地产信托投资热中的冷思考

一、２００３年政策引发地产信托“井喷”行情

随着２００３年６月央行１２１号文件的公布，房地产信托作为一种新兴和便捷的融资渠道，已被越来越多的房地产企业所采用。据统计，２００３年第四季度共有３４家信托公司发行了８７个集合信托品种，募集资金总计８６．６亿元，分别比上季增长３５．９％和１１４．５％。其中投向房地产领域品种的数量和金额，分别比第三季度增加２２个、２２．９亿元，房地产信托独占信托业“鳌头”。

２００４年，地产信托依然是地产商重要的融资工具，而且创新品种会不断涌现。这一判断主要有两方面理由，一是２００４年房地产业仍将保持较快的增长速度；二是地产业仍将面临相当的融资瓶颈。

２００４年宏观经济形势持续向有利于房地产业的方向发展。在２００４年１月３１日《证券市场周刊》举办的“投资中国论坛”上，经济学家们普遍预期今年经济增长速度将在９％附近，保持着持续、高速增长的态势。在去年年末中央经济工作会议上也提出要“保护好、引导好、发挥好各方面加快发展的积极性”，会议上明确要抓住四大消费热点，即房地产、汽车、通信、旅游。房地产居于首位，城市化进程进一步加快、居民消费结构不断升级，势必会促进房地产业的大发展。另一方面，经过十多年的发展，房地产业的基本面并未改变，房地产市场正处于火红的年代，楼市正处激情燃烧的岁月，房地产企业正过着甜蜜的日子。随着城市房改政策不断释放，建设步伐不断加快，将产生巨大的市场需求。

另一方面，地产行业的景气并未改变目前地产商融资渠道较为单一的尴尬境地。由于房地产开发是资金密集型、管理密集型的投资行为，资金量大、周期长、风险高。房地产融资除银行外，国际上主要的融资方式还有上市、股权融资、信托计划、发行债券、产业基金等。但是目前国内的现实是房地产业的金融工具十分欠缺，外汇融资、企业债券等受到严格限制，产业基金无法可依更无可能，信贷也受到政策“从紧”之苦，惟独信托独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。

相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展；信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。正是由于具备了这么多的优点，信托工具脱颖而出，受到开发商们的青睐，２００４年这一工具的作用势必被发挥得更加淋漓尽致。

二、高收益促使投资者极力追捧地产信托产品

地产信托产品的推出不仅满足了融资方的需要，也符合了投资者的需求。目前国内投资工具较为单调，与其他金融产品相比，信托品种的优势主要表现在以下方面：一是收益方面的优势。目前１－３年期的房地产信托平均的预期收益率在４％以上，最高的达到８．４％，例如，“金融街写字楼项目贷款信托计划”预计收益率为４．６％，法国欧尚天津第一店物业产权项目预计年收益率为６％，“第一城”产权投资理财项目甚至达到了８％，预期收益率远远高于银行同期的存款利率，也普遍高于国债投资收益率等；二是期限适中。作为一种大众化的投资产品，房地产信托产品的期限大多是１－３年，期限相对较短，利率风险相对较小；三是目前许多房地产信托产品均有担保，这在很大程度上降低了投资风险。正由于信托产品在期限结构上弥补了企业债短期品种不足的缺陷，在收益率方面高于存款、国债等同期品种，在风险方面低于股票，因此信托产品的推出，立刻受到投资者的追捧。

自去年１０月，北京就有世纪星城、太阳星城、荣丰２００８等３只房地产信托产品上市发行。虽然上市时间都很接近，但是销售都非常火爆。世纪星城信托在发行当天，就认购了２０００多万元；荣丰２００８发行当天早上７点多，兴业银行各个支行门口就排起了长队。在上海、重庆、南京等地都出现了老百姓抢购房地产信托产品的场面，信托一时成为人们投资的宠儿。

房地产信托产品的日益热销，同样吸引了一些上市公司的积极参与。据报道，中青旅２００２年末委托贷款为２７２７８万元，其投向全部是房地产信托，而且均通过北京国投运作，当年获利１８９２万元，就此公司也尝到了的甜头。从２００３年上半年开始，委托贷款数额又增至３．２２亿元，仅上半年该公司委托贷款的获利就达１３８９万元。

三、信托产品热销下的冷思考

房地产信托的“井喷”行情对不少投资者而言感触更深。这种热销一方面说明投资者对于该品种的认可，另一方面，过于热烈似乎也表明投资人对信托产品的投资风险尚认识不足。

高收益往往意味着高风险。虽然房地产信托产品具有上述种种优势，但是作为一种金融工具，同样具有流动性、安全性、收益性三性。

对于收益性而言，虽然信托产品大多具有较高的预期收益率，但是预期收益率并不一定意味着最终的实际收益。《信托法》规定，信托产品并不等同于存款那样的债权债务关系。信托产品的收益率都为预期收益，并非最终收益。而且《信托法》规定，信托产品并不做保底承诺，这意味着开发商和信托公司在宣传单中所提到的预期收益率绝非“板上钉钉”，由于法律并不保护信托产品的预期收益率，这意味着从理论上讲，信托产品的收益风险仍是存在的。

对于安全性，虽然信托公司项目基本上都是精挑细选，同时，信托产品还有质押、抵押和第三方担保等安全保障，但应该看到，仍有许多投资风险是信托公司无法控制的。除了地震、火灾等任何投资都会遇到的不可抗力风险外，信托产品面临的最大风险来源于房地产信托项目的销售回款是否顺利，而这显然取决于房地产商的资质水平、房地产项目本身的销售前景等众多因素。

对于流动性而言，由于信托产品缺少转让平台，存在较大的流动性风险。

除了上述问题之外，由于相关的规章制度还不健全，信息披露机制也不完善，这在很大程度上限制了投资者对信托产品的风险判断。而且按照央行发布的信托资金管理暂行办法，信托项目运营过程中发生的风险完全由投资人承担。只有在信托公司违背信托合同擅自操作时，所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。

由于房地产信托产品存在上述潜在风险，因此投资者在选择信托品种时，不应仅仅盯住收益率，而应该从多方面考察房地产投资产品的风险：一是判断房地产这个行业本身的风险；二是考察房地产项目的前景。房地产项目一般是在建设阶段筹资，可从项目的地段、未来价位等因素分析该房地产项目以后能否卖出，销售行情如何；三是看该项目的开发商资金偿付能力，尤其是该开发商开发该项目的成本，以及该开发商有没有因为其他项目而有足够资金；四是看该投资产品背后是否具有担保等。像ＣＢＤ、金融街项目一般为政府委托项目，信用最高，但收益较低，而一些由信托公司代为理财、国字头企业做担保的项目，信用水平居中；完全由开发商自己运作和担保的项目，最需要谨慎投资。

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