万元房价楼盘接踵而至 投资获利空间到底几何？

今年以来，南京城中板块楼盘销价上冲万元大关的风声不绝于耳，万元楼盘也相继出现：春节刚过，位于新街口户部街的挑高38层公寓——天空之都悄悄发售，不含装修费，均价1万元／m2；接着，位于新街口王府大街和秣陵路交界处的“金陵王府”，把售价定在了1．1万元／m2至1．2万元／m2之间；1个多月前，紧邻颐和路公馆区的天目路上，一幢9层的单体小高层，毛坯房起售价就有8800元／m2，最高价1．1万元／m2。随后，珠江路上的未来城、玄武饭店旁边的南京国际商城也分别宣称，他们的公寓售价也将在万元以上和2000美金。而乌龙潭边均价1．4万元／m2的观园翔龙公寓，无疑是目前城中售价最高的楼盘。这个仅有40套房子的楼盘目前还未正式开盘，可记者昨天查阅市房产部门的网站却发现，其中已有26套房子在房产部门办理了买卖契约鉴证。

万元楼盘，有人建就会有人买，本身无可厚非。但是，从投资角度来看，买这样的高价房值不值？

多：还有很大升值空间

刘斐（南京市大公务实智业顾问有限公司策划创意部部长）：总体来讲，城中万元楼盘拥有其他区域无法比拟的优势。比如，城中集中了教育、科研、医疗、商业、办公、消费等大量的社会资源；由于发展历史久远，交通便利，文化氛围浓厚，生活配套设施齐全，多数人又工作在城中地区。万元楼盘作为高端物业，其建筑设计理念和建筑套型，都是其他普通住宅所不能达到的，其消费群体主要是“后上行阶层”，即事业有成者。像翔龙公寓的购房者中，就以成功的私营企业家居多。随着经济社会的发展，将会有越来越多的成功人士，将高档住宅作为身份象征。而作为老城区，土地资源十分紧俏，所能增加的房屋建筑非常有限。因此，万元楼盘仍然有着非常广阔的市场前景，投资增值空间很大。

空：目前投资万元楼盘划不来

冯波（良基伟业房地产投资顾问江苏有限公司项目经理）：无论从长期还是短期来看，投资万元楼盘都存在回报较慢的问题。从短期投资来看，万元楼盘无疑是目前的最高价位，短时间内上升空间不大，所以想要单纯靠炒楼来获利，存在着一定的难度。从长期投资前景来看，由于万元楼盘周边大多都是高层建筑，难以形成诸如江宁将军山等地的大别墅区；同时，相对于东郊的帝豪花园等高级住宅区而言，城中万元楼盘又存在着回报较慢的特征。假设按平均单价15000元／m2、面积200m2、总价300万元、按揭贷款5成10年计算，首付款要150万元、按揭150万元。这样，按揭150万元、10年还清，月还贷款就要16050元。再撇开150万元的首付，按通常的年投资回报率10％来算，单单150万元的贷款和40万元的装修及设备款（一般在2000元／m2）就达190万元，要想10年收回这笔钱，年回报就要达到19万元；如果出租，每月租到16000元才能保本，如再考虑空档期每年2个月的话，月租金须达到19000元，相当于2295美元。显然，南京目前的房租远达不到这个数字。

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