地价拉动房价，房价带动地价？鸡和蛋的关系？

今年以来，全国房价的不合理过快上涨，引起了社会的高度关注。大多数人认为，房价的上涨与地价的上涨有很大关系，甚至是由于地价的大幅上涨拉动了房价的上涨。

但是，近日，国土资源部领导却表示，认为“地价上涨，从而抬升了房价”，“这种观点是不正确的”。

究竟是地价拉动房价，还是房价拉动地价？这似乎是又一个鸡生蛋还是蛋生鸡的悖论。

房价带动地价上涨？

国土资源部一位负责人在11日结束的全国落实经营性土地使用权出让制度座谈会上说，近几年来，随着市场经济发展，我国部分城市的房地产价格出现了较大幅度的上涨。

有一种观点认为，是由于推行了经营性用地的招标拍卖挂牌出让，导致地价上涨，从而抬升了房价，这种观点是不正确的。地价、房价是分别由土地供求关系和房地产的供求关系决定的。影响房价最重要的因素是房屋市场的供求关系，土地只是构成房地产的一个生产要素，其需求的变化是受房屋市场需求变化影响的，房屋市场供不应求，价格上涨，才使开发商对土地的需求增加，造成地价上涨。

这位负责人说，杭州房地产市场调研结果显示，在房价明显上涨的区域，地价会在一段时间后相应上涨。

国土资源部等部门曾于去年初派出专门调查组前往杭州调查该市地价与房价的关系。得出的结论仍然是，杭州地区房价的上涨并不是由地价上涨拉动。

如果我们理解得不错的话，国土资源部负责人说，“在房价明显上涨的区域，地价会在一段时间后相应上涨”，这句话的意思可以理解为，是房价带动了地价的上涨，而不是相反。

这就大大出乎许多人的常识之外。因为在他们看来，地价是构成房价最重要的刚性因素，是地价的大幅上涨拉动了房价的上涨。

是地价拉动房价，还是房价带动地价？正如那个古老的怪圈：是蛋生鸡，还是鸡生蛋？

地价涨幅低于还是高于房价？

国土资源部负责人还说，全国2003年度地价动态监测结果也表明，各大中城市地价水平随房价水平变动，但地价涨落幅度明显小于房价涨落幅度，一般只是房价涨落幅度的五分之一。

但是，至少今年的情况不完全是这样。让我们来看一组数据。

据国家发改委、国家统计局的一项监测数据显示，一季度，全国35个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7％，有9个城市房价涨幅超过10个百分点，其中上海上涨28.3％，宁波11.9％，杭州10.5％。同期35个大中城市土地交易价格今年一季度同比上涨7.5％，有7个城市的地价涨幅超过10个百分点，其中杭州上涨51.3％、上海22.6％、宁波12.3％。

一季度房价与地价涨幅几乎是同步的。而杭州地价涨幅是房价的约5倍！

仍然是以上两个部门的监测调查数据。今年上半年，35个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨10.4％，土地交易价格上涨11.5％。二季度与一季度相比，房屋销售价格上涨2.3％，土地交易价格上涨4.1％。

记者手里暂时没有找到去年的有关监测统计，但从以上数据看，至少今年的地价涨幅要高于房价涨幅。那么，是否可以由此得出房价上涨是由地价大幅上涨拉动，或者地价是拉动房价上涨的重要因素？没有哪个权威部门如此肯定地告诉我们。但反过来，得出地价是由房价带动的结论，也明显缺乏逻辑关系。

公开交易土地价格涨势凶猛

一位房地产业内人士就不同意地价和房价之间的关系，是鸡生蛋还是蛋生鸡的关系。他认为，毫无疑问是地价带动了房价的上涨，而不是相反。

早在今年8月，北京华远集团总裁任志强就表示过以下尖锐意见：目前，这一轮所谓房价增长的“过热”，完全是由于土地供给制度的变化所造成的。

全国落实经营性土地使用权出让制度座谈会上，还透露出招标拍卖挂牌取得重大进展的消息。全国招标拍卖挂牌出让土地面积占出让土地总面积的比例，由1999年的不足2％上升到2003年的27.78％，今年上半年达到28.78％。

值得注意的是地价的增长。2003年，全国招标拍卖挂牌出让土地面积5.19万公顷、价款2937.76亿元。今年上半年出让土地1.94万公顷，出让价款达1259.37亿元，占出让总价款的61.6％。据分析，今年上半年，协议土地平均每亩10.88万元，同比呈负增长。招拍挂地价平均每亩分别为46.98万元、65.58万元、36.39万元，同比分别增长2.32倍、3.25倍和1.8倍。有专家说：试问，哪个地区的房价涨幅能与地价的这种涨幅相比？更不用说全国平均涨幅了。这位专家认为，近年来，地价大涨拉升房价，是无须证明的事实。

国土资源部负责人同时指出，招标拍卖挂牌出让显现了土地真实价格，之所以显得比过去协议出让地价高，实际上是政府获得的土地出让金提高了，相应压缩的是开发商过去取得的超额利润。政府只有在获得充足的出让金收入后，才有能力加强城市基础设施建设、建设廉租屋解决低收入群体住房问题。而任志强认为，招拍挂制度只是让地方政府追求高地价的行为合法化了，并造成了预期土地价格的增长，而房价增长的动力之一就是来源于地价的增长。

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