收入比无法反映购房价值 租售比可反映楼市供求

当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之变动、给予房价有效支撑，致使“租售比”出现严重的不协调时，就表明该地区房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象，此时楼市是非理性的、非健康状态的。 

近几年，围绕中国房地产业发展是否健康、是否存在过热现象等问题，各界、各业对此看法不一，难以形成统一定论。各部门在制定政策的时候，也是基于自身的认识，时有传达的精神存在相互矛盾、形成冲突的现象。如有的省市对房地产非自住性投资持积极鼓励态度，而另一些省份却在出台政策抑制楼市的投机风气。

“房价收入比”不能反映所购房子值不值

造成这样见解迥然不同的现象的原因，除了中国房地产市场太大、区域分布不均、经济梯度差异较大等因素外，缺乏较为合理、统一的楼市“温度”测定标准也是重要原因之一。

目前，对一个地方房价合不合理、是否存在泡沫、房地产市场健康与否的评价，很大程度上依据的是房价收入比。但“房价收入比”表明的只是购房者买房钱“够不够”、置业压力有多大的问题，却回答不了购买该房值不值、合不合理的问题。“房价收入比”过高，背离了理论上较理想的比值，这可能是许多外因导致的，特别是我们的房地产业迈入市场化道路还不久，城市化进程又不断加速，在这样的情形下，一定时间的“体温”升高，可能并不是一种病态的表现。看一个地方的房地产市场是否健康、是否成熟、是否“发烧”，更大程度上还要用“租售比”来评价。

“租售比”真实反映市场供求

所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算“租售比”的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。

一般而言，“租售比”能够表现出一个城市居民、从业人员更真实、最基本的住房需求，客观反映当地房地产市场的供求状况。买房可能有投资投机的成分，租房却是一种实实在在的居住需要。在市场机制作用下，健全的房地产市场中作为住房资产价格的售价与作为住房服务价格的租金之间理应存在一定的相关关系，虽然两者彼此间会相互调节与平衡，但由于房地产交易市场和租赁市场又是相对独立的市场，两者之间的市场主体构成及其行为特性不同，其运行特征及价格形成机制也存在差异。因此，当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之变动、给予房价有效支撑，致使“租售比”出现严重的不协调时，就表明该地区房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象，此时楼市是非理性的、非健康状态的。

根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”约为1∶100。而在我国，租赁市场较为发达的深圳“租售比”是1∶200左右，上海二手房租售价格比在1∶150~200之间，杭州则达到了1∶300以上。

近日，在对杭州各家银行消费信贷风险管理部门进行调查时发现，有许多原本打算“以租养房”的杭州人因租金太低而放弃投资计划，并因此拖欠银行按揭贷款。目前，杭州市领导已经意识到杭州目前住宅“租售比”偏低，存在潜在的泡沫风险，下决心利用当前良好的经济发展态势和低利率环境，通过抑止投机性、炒作性的需求，稳定房价，实现房价软着陆。

功能虽好　尚有软肋　上海将首推房价租赁指数

“租售比”测量楼市“体温”的功能虽好，但也有“软肋”。有专家称，房屋“租售比”数据采集的真实性和全面性将直接影响到其判定结果的准确度，而我国各地进行这些数据收集、调研的权威机构几乎空白。

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