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楼盘到哪公交车到哪　城市建设应该要“以人为本”

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家居风水学  04年地产界九个关键人物  家庭装修流程

河西房价的“前世今生”·地产泡沫论·地产大佬力顶中国房价 房价还将继续上涨·物业税将逐步征收 彻底改变整个房地产运营的格局·揭开房地产繁荣的背后 2004中国楼市遭遇冲击波

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天通苑被人们戏称为“天堵苑”，政府已经意识到交通堵塞对人们的影响，在2005年为百姓做实事的新的征求意见中，交通被列入其中。交通发展和区域发展不是同步的，有的时候交通滞后于土地的开发，有的时候提前于开发，这都是资源没有和市场很好地结合造成的。为此，业内人士建议，城市建设的参与者，包括政府和开发商要做好协调，使交通资源在市场得到有效的配置和合理的利用，切实做到以人为本。
 
协调发展为民造福楼盘围着交通便利的地方建，这已经成为不争的事实。但公交追着社区和楼盘跑也成了一道风景，有人说，社区楼盘建到哪里，公交车就追到哪里。对于这种开发先行、交通后上的发展观，北京大学城市与区域规划系教授董黎明提出了自己的看法。他说：“很显然，他们不懂得城市和交通规划。良性的规划观是本着以人为本的原则，道路的规划建设要为人民服务，为人们的生活和生产服务。而不是说，道路的规划建设是围绕着某一楼盘。政府投资数十亿元，难道就是为了某一开发商的某一栋楼吗？”因此，市政交通的规划与地产的开发应该是协调发展的，既不能突出哪一方，也不能丢掉哪一方。董黎明接着说：“规划部门要全盘考虑这一问题，使得生产和生活效率最高，道路建设耗能又是最节约的。”

世纪星城的徐长崎用了一个很形象的比喻：“公交是一种资源，社区楼盘叫市场，公交和楼盘的关系是资源与市场的关系。因为公交资源被社区楼盘市场这只无形的手进行最大利益的分配，才会出现公交追着楼盘跑的现象。”他分析说，和以往计划经济不同的是，市场经济最核心的是资源的最佳配置，按照市场需要来分配，达到资源的有效利用。大的居住社区形成后，人们出行需要交通，这种需求就形成了市场。对公交公司来说，只有将公交线路开到有需求的地方，资源才能被最大化地利用，也就能营利。

目前，北城的交通发展规模和发展速度要高于南城，显得有些头重脚轻。北京成业行房地产经纪有限公司副总经理邵念强说：“不平衡是绝对的，平衡才是相对的，平衡是建立在不平衡基础上的。任何事情的发展都是有所侧重的，然后才能达到共同前进，北京的城市规划和发展也是如此。北京东城和北城优先得到发展，最近几年，东城和北城达到了一个发展平台，城市化程度到了一定的规模。那么，西城和南城便迎来了发展的黄金时期，这里的土地价值被发掘，交通规划和楼盘建设就会被提上了议事日程。当西部和南部价值被提升后，反过来又会促进北城和南城的发展。城市的发展就是在这种不平衡当中寻找新的平衡。”

交通成本不应忽视房产界一直流传这样的箴言：地段、地段、地段。而交通的便利与否亦成为衡量地段价值的重要因素。因此，地铁、轻轨沿线周边的楼市价格也借此东风急剧看涨。正如檀香山项目销售总监商豪所言，地利是影响楼市价格不可或缺的因素。近几年北京地铁、轻轨沿线的楼盘都在大幅升值，主要原因取决于其交通的便利性。同时，由于人流增大，地铁沿线附近也会聚合一定商业氛围，一些OFFICE写字楼也将在此选址以提高公司形象及拓宽招商渠道。可以说，交通便利是促使地铁、轻轨沿线周边房价增高的主因。

但是，也有人提出这样的观点，由于地铁、轻轨可能将按照里程收费，因而要审慎地购买周边住宅。对此，商豪提出自己的见解，地铁和轻轨收费应如乘火车按里程收费，这样做合情合理。作为一个成熟的社会，应根据人群生活层次，提供不同的生活选择。这对政府增加税收及减少资金投入十分有益，也是一种贡献。但也不可忽略性价比问题，如若按里程收费，地铁、轻轨费用或许相对较高，但节约了时间，也就意味着节约了金钱。徐长崎说，社会生活紧张，时间观念更强，北京堵车现象严重，降低交通带来的时间成本成为购房者考虑的不可或缺的因素。

“链家”市场专业人士认为：每一个购房者千万不能盲目，应该理性分析购置轻轨旁房产的利弊，权衡得失再作消费决策。购房者应该看到远郊轻轨旁房产的低价格和由于轻轨的贯通带来的便利，但是也应该把相应的交通成本和时间成本计算在内。例如，回龙观经济适用房社区计划建造850万平方米的住宅社区，可供25万人居住，很难相信回龙观周围有这么多的中低收入家庭，因此大量居民肯定来源于回龙观以外的区域。这20来万中低收入者居住在回龙观，光是每天上下班所产生的交通流量绝不是一两条轻轨所能解决的，造成交通拥挤几乎是毫无疑问的。因此，除了考虑其房产价格之外，其他一些因素如交通成本、时间成本也还需要仔细衡量。

轻轨和地铁的发展带来了时间成本和交通费用成本的变化。北京成业行房地产经纪有限公司副总经理邵念强对此分析道：“这是一个必然，是一个发展趋势。随着城市郊区化的发展，这个问题会越来越明显。现在要做的只能是缓解这个矛盾，弱化这个矛盾，力争使这对矛盾最小化。”

邵念强对北京未来交通规划和发展规模充满信心。在2008年前，人们花在交通上的成本会有较大的改观。

理性思考交通卖点考虑出行成本的同时，还要考虑到居住质量的成本，离轻轨站点距离的远近直接影响到居住的品质。同样是轻轨一个站点的附近，但实际距离并不一致。有的楼盘离轻轨一二百米，有的三五百米，有的一两千米，甚至更远，交通成本的计算就不那么简单了。

怎样和轻轨保持恰到好处的距离，既能享受到交通的便捷，同时又不受到其干扰。徐长崎和蓝调沙龙销售总监裴涛都一致认为，楼盘和轻轨的距离比较理想的状态是在400米到1000米，这样由于噪音削弱在合理的范围，楼盘受不到轻轨噪音的干扰。同时这个距离对步行来说，又在人们可以承受的范围之内。

楼盘离轻轨太近了并不好，轻轨产生的噪音、污染物，上下站时混乱的人群对社区安全的影响等问题都会给该楼盘的业主带来不便。裴涛说，轻轨并不是让所有的项目都受益，因为并不是离轻轨越近的房子价格就越高。交通的便捷从表面上看降低了交通的成本，但却增加了居住品质的成本。离轻轨近了不好，距离远了也不一定好。如果距离太远，虽然可以避免谈到的上述问题，但超过人步行的最佳距离，是走路还是选择坐车就很麻烦。

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