浙江商品城的义乌模式

——访南京浙商投资有限公司总经理张国安

浙江商品城，一个集文化、购物、休闲、娱乐餐饮、商住等于一体的大型浙江商品集散地，辐射南京周边城市的国际一流的交易平台。而义乌小商品市场可以说是浙江商业成功的典范，现在已成为国际性小商品集散中心。日前两强联手，进行合作，在江宁这块土地上又将再现一个怎样的神话？

现在，江宁发展似乎遇到了一系列问题：江宁房价开始下跌、江宁出现打折楼盘……人们的买房热情没有以前高涨，江宁发展难道真的遇到了“瓶颈”？南京·义乌小商品城真能在在这块土地上擦出火花？南京的商业地产真如现在发展的这么乐观？南京楼市将何去何从？……

带着一连串的问题，我们采访了浙商投资有限公司的总经理张国安。

搜房：张总,首先简单介绍一下浙江商品城的情况吧?

张总：现在应该称南京·义乌小商品城，我们与义乌进行了合作。

搜房：那具体的合作形式是怎样的？

张总：以后小商品城的管理将由义乌的团队来进行，里面的很多经营业主也是从义乌过来的，有很多义乌的行业协会，如服饰协会、钟表协会等加盟。

搜房：浙江商品城原来是以精品城定位，那合作以后，定位是否发生了变化？

张总：我们主要分两块：一块是为周边的居民和大学生服务的，以商品超市、特色餐饮为主，依托周边的居民区和大学城；另一方面是小商品城，以专业批发为主。

搜房：现在的招商情况如何？

张总：我们目前的销售情况很好，在招商方面，易初莲花在谈进驻的问题，义乌市场的进展还是比较顺利的，到目前为止，有7、8个行业协会准备加盟。我们到明年年底才交付使用，应该说招商才刚开始，已经有很多大型厂商买下商铺。我们以义乌市场为龙头，整合浙江的专业市场为特色。

几个问题下来,张总三句不离“义乌”，看来对与义乌的合作是充满了信心。

搜房：上一次你们举行了一个商铺拍卖，最高价九千多，而义乌的商铺却卖到了十几万，你觉得这样一种差距，在未来是会缩小还是拉大？南京商铺的发展还有多少空间？

张总：对于南京商业地产的发展，我是这样看的，就全国来说，在总量上，还是一个上升的势头，需求还是不够的，但在有些地区已经出现过剩了。现在，建设部出台新的规定，超过3000平方以上的商业设施要经过专家论证、听证会后才能够决定能不能立项，这应该说对保证商业地产的健康发展是很好的措施。以前，有些地区不讲究具体的客观条件，只要有人投资就行，不受限制。现在就不行了。

说着说着，张总的话题又跑到了“义乌”上。

张总：我们引进义乌这样的市场，考虑到江宁的交通、区位、人气方面，包括一些政策的优势，与浙江差不多，能够举办一个大型商业市场。我们不仅仅辐射南京市内，主要辐射到周边300公里以内的城市，大部分的客户应该是农村的客户、中低收入阶层，义乌也正式以它的物美价廉而受到欢迎的。而这一阶层是中国最广大的消费阶层。南京的其他的小商品市场也是从浙江、义乌进货，那他们以后就不用跑到义乌了，在我们这就可以拿到同样的价格，节省时间、运费。

南京市区就不具备这样的条件，有很多问题，比如交通、仓储。

我们的经营成本也相对较低，像金桥、玉桥在市区，商铺价格就相对较高。

搜房：前一段时间，盘古亚太就出现了很多问题，你们是如何保证业主的收益的？

张总：很多地方都存在这一问题，商铺以高价位卖出，但因为缺乏明确的定位、鲜明的特色，经营不善，最终无法实现预期的收益，而产生一些问题。

到目前为止，没有风险的商业是不可能的，只在于风险的大小。风险有的来自于市场，有的来自于国家宏观调控，有的来自于自然灾害。我们没有承诺要确保多少回报，通过我们的市场运作，通过我们的经营团队能够把小商品市场规模做好，能够确保商铺有一定升值空间。

我们再做一个比较，义乌是一个县级市，从交通状况等各方面应该比不上江宁，但它市场发展非常快，现在一年交易超过2000个亿，商铺有的价格超过了十几万，它有十几年的发展经验。但我们相信，凭借义乌的经验，及对周边地区的辐射，这个市场成功的可能性很大，肯定比我们盲目的开发要好，十几年培养了大批的成功的经营团队。我们的重中之重是有他们的经营团队、行业协会。

江宁的发展在最近似乎出现了一些问题，当问到江宁的发展时，张总做出了独到的分析。

搜房：江宁现在的房价有点不太乐观，很多市民开始持币观望，你觉得房价是会下跌还是继续上升？

张总：江宁现在的房价是3500左右，应该说不高，从土地政策、江宁城市化发展水平以及整体南京楼市的发展，南京现在最缺少就是4000以下的房子。江北不说，它确实也是一个发展热点，但从消费情况和交通方面，暂时还受到影响，投资可以，居住还存在一些问题，还要经过2、3年，或更长时间的发展。

江宁应该是选择的目标之一，其他地方的房价都已经超过了5000，唯独江宁还在5000以下，如果楼盘做的比较好，盘子做的比较大，有好的品牌，房价不会有太大的问题。在设计上、景观上会出现滞后，甚至还会出现房子质量问题。真正当作精品去做，江宁楼市还有一定的成长空间。

第二，短时间宏观调控，对消费信心打压，在这种情况下，可能会出现一定的情绪潮，卖的没有去年好。江宁房价出现拐点的可能性不大。

我们的楼盘与北京相比，缺乏文化上的挖掘，没有很好的把我们的楼盘与文化相结合；还有就是开发理念，没有强强合作，没有把整个城市建设融为一体，这方面还有欠缺，我们产品细腻的程度和超前的程度不够。开发商即是一个普通的企业者，也是城市建设经营的参与者，怎样从城市建设经营的角度来完善。比如江宁，很多小区都有幼儿园，都有配套，这就重复建设。能不能集中建学校、商业，形成规模效应，在交通、小区环境各方面能做的更好。

听完他的见解，江宁的发展也许并没有那么糟糕。

搜房：但这也要政府来协调？

张总：对，政府要有政策引导，竭尽全力确实把规划作为严谨、科学的事情来处理。现在很多地方存在着规划跟不上的情况，有一个项目，规划马上跟着调整。实际上，在国外规划是一个非常严肃的问题，有时一个规划要用十几年来完成。一定要项目跟着规划走，不要规划跟着项目走。

搜房：5月份的商业地产论坛成功举办，怎么会想到举办这样一个活动？

张总：全国类似的论坛很多，但确实通过政府、行业协会、媒体、开发商一起来探讨商业地产的论坛还是很少。去年称为商业地产年，全国发展很快，但今年以来，商业地产出现了很多问题，对这个能不能进行探讨，能让我们的商业地产发展健康一点。

另一方面，借此来提高企业的品牌效应。应该来说，是一次很成功的尝试。

搜房：以后会不会再举办类似的活动？

张总：我们会每年举办一次大型的活动，可以是其他方面。在凤凰港，我们在做一个南京最高档次的酒店式公寓，以它为主的一个SOHU，这对江宁会有一定的影响。

今年，老百姓的住宅问题解决以后，大家都在探讨豪宅。有的确实是，有的空有虚名。南京到目前为止，有上万的楼盘，但真正能称的上豪宅的，应该说不多。我们既要做城市建设、又要做企业品牌，满足一部分市民的需求，并在这方面有所创新。

搜房：你们赞助了“左麟右李”演唱会，又赞助了江苏舜天足球队，能否谈谈浙商在文化公益活动和企业发展理念上是怎样结合的？

张总：我本身对文化活动很感兴趣。另外，我们的股东多年来，也积累了一点财富。一方面做企业开发，一方面也是企业品牌宣传，回馈社会，做一些有意义的健康文化事业。

浙商就是这样一个团队，艰苦创业、脚踏实地，讲求务实，又敢冒风险，在稳步中前进，直到取得今天的成就，并且不忘回馈社会，真正达到了企业效益与社会效益的统一。

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