认真分析央行报告数据 正确看待房地产金融风险

国内房地产热早已成不争之事实，无论是上海、杭州，还是北京，其火热之程度更是无可复加。房地产商圈地、上项目、极力地炒作房子概念、火热地买房子成了去年经济一大景观。这种景观延续到2004年，就是不少房地产商联手操控房地产市场、主导房价，串通起来说什么2004年房价一定会上涨，在房地产市场火上浇油，燃起房地产市场的熊熊大火。

这几年北京的房地产市场，由于政策调整，在短短的4个月中，批发的土地量就相当于10年的总量。还有，目前北京有3000多家房地产开发商，有几千个房地产开发项目正在建筑与出售。在北京，到处都是建筑工地，到处都是新建的房子，到处都是新开马路及建材市场等。

从央行研究局的《中国房地产发展与金融支持》报告所表明的数据来看，国内房地产市场潜在的金融风险是十分巨大的。据统计，2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长29．7％，是1995年以来的最大增幅；房地产开发贷款为6657．35亿元，同比增长49．1％，是1998年的3．2倍，也是1995年以来的最大增幅。

这些数据与国内金融体系潜在的风险又有什么关系呢？这种金融风险到底有多大？在什么条件下会爆发出来？如果要化解或分散这些金融风险，有哪些方式与途径？等等。这些都是值得我们反思的事情。如果不对这些问题好好反思，若等问题真的爆发出来，所导致的负面影响是无法低估的。

首先，从这些数据表明，1998年以来国内房地产市场迅速发展完全是银行信贷支撑的结果，无论是房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款、土地储备贷款及个人住房消费贷款等，都通过间接或直接的方式把银行信贷资金集中到了房地产业。

央行研究局的报告也表明，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0．5％；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0．21％下降到2002年的不足0．01％；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也只不过20亿元，微乎其微。也就是说，国内银行信贷不仅介入房地产业运作的全过程，而且完全依赖于商业银行信贷。这不仅加大了商业银行信贷的风险，也加大了整个国内金融体系的风险。

其次，从个人住房消费贷款的情况来看，国内房地产市场的需求火爆，也是商业银行信贷支撑的结果。六年来，个人住房消费信贷几十倍的增长，一方面说明了国内民众消费观念的变化，另一方面也说明了商业银行风险防范的不足与短期行为。从目前的情况来看，商业银行之所以会普遍地把个人购房贷款优良资产不遗余力地大力发展，就在于假定房价水平只会上升而不会下降，个人房款风险不会太高。但是这种假定是十分不确定的。美国20世纪80年代的金融危机、日本上世纪90年代以来经济不景气、香港近来的近10万户资产，都说明了这一点。

通过银行贷款购房，尽管这几年才在中国盛行，但在国外早已是十分平常的事情了。不过，中国特别是在银行贷款购房的低龄化人群，真正的进入购房之后早已是不堪重负。这些年轻人，尽管对自己的收入预期很高，但为了还房款非得拼命工作，付出大代价不可。这种绷得紧紧的状况，一旦某个环节出现问题，其金融风险立即会显示出来。而且国内这种银行贷款购房的低龄化现象，所导致的负面影响也不可低估。

有人认为国内房地产之所以如此兴旺，就在于目前市场存在巨大的需求。如北京，住房的供应量这样大，照样还有许多人在买。特别是早些时候，有媒体报道说，北京的高档房如何好卖，北京的别墅如何卖得红火，但实际上这与民众收入水平，实际需求是相差太远的事情。有许多房子卖了多年还是没有销售出去。细心的民众只要看看北京周边到处都是空置的住房与别墅，你就会一目了然了！

还有，在北京五环之外的许多小区，如天通苑，即使许多房子出售出去了，但居住率十分低。有许多小区不足三分之一。如果这种投资有收益，当然还银行信贷没有问题，如果不是这样，情况一定会比银行想象的要糟得多，其银行风险也会很快显示出来。

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