2004中国房地产行业焦点“预览”
[提要]塞翁失马，焉知非福。与全国宏观经济形势大同小异，2004年的中国房地产业，也是跌宕起伏、一波三折、好事多磨，富有戏剧性。去年又是一个丰收年,肆虐的“非典”并没有影响房产业的好收成,正为“一手抓非典、一手抓经济”的斗志感动得购房者涌向戴着口罩的售楼小姐,而眉开眼笑的开发商却被从天而降的央行“121”政策当头棒喝；动地惊天的政策论战，意外赢得了国务院18号文的安慰大奖——不仅喜出望外的“搬倒了央行”，还意外“平反昭雪”得到多年来求之不得的“支柱产业”殊荣；当一些目光如炬的观察家正在直言不讳批评18号文实际上更多的是回避
塞翁失马，焉知非福。与全国宏观经济形势大同小异，2004年的中国房地产业，也是跌宕起伏、一波三折、好事多磨，富有戏剧性。去年又是一个丰收年,肆虐的“非典”并没有影响房产业的好收成,正为“一手抓非典、一手抓经济”的斗志感动得购房者涌向戴着口罩的售楼小姐,而眉开眼笑的开发商却被从天而降的央行“121”政策当头棒喝；动地惊天的政策论战，意外赢得了国务院18号文的安慰大奖——不仅喜出望外的“搬倒了央行”，还意外“平反昭雪”得到多年来求之不得的“支柱产业”殊荣；当一些目光如炬的观察家正在直言不讳批评18号文实际上更多的是回避了121论战——而不是一些人所误解的那样矫正了央行政策，无数的开发商却很快稀里糊涂的美食了一顿国际金融纷争下的“免费午餐”——人民币升值的压力，居然促成中国商品房成为抢手的山芋；正因房价普涨、供销两旺而笑意写在脸上的发展商，突然又不得不忙着为建设领域清欠行动填写“我的自白”……
2004年的中国房地产业，仍将锦上添花、好戏连台？或者好景不再、死水微澜？还是物极必反、堕入深渊？笔者斗胆对2004年的“焦点”、“亮点”事件做一抛砖引玉的预言——
●清欠工作大刀阔斧，长治久安任重道远
在2004年，对整个建筑业——当然包括房地产业——影响最大的，无疑是去年底紧急部署实施的全国建设领域“清欠”行动。今年第一季度前后，将是该行动第一阶段的冲刺阶段，各地政府届时都必须交一份不能不及格的答卷。与6个月的初战目标相比，为期3年的清欠大目标，似乎遥远而轻松。其实，“基本实现”这一修饰性文字，已经在提醒人们任务的艰巨性。标本兼治、长治久安“两欠”的难度到底有多大？眼下可能很少有人能够“基本”看清楚。只不过，90年代初期前总理朱镕基坐镇东北清理“三角债”的前例，使每一个不太健忘的观察家都不会盲目乐观。
清欠对房地产业的影响，将广泛而深刻。试图依靠“三角债”和“老赖”痞子策略而牟取暴利或苟延残喘的开发商，将很可能跟抱有同样心态的建筑商一起被“摘牌”、“市场清除”；与所开发项目相比资金不够雄厚的企业，如果不及时找到出路，可能越陷越深，难以自拔；那些财大气粗和运作规范的发展商，则可望像去年底满载而归的农民工那样踏上新的征途。
在诸如此类的直接影响之外，还有不少间接影响。比如，与“121”政策有深刻联系的“清欠”，将逐渐凸显“121”政策本身的重要意义——化解房地产泡沫，防范金融危机，避免中国重蹈日本和泰国在90年代因房地产业泡沫引发金融危机的覆辙。
●信贷政策稳健反击，“炒房团”进退两难
在去年，所谓的“温州炒房团”，像幽灵一样在国内一些重要城市游荡，像兔子一样伺机啃噬各地的房地产利润。种种迹象表明，这一股正力图用一个城市接一个城市相继刺激的模式哄抬全中国房价的庞大金融势力，已经逐渐被杭州市民、央行和中央政策面看清、跟踪、难以遁形。狡兔三窟终于未能逃脱金融政策面慧眼的重要标志，是一般开发商抱怨不已的“121”政策。该《通知》表明，政策面已经对在上海、杭州及从这些地方潜往其他城市的炒房势力提出了警告，并略加防治。
实际上，由于中国经济太过庞大，企图将今日中国的房地产“炒热”，进而实施“对冲”，像先前对付日本、东南亚国家那样猛烈打击中国金融和社会稳定，别说是以“温州炒房团”名义出现的那些许“地下钱庄”，就是日本、美国的国际游资亲自出面、并倾其所有，也未必能够如愿以偿——他们1998年在港元战役中的惨败就是明证。
不难理解，如果政策面进一步“积极防御”，这些像蚍蜉撼大树般自不量力的“炒房团”，大有可能进退两难，赔了夫人又折兵。与之相反，中国的老百姓——特别是广大的普通购房者和投资者，则将因此受益匪浅——用毫无贬值之忧的人民币，以真正能够保值增值的价格购买到自己中意的房屋。
●粮食隐忧影响供地，烂尾工程时来运转
众所周知，由于2003年“非典”时期一些地方出现了不同程度的粮食涨价和抢购现象，威胁到社会稳定，中央政策面果断决定调整粮食政策和土地政策。土地审批权限上收，土地供应收紧，将不可避免的直接影响开发用地拍卖数量和力度，直接影响地价和开发量。本已稀缺的土地，将更加供不应求；地价居高不下，将不可避免。并且，由于我国的粮食隐忧是一项基本“国忧”，不可能像对“非典”那样速战速决，必须“深淘滩，浅围堰”、警钟长鸣，才能长期确保粮食的战略安全。这意味着，适度偏紧的土地供应政策，将很可能长期持续，土地——尤其是新增开发用地——供不应求和地价上涨的问题，不仅仅是应急措施，更可能是大势所趋的、长期性的基本国策。
在这种国情下，与供地数量变化相对应，供地方式将难免会做出相应调整。笔者估计，公开拍卖的大原则和基本模式，变化的可能性不大，但“谁出钱多、谁有钱，谁就得地”的竞标模式，将不得不增加一些限制性条件。例如：已经拥有大量土地储备的投资者、开发商，有可能在相当长一段时期内被限制竞标，以确保更多的开发商都能得到生存和发展的机会。更加前卫的“谁最合理谁中标”的理念，可能逐渐取代“谁钱最多谁中标”的粗放模式和问题模式。
粮食风波，还很可能对房地产业带来一个更为出乎方方面面意料之外的效用：烂尾工程将否极泰来、枯木逢春。笔者认为，2004年很可能将以“烂尾楼盘活年”的大印象印入中国房地产志、金融志和经济史。这是供地紧张、城市经营和资本运作的观念和能力与时俱进的必然结果。如果近十来年束手无策的、数以千亿、万亿计的烂尾楼，在短短的时间内突然戏剧性的成为抢手的山芋，并被一股脑的盘活，那将很可能成为中国乃至世界房地产业、金融业和城市经营历史上最妙不可言的一场大戏。
●城市经营精耕细作，村镇建设绿意盎然
新年伊始便赫然刺目的年度财政压力预警，将意味着自1998年以来为应对亚洲金融危机而实施的、以大量国债为代价的、粗放得不能更粗放的城市经营模式已难以为继。这进一步意味着，城市经营者对城市资源精耕细作，已势在必行。这种精耕细作，将不仅会激励方方面面千方百计去盘活烂尾楼，还将使得旧城改造本身“出新貌”。各大城市老城区的城市规划、配套建设、环境建设，将会跃上新台阶。老城的房产，则将因此拥有更新的魅力。
在大力发掘旧城潜力的同时，村镇建设将朝着更科学、更规范的方向发展。以严重牺牲农民利益、批量制造“失地农民问题”为代价的粗放的城市化模式，将被责令改观。真正科学的、可持续发展的村镇建设将春意盎然，甚至肩负起确保全国房地产业乃至中国和世界经济平稳发展的历史重任。
●供求博弈房价岿然，商道沧桑争锋门槛
比较而言，一般开发商、购房者和媒体，大多更关心这样一个问题：新年的房价将怎么样，是爆涨？爆跌？还是基本平稳？笔者深知，这是一个问得最多、问得最轻松自然，但答起来极难的问题，以至于一些经济学权威、泰斗往往敬而远之或不得不顾左右而言他，但本文不打算回避——为了实际上无法逃避的读者的期待。
本人以为，在2004年里，只要不爆发非常激烈的重大事件——如台海冲突、人民币意外波动，全国房地产的基本面仍将是平稳的。因为，虽然地价上涨、电价上涨、材料价格上涨，但不少商品房空置、大量房屋难以出租的客观现实，和调节贫富悬殊、预防金融风险的重大国策等等，都意味着供求多方之间的博弈将更加复杂、微妙，这在很大程度上注定了房价不太可能出现大幅动摇。
但是，本文要特别强调的是，在新年里，有一件迟早会惊心动魄的事情将很可能再现端倪——虽然它本身很可能对房价并不构成直接冲击：
业界资深人士或许不会忘记，在1999年前后，中国房地产业界发生了一系列重要事情：成都爆发了关于“外来兵团”、“航空母舰”和“小舢板”之类的论战，进而出现“新住宅运动”、“新生活运动”的竞相登场和莫名纷争。导致这些冲突的深层次原因，实际上一直未能根本解决，一直在深刻影响、甚至左右着全国房地产界的基本命运。加上去年“121论战”和“清欠”所揭示和必将揭示的一系列问题，笔者估计，中国房地产业界、以及与之密切相关的金融界、宏观政策面，有可能在今年中后期会逐渐激荡出一场广度和深度都前所未有的大论战。论战的焦点，将绝不仅仅局限于清欠、土地供应、烂尾楼之类的紧要问题，更将在于包括如果贯彻落实国办发18号文在内的房地产政策、金融政策等深层次游戏规则。
说得更直白一些，即，中国房地产业界，很可能在今年晚些时候不得不认真反省并妥善解决这样一连窜问题：中国房地产业生存与发展的“门槛”（在这里，“门槛”其实是“游戏规则”、“命运”的代名词），到底由谁主导？如何主导？如何才能真正厚德载物、普渡众生、长治久安、皆大欢喜？
2004年的中国房地产业，仍将锦上添花、好戏连台？或者好景不再、死水微澜？还是物极必反、堕入深渊？笔者斗胆对2004年的“焦点”、“亮点”事件做一抛砖引玉的预言——
●清欠工作大刀阔斧，长治久安任重道远
在2004年，对整个建筑业——当然包括房地产业——影响最大的，无疑是去年底紧急部署实施的全国建设领域“清欠”行动。今年第一季度前后，将是该行动第一阶段的冲刺阶段，各地政府届时都必须交一份不能不及格的答卷。与6个月的初战目标相比，为期3年的清欠大目标，似乎遥远而轻松。其实，“基本实现”这一修饰性文字，已经在提醒人们任务的艰巨性。标本兼治、长治久安“两欠”的难度到底有多大？眼下可能很少有人能够“基本”看清楚。只不过，90年代初期前总理朱镕基坐镇东北清理“三角债”的前例，使每一个不太健忘的观察家都不会盲目乐观。
清欠对房地产业的影响，将广泛而深刻。试图依靠“三角债”和“老赖”痞子策略而牟取暴利或苟延残喘的开发商，将很可能跟抱有同样心态的建筑商一起被“摘牌”、“市场清除”；与所开发项目相比资金不够雄厚的企业，如果不及时找到出路，可能越陷越深，难以自拔；那些财大气粗和运作规范的发展商，则可望像去年底满载而归的农民工那样踏上新的征途。
在诸如此类的直接影响之外，还有不少间接影响。比如，与“121”政策有深刻联系的“清欠”，将逐渐凸显“121”政策本身的重要意义——化解房地产泡沫，防范金融危机，避免中国重蹈日本和泰国在90年代因房地产业泡沫引发金融危机的覆辙。
●信贷政策稳健反击，“炒房团”进退两难
在去年，所谓的“温州炒房团”，像幽灵一样在国内一些重要城市游荡，像兔子一样伺机啃噬各地的房地产利润。种种迹象表明，这一股正力图用一个城市接一个城市相继刺激的模式哄抬全中国房价的庞大金融势力，已经逐渐被杭州市民、央行和中央政策面看清、跟踪、难以遁形。狡兔三窟终于未能逃脱金融政策面慧眼的重要标志，是一般开发商抱怨不已的“121”政策。该《通知》表明，政策面已经对在上海、杭州及从这些地方潜往其他城市的炒房势力提出了警告，并略加防治。
实际上，由于中国经济太过庞大，企图将今日中国的房地产“炒热”，进而实施“对冲”，像先前对付日本、东南亚国家那样猛烈打击中国金融和社会稳定，别说是以“温州炒房团”名义出现的那些许“地下钱庄”，就是日本、美国的国际游资亲自出面、并倾其所有，也未必能够如愿以偿——他们1998年在港元战役中的惨败就是明证。
不难理解，如果政策面进一步“积极防御”，这些像蚍蜉撼大树般自不量力的“炒房团”，大有可能进退两难，赔了夫人又折兵。与之相反，中国的老百姓——特别是广大的普通购房者和投资者，则将因此受益匪浅——用毫无贬值之忧的人民币，以真正能够保值增值的价格购买到自己中意的房屋。
●粮食隐忧影响供地，烂尾工程时来运转
众所周知，由于2003年“非典”时期一些地方出现了不同程度的粮食涨价和抢购现象，威胁到社会稳定，中央政策面果断决定调整粮食政策和土地政策。土地审批权限上收，土地供应收紧，将不可避免的直接影响开发用地拍卖数量和力度，直接影响地价和开发量。本已稀缺的土地，将更加供不应求；地价居高不下，将不可避免。并且，由于我国的粮食隐忧是一项基本“国忧”，不可能像对“非典”那样速战速决，必须“深淘滩，浅围堰”、警钟长鸣，才能长期确保粮食的战略安全。这意味着，适度偏紧的土地供应政策，将很可能长期持续，土地——尤其是新增开发用地——供不应求和地价上涨的问题，不仅仅是应急措施，更可能是大势所趋的、长期性的基本国策。
在这种国情下，与供地数量变化相对应，供地方式将难免会做出相应调整。笔者估计，公开拍卖的大原则和基本模式，变化的可能性不大，但“谁出钱多、谁有钱，谁就得地”的竞标模式，将不得不增加一些限制性条件。例如：已经拥有大量土地储备的投资者、开发商，有可能在相当长一段时期内被限制竞标，以确保更多的开发商都能得到生存和发展的机会。更加前卫的“谁最合理谁中标”的理念，可能逐渐取代“谁钱最多谁中标”的粗放模式和问题模式。
粮食风波，还很可能对房地产业带来一个更为出乎方方面面意料之外的效用：烂尾工程将否极泰来、枯木逢春。笔者认为，2004年很可能将以“烂尾楼盘活年”的大印象印入中国房地产志、金融志和经济史。这是供地紧张、城市经营和资本运作的观念和能力与时俱进的必然结果。如果近十来年束手无策的、数以千亿、万亿计的烂尾楼，在短短的时间内突然戏剧性的成为抢手的山芋，并被一股脑的盘活，那将很可能成为中国乃至世界房地产业、金融业和城市经营历史上最妙不可言的一场大戏。
●城市经营精耕细作，村镇建设绿意盎然
新年伊始便赫然刺目的年度财政压力预警，将意味着自1998年以来为应对亚洲金融危机而实施的、以大量国债为代价的、粗放得不能更粗放的城市经营模式已难以为继。这进一步意味着，城市经营者对城市资源精耕细作，已势在必行。这种精耕细作，将不仅会激励方方面面千方百计去盘活烂尾楼，还将使得旧城改造本身“出新貌”。各大城市老城区的城市规划、配套建设、环境建设，将会跃上新台阶。老城的房产，则将因此拥有更新的魅力。
在大力发掘旧城潜力的同时，村镇建设将朝着更科学、更规范的方向发展。以严重牺牲农民利益、批量制造“失地农民问题”为代价的粗放的城市化模式，将被责令改观。真正科学的、可持续发展的村镇建设将春意盎然，甚至肩负起确保全国房地产业乃至中国和世界经济平稳发展的历史重任。
●供求博弈房价岿然，商道沧桑争锋门槛
比较而言，一般开发商、购房者和媒体，大多更关心这样一个问题：新年的房价将怎么样，是爆涨？爆跌？还是基本平稳？笔者深知，这是一个问得最多、问得最轻松自然，但答起来极难的问题，以至于一些经济学权威、泰斗往往敬而远之或不得不顾左右而言他，但本文不打算回避——为了实际上无法逃避的读者的期待。
本人以为，在2004年里，只要不爆发非常激烈的重大事件——如台海冲突、人民币意外波动，全国房地产的基本面仍将是平稳的。因为，虽然地价上涨、电价上涨、材料价格上涨，但不少商品房空置、大量房屋难以出租的客观现实，和调节贫富悬殊、预防金融风险的重大国策等等，都意味着供求多方之间的博弈将更加复杂、微妙，这在很大程度上注定了房价不太可能出现大幅动摇。
但是，本文要特别强调的是，在新年里，有一件迟早会惊心动魄的事情将很可能再现端倪——虽然它本身很可能对房价并不构成直接冲击：
业界资深人士或许不会忘记，在1999年前后，中国房地产业界发生了一系列重要事情：成都爆发了关于“外来兵团”、“航空母舰”和“小舢板”之类的论战，进而出现“新住宅运动”、“新生活运动”的竞相登场和莫名纷争。导致这些冲突的深层次原因，实际上一直未能根本解决，一直在深刻影响、甚至左右着全国房地产界的基本命运。加上去年“121论战”和“清欠”所揭示和必将揭示的一系列问题，笔者估计，中国房地产业界、以及与之密切相关的金融界、宏观政策面，有可能在今年中后期会逐渐激荡出一场广度和深度都前所未有的大论战。论战的焦点，将绝不仅仅局限于清欠、土地供应、烂尾楼之类的紧要问题，更将在于包括如果贯彻落实国办发18号文在内的房地产政策、金融政策等深层次游戏规则。
说得更直白一些，即，中国房地产业界，很可能在今年晚些时候不得不认真反省并妥善解决这样一连窜问题：中国房地产业生存与发展的“门槛”（在这里，“门槛”其实是“游戏规则”、“命运”的代名词），到底由谁主导？如何主导？如何才能真正厚德载物、普渡众生、长治久安、皆大欢喜？
责任编辑/nj001
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