南京市土地储备规划的效果分析

江苏省南京市土地储备中心本著土地储备与国民经济计划和城市总体规划相协调的理念，于2003年年初会同南京市规划局一起编制了《南京市土地储备规划》，并经市政府正式批准后实施。经过近一年的实施，土地储备中心在此规划指导下有序开展工作，充分体现了土地储备规划的优越性，取得了良好效果。

土地储备规划如何制定

这个规划依据南京城市发展规划和城市近期建设发展需要，以市域范围内的城市建设用地和城市化集中地区内经营性土地为规划对象，在对远景可储备土地总量进行预估的基础上，制订近期（至2007年）经营性土地储备规划和远景土地储备规划，确定近期与远景土地储备的数量和空间分布。

制订这一规划的目标是：积极引导城市建设开发，加快实现城市发展目标。通过经营性土地的集中统一管理和有计划的投放，落实南京市委、市政府提出的“一疏散三集中”、“一城三区”的城市发展战略，将土地投放的数量、区位与城市发展方向的引导有机结合起来，加大对新区建设用地的投放力度。

加强土地市场运作，提高土地增值空间。以城市基础设施、环境景观建设计划为先导，适度超前储备具有较大增值空间的土地，通过市场化运作，获取最大的土地经济效益。

宏观调控土地资源，提高经济社会环境综合效应。土地储备运作既要立足经济效益，又要统筹兼顾社会经济环境等综合效益。

根据南京城市化发展现状，对未来一定时期南京市域范围内城市化发展水平的预测，以及对土地开发建设对于南京房地产市场影响的空间范围分析，预计南京市城区远景可储备用地约有196平方公里，同时，考虑规划范围内小城镇的开发建设，按照远景小城镇占县城以上城市可储备土地的5％计算，有10平方公里。因此，规划远景可储备用地总量为206平方公里。其中南京市土地储备中心远景可储备123平方公里。

在近期土地储备规划中，市土地储备中心对南京土地市场需求进行了深入分析，对南京近5年储备土地分布及数量给予了界定。近5年内南京市区范围内可供储备土地为98平方公里。其中储备中心可储备土地约为54平方公里，占总量的55％。

在近期土地储备规划的范围内，结合南京旧城改造、新区建设及地铁建设等多方面情况，2003年内加大了储备总量，为后几年土地有序投放奠定了基础，以保证年度投放市场的土地有一个合理的养地周期，提升土地的潜在效益。2003年储备的土地达到28平方公里，其中土地储备中心约储备土地19平方公里，占总量的67％。

手中有地心中不慌

经过一年实践，南京市以规划指导土地储备工作取得了实效：

保证储备土地来源，促进储备工作的有序运转。在土地储备规划中，明确了储备土地范围、总量、分布等情况，使得土地储备机构能做到“手中有粮”，根据土地储备规划制定年度储备计划，按照计划有步骤实施，使得储备工作能有序开展，就做到“心中不慌”。

强化国家垄断土地一级市场，切实管理好土地资源。在南京市土地储备规划批复文件中指出凡已列入土地储备规划的土地，任何部门，任何地区不得随意挪作他用。这样可进一步强化垄断土地一级市场，逐步制止多头批地和多级批地，有效规避部门和个人寻租行为以及国有资产的流失。

保证规划实施，促进城市有序扩展。土地储备规划对全市近期、远景可利用的经营性用地有效控制，是进行经营性土地储备和投放的管理依据，各区、各部门都必须严格遵守。市规划、国土部门加强对市区经营性土地储备与投放工作实行统一管理与控制，严格执行，确保规划实施。

储备规划制定后，经营性土地投放要全部采取先储备、后投放的方式。市规划、国土部门共同编制年度储备计划，超前运作待出让土地，在储备土地的范围内，制定投放计划，逐步向市场推出，保证了城市经济良性运转，城市有序扩张。

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