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十年磨一剑 “华侨城”模式破茧待出

十年磨一剑，用来形容深圳华侨城再合适不过了。深圳华侨城有可能迅速复制吗？华侨城模式能否经得起考验，决定着华侨城集团新战略能否实现。 以成功开发深圳华侨城主题公园而在中国房地产界独树一帜的华侨城集团，通过项目树公司品牌，再将公司品牌价值转加到一个个新项目中，推广“旅游＋房地产”的开发模式，实现固守深圳、布局全国的战略，将随着本月东部华侨城（盐田）旅游项目的开工越发明晰起来。 固守深圳，落子京沪 华侨城的开发已引起主题公园大亨——迪斯尼的高度关注。上月中旬，美国迪斯尼全球娱乐艺术总监罗尼·罗德雷格斯率香港迪斯尼副总裁以及相关人员专程到华侨城进行了为期5天的参观考察，考察项目包括尚未开工建设的东部华侨城。 广东省现有200多个A级旅游景点，再加上广州将投资4亿元建设国内首家侏罗纪主题公园、顺德的史努比主题公园以及几年后将建成的香港迪斯尼乐园和湿地公园，面对广州香港等地的激烈竞争，华侨城仅靠深圳四大主题公园无法保持市场优势地位，必须调整战略。 开发东部华侨城，可以说是一场固守深圳大本营的战役。据华侨城内部人士透露，东部华侨城一期将赶在香港迪斯尼主题乐园之前建成。 东部华侨城位于深圳盐田三洲田片区和梅沙片区，占地面积7平方公里，项目总投资30亿元，是目前深圳东部投资额最多的旅游龙头项目，规模相当于再建一个华侨城。与早已开发成熟的华侨城项目一脉相承，以生态旅游、休闲度假、体育、娱乐为主题，分为世界茶艺博览园和自然生态旅游、酒店、公寓、山地观光等多个功能区。 在固守营盘的同时，华侨城不断向外拓展。从时间、地理位置来讲均为最近的一步，便是去年12月联合招商地产以深圳土地拍卖史上的最高价，拿下深广高速路边的尖岗山地块，开发TOWNHOUSE和独栋别墅——而这仅仅是一小步。 在广东省之外，华侨城早在两年前就已经开始布局落子了： 2002年5月1日，北京世纪华侨城实业有限公司成立，将在北京南磨房乡建造面积为1平方公里的旅游主题社区；2003年4月23日，上海浦江意大利城项目正式动工，该项目占地2．6平方公里，规模更大；2003年11月22日，华侨城地产召开“旅游主题地产全国战略发布会”，透露成都、南京等重点二线城市进军计划…… 华侨城模式开道 华侨城集团征战全国的信心，源于深圳华侨城旅游地产项目的成功开发。17年来，先后建成了包括锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗和欢乐谷四大主题公园在内的20多个旅游文化企业，秉承“在花园中建城市”的开发理念，创造出国内旅游地产开发的经典范例。 近日，华侨城地产副总裁、北京世纪华侨城实业有限公司总经理丁新在中国旅游地产研讨会上透露：该集团在北京、上海及深圳东部沿海开发的项目，规划设计仍然沿袭华侨城“旅游＋房地产”的成功模式统一开发建设。这意味着“华侨城模式”将在全国开花，极有可能创立中国旅游地产开发的主流模式。 华侨城实现拓展战略，必将凭其十几年来摸索出的“华侨城模式”开道。 华侨城的建设十几年以来，只在遵循规划理念的前提下进行过一些小范围的调整，目前人流系统的现状和当年的规划相比基本没有变动。 而深圳正在形成以华侨城为主体的一条旅游休闲的度假轴线，它将是深圳因为历史原因形成的两条轴线（一条是原先的商业轴线，另一条是在深圳行政新区里的行政轴线）之外的第三条轴线。这条轴线的形成，也得益于华侨城对最初规划的一贯坚持。 另一方面，深圳华侨城的成功得益于旅游开发和产业结合。第一，建设混合多种产业互动发展的综合型产业区；第二，规划旅游用地、发展旅游主题工业群；第三，结合产业群、发展相关的主题酒店和商业；第四，利用资源的配套开发主题产业。 “要建造一套可持续发展、不断创新的城市体系，才能不断挖掘和提升整个项目的价值，使其生命力得以延续。”丁新说，根据早期的规划，华侨城对水系和绿地的保护非常重视，该项目绿化率达到53％，人均公共绿地面积近70平方米。创造独一无二、其它任何地区都无法复制的一个大环境，是华侨城内房价居高不下的原因之一。其次是比较完善的综合配套，包括医院、学校、俱乐部等配套，将之与旅游主题相结合并进行适度的扩展，形成良好社区氛围。 深圳华侨城首先投资1亿元建设内部交通的欢乐干线，把所有的旅游景区、酒店和一些重要的文化设施的节点串在一起；其次是把商业、旅游通过人行系统串起来，使社区安全舒适。借此实现对整个资源系统的有效整合。 丁新认为，“华侨城模式”主要包括四大产业要素：第一，秉承“花园中建城市”的超前科学规划，坚持先规划后建住区的方针；第二，形成旅游功能和居住功能的混合布局，即建设集旅游、度假、文化教育相关的特色商业以及高档居住为一体的综合社区；第三，建立一套可持续发展的城市体系；第四，有效整合资源系统。 南国公园如何适应北京水土 和旅游相关的房地产业的综合开发模式，需要有大规模的、以人为本超前的科学规划，需要注重生态人文环境和基础配套、强调步行系统和广场布局，结合产业主题互动发展，并且关注长期收益。这种综合开发模式还要坚持可持续发展的原则，通过动态和弹性的规划手段来有效整合社区资源以实现充分共享，建设主题鲜明、混合多种功能建筑的综合性社区等等，这些不是一个主题和另外一个产业简单相加就能够形成的，应该是一个综合的产业链。这是丁新从深圳华侨城的开发实践中总结出来的。 在深圳取得巨大成功的“华侨城模式”能否移植到其它地方？尤其是从沿海城市移植到内地，会不会水土不服？ 世纪华侨城选址在北京南磨房乡在东四环外、绿化隔离带的区划内，距离CBD大概四、五公里的位置，南面规划建设物流港，其周边目前正在形成一些比较好的商业环境以及奥运会相关场馆建设。 实际上，从华侨城北京项目的规划中，已能依稀辨出深圳华侨城的影子。据丁新介绍，该项目的整体概念是旅游主题社区，项目分为三块：细分为7个主题概念区的主题公园、旅游主题商业圈和住宅项目。 主题公园的设置与深圳华侨城四大主题公园颇有异曲同工之妙，所不同的只是针对地域、气候的不同而进行的创新，通过科技手段，将京味文化和南派景观揉合到一起。 北京项目的主题商业圈，实际上是主题公园和房地产项目的结合点，一方面把主题公园作为一个大配套投入到房地产当中，另一方面则把社区商业和城市区域商业联结起来。 整个住宅区域的步行系统呈八字形，住宅区内是一条百米宽、长一公里的绿色轴线、出了住宅区就是主题商业购物区，而进入公园之后就是参与性非常强的一个步行系统。整个步行系统串联起来，就是集景观休闲、旅游商业和餐饮、居住以及教育、文化设施等一系列配套的体验。 通过旅游和商业的串联，提升整个区域的价值，最后从住宅开发中获利。这一点，又是沿袭深圳华侨城的住宅开发理念。 “目前我们是一个整体公司操作两块业务，即旅游和住宅，因此不把自己定位成开发商的概念，而是在创造一种新的开发模式。”丁新说，主题公园如何为未来业主创造更高的附加值，是总体规划里面一条基本思路。
责任编辑/sz002
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