评论：商业地产还会火吗 七问商业地产发展态势

2003年京城楼市商业地产火爆，2004年商业地产还会红火吗？一些专业人士进行了冷静的思考。

思考一北京的商业地产会过剩吗？

商业定位很关键，要看是服务于本小区的、是辐射周边的，还是服务于全市的。如果是服务于本小区的，还没什么问题。如果是服务于全市的，那么差异化经营非常重要，北京东有燕莎、赛特，南有SOGO，西有双安、当代，北有北辰、飘亮，大家凭什么就去你那里，一定要有特别吸引人的地方。

在谈到此问题时，赢家生活方式研究中心首席观察员徐世恒特别强调了一点：北京每年的固定消费人口大致维持在一定水平上，当然也有一定比例的增加。即使今年市场上增加了100万平方米的商业面积，这个比例也不会有太大的波动。实际上若要成功，还需要与现有的商业去抢饭碗，那么肯定不是所有的都能吃饱，最终成为赢家的只有少数一部分。

目前，在中关村附近有一两个商业项目正在建设，在琉璃场附近有14万平方米的购物中心在运作，白塔寺有一个30万平方米的商业项目，而珠江帝景，总建筑面积90万平方米，商业部分就占了30万平方米，相当于上海新天地。业内人士估计，到2007年购物中心、百货店及超市3种业态，新增的供应量就将达到300万平方米。如此巨大的供应量，北京商业地产可能会出现过剩。

思考二已售的商铺需要管理吗？

现在，开发商的普遍心理是尽快将商业出手。至于出手之后，要不要进行商业物业的管理，有的开发商压根儿没想过，有的则是有心无力，因为在底商全部销售之后，所有权与经营权是完全归属业主的，开发商无权干涉。

正因为如此，开发商缺乏对项目的整体控制力，散户自身调节的经营风险很大，出现了许多失败案例。比如怡景园的老番街，当初定位于高档商业街，现在沦落为小商品市场，大大影响了楼盘的高档品牌形象和日后的升值潜力。这就是开发商不规划商业业态，致使进驻的业态与居住人群的消费习惯、消费能力、品位对接不好，大家都受损失的结果。开发商品牌受损失，楼盘的品质下降，租金下降，业主和投资者未来不能获得高额稳定的租金收益，投资受损。所以，品牌开发商在出售商业地产后，也一定要做商业物业的规划。

思考三商铺二级市场还有发展空间？

目前，北京住宅的二、三级市场已经建立并逐步形成了一、二、三级市场的联动，推进了住宅产业的发展，但商铺二级市场还没有出现。到底商铺二级市场有没有发展空间？我爱我家房地产经纪公司企划副总裁胡景晖谈了自己的看法：“商铺二级市场的发展空间非常大，主要基于以下几点原因：一是一般来说，同一地段的商铺价格应该是同一地段住宅价格的5—7倍，而目前只是2倍，有巨大的价格炒作空间，这个空间不是在一级市场实现的，必然要在二级市场实现。这就好比股票，不会在发行环节爆涨多少，而是在二级市场炒出来的。因此，炒作空间决定了要有发达的商铺二级市场。

二是北京70％—80％的人是首次投资商铺，带来的问题是风险特别大，结果无论是好或不好，都会延伸出二级市场。如果好的话，就如同住宅的押旧换新似的，投资者想换一个更大更好的；如果不好，投资者就急于要出手。

三是不动产投资只是投资的一个方向，不动产的优势在于高收益的同时风险较低，但随着金融投资品种的不断增多，投资者的投资方向有可能发生转变，就会把原来的投资品种吐出来。”

思考四商铺三级市场是否需要？

商铺的三级市场，即包租市场，是由异地投资置业延伸出来的。比如，外省人、外国人在北京投资商铺后，不可能有太多的时间去打理琐碎的事宜，而同时投资者又要求稳定的投资回报，这就需要中介人或中介公司帮助投资人在三级市场进行出租。

其实，包租市场在南方发展得已经非常成熟了，北京却一直没有任何动作。胡景晖认为，这是因为北京不具备先天优势。比照包租市场非常活跃的上海、广州等城市，它们周边的城市发展也非常好，像上海附近的苏州、杭州，广州附近的深圳、香港，因而异地投资具备了充分的条件，包租市场自然也很活跃。而北京周边的城市都不太发达，所以现在北京要积极地走出去，放低姿态，吸引外地人到北京投资。

有专家估计，未来北京包租市场主要有两个延展的领域，一个是高端住宅市场，另一个是商铺。

思考五商业地产讲求地段吗？

众所周知，住宅地产的选址规律一是地段，二是地段，三还是地段。那么商业地产也讲求地段吗？回答应当是肯定的，有实例为证。

以沃尔玛进驻石景山为例，就是一个不太成功的商业地产案例。沃尔玛当初选址的时候，套用了美国的观点，认为有钱人是住在郊区的，周末会开车到超市大量采购。建成后，大量去沃尔玛的却不是原来预想中的人群，因为石景山附近居住的主要是中低收入的人群，只有他们会就近购买，有钱人谁也不会为了买日用品，开车跑到5公里以外。由此可见，商业地产在选址时不能完全套用西方的概念，地段还是很重要的。

一个成功的案例就是宜家在北京开的第一家分店选址在望京地区。宜家的产品主要是拼接的、时尚的家具，过两年就扔了，不是传世的。这类消费人群主要是时尚的年轻人，望京地区就居住了大量的这类人群，他们是时尚的、年轻的，经常要搬家的。

思考六商业业态只求最大、最贵？

衡量商铺价值并不是取决于业态的大与贵，而是租金利益最大化和人流的多少。而现在很多开发商在商业业态规划方面还是在一味地求大、求贵。

什么样的业态是适合进底商的，什么样的业态是适合进商场的，商场中一层摆什么、二层摆什么，这都是有商业规律的。想想北京几大知名商场，它们的摆设有惊人的雷同，第一层化妆品、珠宝，二层女装，三层男装，五层美食，关键的是为什么会雷同？难道没有人勇于打破这个布局吗？不是没有，太平洋百货刚开业时曾经做过尝试，但最终还是改回去了。再比如社区底商，只适合频繁消费的、小额的、同质化的商业业态，因为没有一个人会为了买一包烟跑到5公里以外，在楼底下买的和5公里以外买的是同样的一个东西，反之，也没有一个人会在自己家的楼底下买冰箱、彩电和名贵的时装。可见，遵循一定的商业规律，可以避免资源的浪费。

思考七商业与房地产如何对接？

研究商业业态的规律、业态的变化，研究商业与房地产的结合，是目前摆在开发商面前、经纪公司面前最棘手的问题。

可以预见，未来经纪公司的远大发展前景，就是成为既懂商业运作又懂房地产运作的专业公司，站在地产与商业之间，为开发商提供包括商业前期顾问、策划营销、出售出租的完善的服务流程，告诉开发商应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，甚至建立并发布商铺指数，帮助开发商实现商业与房地产最有价值的对接，充分实现商业地产的一、二、三级市场联动。

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