，开发商玩的不过是将房价上涨的超额利润部分回贴投资客租金这样一个变相从投资客的手里拿到钱，再还一部分给投资客的游戏，如果市场持续上涨那么皆大欢喜，万一出现逆转则风险难逃。事实上，包租也不过是3年时间，以后的时间还长着呢。

政府干预痕迹明显为哪般？

提到“创业者公寓”的种种销售异相，本市一家专业房地产调研机构的负责人反问记者：“政府干预的痕迹那么明显，难道就看不出来吗？”

该负责人分析：第一，原来该地块属中海地产所有，现在的房产形势那么好，中海也不是没有钱开发，且该地块并不大、开发周期短，中海凭什么突然就转给了别的公司开发？如果没有政府协调，中海会退出吗？第二，为什么别的楼盘住宅就写住宅，可该盘却写成“公寓”？这可是政府部门颁发的证书。第三，那么多购房人到园区内注册，最大得益者是谁？谁会为已经在园区里注册过的公司员工提供高质量的居住条件、创造更好的投资工作环境？所以这个楼盘的销售“奇招”不可能不得到政府方面的认可。

另一位资深策划人认同“存在政府干预”的观点，但他认为这是一件好事情。他告诉记者，分析杨浦的楼盘或者杨浦区政府的导向，不能单纯从销售是否钻了法规的空子、政府是否过多地干预了市场等角度出发，而要从该行政区划的发展现状和政府导向所产生的社会效益等角度来分析。他说：“目前在普陀、长宁、虹口等地理位置相似的几个区域里，杨浦在经济上的发展相对慢一点，但是杨浦区的底子好，站在策划者的角度，该区域有很多题材可做，五角场、新江湾城、东外滩、M8线等等都属于规划题材，还有众多高等教育机构等文化和历史题材。很多开发建设的大手笔都要有题材的支撑和刺激才能完成，但是很明显，这些题材都集中在杨浦区北部，以至于离市中心更近的南杨浦的发展还不如北杨浦，南杨浦缺少现成的题材。作为政府，确实有责任做一些大策划，寻找一些大题材来刺激经济的发展，创业者公寓就是很好的策划例子。他进一步认为，对楼盘的开发和销售来说，3年包租可以减轻购房人的负担；对当地的房地产市场来说，以往少有投资者进入该区域，现在有了一个好的开端；对于政府来说，可以吸引一批投资者和创业公司特别是高科技研发公司进驻杨浦，同时也为已经在上海复旦科技园落户的一些企业提供办公以及住所。从这几方面来看，该楼盘的销售方式一定是经过了杨浦区政府仔细斟酌的，在日后一定会产生比较好的社会效益。”

如此分析，“创业者公寓”从策划上来讲，确实是一个可能使多方得益的项目，但是在采访中，记者也注意到，好的策划在具体执行操作中亦可能流于形式，比如，买房者门槛过低，10万元资金注册一个公司，看上去整个复旦科技园的注册资本总量大大提高，园区内吸引了大量资金进入，可销售商事实上并不要求这些公司维持很长时间，可以随时注销，那么，吸纳资金、增加税收等目的都成了表面形式。记者认为，让“创业者公寓”成为真正的“创业者乐园”，才能为杨浦区带来实质的、长期的效益。

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责任编辑/nj003
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