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2004年房地产走势分析

　　[提要]进入2004年，人们普遍关注的房地产走势又成为广大消费者和媒体关注的焦点。上世纪1993、1998虽已过去，但历史尘埃落定又起，种种议论接踵而至。但无论如何，任何判断和结论都必须以客观事实为依据。基本态势：大发展2003年8月31日，国务院18号文件出台。文件明确指出，房地产关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。国家公开承认房地产在国民经济中的重要性，其后的中央经济工作会议，又从宏观指导上作了肯定。从2003年国民经济高速发展的实际情况看，拉动国民经济快速高效增长的行业中，房地产占了很重要的一席。据预测，
进入2004年，人们普遍关注的房地产走势又成为广大消费者和媒体关注的焦点。上世纪1993、1998虽已过去，但历史尘埃落定又起，种种议论接踵而至。但无论如何，任何判断和结论都必须以客观事实为依据。
　　基本态势：大发展
　　2003年8月31日，国务院18号文件出台。文件明确指出，房地产关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。国家公开承认房地产在国民经济中的重要性，其后的中央经济工作会议，又从宏观指导上作了肯定。从2003年国民经济高速发展的实际情况看，拉动国民经济快速高效增长的行业中，房地产占了很重要的一席。
　　据预测，今年中国经济有五大趋势支持国民经济快速发展，其中城市化进程将明显加快，必将给市场注入巨大的活力与需求。房地产在城市化进程中成为不可少或缺的时代角色。
　　另一方面，从已经启动的消费结构改革和生活质量提升的角度分析，市场对房地产的预期和实际需求仍将是放量的。2003年下半年突出的房地产消费需求是一个很好的佐证。有资料显示，2003年岁末，房地产增幅达到20％左右。
　　因此，从宏观上分析判断，今年的房地产无疑将是一个大发展的基本态势。调控措施作用显现
　　从宏观政策层面来看，国家将调整政府投资结构和投资取向，转变经济增长方式。政府主动投资拉动经济增长的方式将逐步减弱。同时2003年出台的一些调控措施，今年将逐步显现其作用。如2003年6月15日发出的央行“121”号文件，提高了行业贷款门槛，用货币工具引导贷款投向。
　　建设部、国土资源部相继出台的有关文件，在征地拆迁、圈地等方面加强了对市场的规范。土地交易阳光化，政府将严格控制土地。
　　继2003年以后，电、煤等基础能源价格上涨，预计今年上涨八个百分点；同时，铁路运输吨公里价格预计上涨0.25元，这必然导致基本原材料及基建设备的价格上扬，进而导致建筑投资开发成本发生一定幅度的上涨。
　　随着货币市场基金的开单，期货市场重新启动，投资多元化的走势渐显渐明。今年，国家税制改革，房地合一，据悉，按评估值征税的措施也将出台。深圳等城市清理财政补贴负担、提升土地交易契税的措施已开始实施。
　　上述诸多因素表明：在2004年，房地产行业的发展速度可能发生变化，行业内的重新洗牌也将不可避免，但各地的具体情况可能不一样。加强自身调整与应对
　　当前国际经济环境向好，特别是美国经济，2003年第三季度增幅达8.2％，是20多年来所没有的，显示了强劲的发展动力。中国宏观经济也走过了由低谷区向高峰区发展的拐点，全国2003年GDP增速达到8.5％，超过11万亿元，人均突破1000美元，财政收入突破2万亿元。有理由相信，不出意外，今年全国GDP仍将保持8％以上的增速。
　　按照经济周期理论，当前我国正处在一个经济发展拐点（后拐点时期）的好时机。因此，抓住机遇，快速发展，仍然是今年房地产的主流。不过，随着经济形势的好转，积极的财政政策将逐步淡出，货币工具将发挥更积极主动的作用。政府通过大规模投资拉动经济增长、推动城市化进程的“主角”身份，将逐步随着经济增长方式和经营模式的转变而让渡给企业。房地产企业将在今年乃至今后的城市化进程中，扮演十分重要的角色。从这个意义上讲，不仅房地产形势向好，而且政府和市场对房地产企业的要求会越来越高，不上则下，不进则退。
　　从深层次分析看，房地产开发企业及设计、策划、代理企业乃至相关媒体都面临一个创新、更新、立新的问题，也都将不可避免地在或长或短的时期内，出现更新观念、改变模式、提升级次、确立方式的情况，结构性战略调整的气候也将逐步形成。
　　深圳市已明确提出要大力加强城市规划、设计，要出建筑精品，以人为本，发展经济。因此，今年政府的预期是城市的深度开发，主张的是经济适用型住房，要求的是最适合人居住生活的环境；而市场呼唤的则是人本主义。它的潜台词就是：资源配置的最优化、价格机制的对应化、建筑产品的人文化、市场要约的相对化，它明显主张的是理性的、多元化的诉求。
责任编辑/nj001
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