央行加息与土地审批冻结期解除契合新规随之启动

中国人民银行决定从10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。研究土地市场的有关专家指出，这将暂时减少人们对商品房的需求，进而缓解土地审批解冻所引起的反弹。

土地与房地产价格的双重影响

据国土资源部的官员向《财经时报》透露，11月1日，为期半年的土地冻结期将解除。国土资源部将配合《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(以下简称为《决定》)的落实，颁布九个配套文件，对农业用地的转用做出更严格的限制。九个配套文件涉及年度用地计划管理、用地预审、征地补偿安置耕地保护、执法监管等。

今年4月底，国务院在开展全国土地的治理整顿中实施“三个暂停”：暂停农用地转用审批，暂停新批县改市(区)和乡改镇的土地利用总体规划的修改，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。

据了解，土地审批恢复后，经营性用地出让将继续采取招标、拍卖和挂牌的方式来进行，这会导致土地价格有所上升，并进而影响房地产的价格。对此，中国国土资源经济研究院科技处的人士向《财经时报》表示，从短期来看，土地价格上涨将会引起房地产价格上涨，并成为其上涨的主导因素；但从长期来看，房价将由房地产市场供求关系来决定。先是由于开发商对土地的需求增加，才会造成土地价格上涨，而不是土地价格变化主导房地产价格变化。

更为严格的农田保护制度

《决定》要求实行更为严格的基本农田保护制度。国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师张晓玲向《财经时报》介绍，这项更为严格的制度出台的背景是，原来非农建设占用基本农田需经国务院批准，但对涉及基本农田乡镇级利用总体规划的调整只要地市批准。

这样，通过调整规划来占用基本农田就变得相对容易。地方政府出于吸引外资和发展地方经济的需要，使得基本农田的调整十分频繁，加之管理的疏漏，基本农田大量流失。与此同时，国家对基本农田规划的调整，以及基本农田的现实状况缺乏有效的监控。为此，根据《决定》要求，对基本农田的占用和调整都需经国务院审批，从而加强对基本农田的保护。

有关专家指出，按现行的土地管理制度，国家要将土地作为宏观调控的手段，其运用存在困难。土地作为资源配置的重要方式，可以进行批不批、批多少的总量调节，却不能进行行业结构性的调节。

所以，国土资源部等部门在用地审批时无法了解到土地的行业用地情况。比如，“江苏铁本案”中的钢铁项目之所以能分拆成22个子项目来审批，正是抓住了土地审批的技术漏洞。

征地制度的四大缺陷

事实上，中国土地制度核心之一的征地制度改革试点早在2002年就已拉开帷幕。据张晓玲介绍，2002年，中央农村工作领导小组办公室和国土资源部组织联合调研组，在全国16个省开展完善土地征用制度的专题调研，调查形成的大量报告在“十六大”前后被分批送到中央。按照中央有关领导批示，有关部门启动了征地制度的改革以及相关法律的修改。

目前，国土资源部正在东、中、西等19个城市抓紧征地制度改革的试点工作。但有关人士对《财经时报》透露，有关《土地管理法》修改决议在年底出台的可能性不大。

多位土地专家指出，现行土地制度的弊端主要集中于征地制度，具体表现为四大缺陷：一是征地范围过大； 二是征地补偿过低；三是征地安置不落实；四是征地程序不合理，侵犯了被征地农民的知情权、参与权和申诉权。

现实抉择

《财经时报》了解到，对于这些缺陷和改革所要达到的目标，中央政府和社会各阶层的认识一致，但就具体改革进程的安排却存在不同分歧。

有关专家指出，改革现行制度需要解决的现实问题是征地和土地流转。在土地法学专家、南京农业大学教授沈守愚看来，应该在严格区分农业和建设两种用地的基础上推行土地流转制度。土地流转必须按农业和建设用地来区分，并在各自的范围内进行。

对涉及到将农业用地转化为建设用地的，必须通过征用来实现，但须严格划分征用土地的性质，明确公益性用地和非公益性用地，并完善征地程序，实行征地的公开会审制度和合理补偿制度。

在专家们看来，改革现行征地制度，实行公开、透明、公平的补偿和市场化土地转让体系，必然会增加投资者土地使用的成本，这也将“牺牲”城市发展速度，用于补偿农村发展，从而改变以土地低成本投资推动的中国经济高增长。

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