2004年国内三大城市楼市展望

地产大户各抒己见今年京城楼市看涨
　　刘晓光：房价只会升不会降
　　●税费不减，2004年的房价可能还要涨。
　　●黄金地段的黄金公寓，价格只会升不会降。
　　孟晓苏：房价会稳中有升
　　●成本、标准、需求的提高、规范及扩大会拉升房价。
　　●供应量持续增大等原因又会使房价不至上涨过高。
　　潘石屹：房价肯定会涨
　　●2004年土地公开交易、公房大量上市都会影响房价。
　　●2004年，符合中国特色的创新产品会有很大市场。
　　冯仑：高档房房价略涨
　　●2004年高档房会略涨，中档房会有波动。
　　●楼市产品创新空间非常大，尤其在产品细部上。
　　陈长缨：价格不会有大波动
　　●开发商会更注重楼盘性价比。
　　●供求关系不会发生太大变化。
　　吕劲：主流产品仍在四环以内
　　●北京市场包容性很强，2004年也一样。
　　●2004年富力城会有品牌产品出炉。
　　张宝全：楼市各方面开始明晰化
　　●2004年将是水落石出的一年。
　　●开发商也学会了降低开发风险。
　　任志强：房产投资将超1万亿元
　　●2004年投资增幅至少会保持在12％以上。
　　●土地拍卖将出现组成战略联盟联合竞价的趋势。
　　董海斌：营销手段会力求平实
　　●高端产品消费会持续乏力，中档产品会持续走高。
　　●营销创新走向产品主义，不再只是一种“作秀”。
　　聂梅生：房地产金融将有创新
　　●2004年是一个金融年，也是一个企业年。
　　●2004年的房地产开发企业会细分。
　　开发商谨慎预期上海楼市
　　●“房地产投资行为的比例超过20％，市场就比较危险。现在官方统计数字也许不到20％，但在有一些地区，房子基本上都在流通领域，这是比较危险的。”
　　●“房价涨跌是一个区间的概念。市场波动控制在5％左右，对上海整个房地产市场的稳定性有一定好处。不同结构的房地产也会有所波动，但整体波动希望控制在5％左右。”
　　●“房价上涨过快，主要原因来自于土地成本的上升，土地拍卖价格上升导致土地价格虚高。供求关系也是重要条件，如果楼盘远远超过实际购买力，房价下跌是显而易见的。”
　　2003年12月初，上海期房不得转让的消息得到上海市政府发言人确认，此后上海房地产中介市场出现了期房挂牌大幅增加的趋势，众多短线投机者观望事态发展的同时，上海房产市场在今年出现拐点的预期显得分外引人关注。
　　合生创展集团有限公司副主席项斌则对目前的房产市场认为，现在上海投机性房产的比例已经很高，为上海房地产市场埋下了隐患。
　　对今年上海房价的走势，上海证大置业总经理黄苏东认为，在今后3到5年左右的时间里，上海的房价还有10％的上涨幅度，上海的房地产中存在一些泡沫但并不很严重，而且随着土地供应、银行信贷资金和供应源头上加强控制以及时间的发展，这个问题将会不断的弱化和消失。
　　同为发展商的合生创展集团有限公司副主席项斌则表示了不同的看法：“对于上海房地产市场会不会大起大落，作为发展商来说也是比较担忧的，假如现在有土地在手的话，该卖的赶紧卖，该做的赶紧做。”
　　项斌私下里对记者说，他对目前的房产市场是比较悲观的，尤其是现在上海投机性房产的比例已经很高，为上海房地产市场埋下了隐患。“所以最近上海市政府放出一些风来说对期房的交易要有一些规定。对房地产投资行为的比例，有一些比较权威的说法，就是投机行为的比例超过20％，这个市场就比较危险。现在从官方的统计上来说，也许不到20％，但是从某一个地区来说，我相信它要大大高于20％。在有一些地区，没有房子卖，房子基本上都在流通领域，这是比较危险的。”
　　项斌提到的现象正是目前上海市政府开始关注的问题，对于现在进入流通领域的房子存在比较严重的短期炒作行为，上海市政府正在考虑限制期房的炒作，而目前中介市场上期房挂牌放量的情况已经从各大中介公司传出。项斌也和记者采访过的许多中介公司负责人一样，认为应该进一步关注期房放量的态势，如果这个状况持续，可能会引起恐慌性抛售，届时有些地区的房价将出现问题。
　　事实上关于对今年上海房产市场出现拐点的预测，已经出现在许多的房产专家预期之中，只是有些说得直接，有些较为委婉而已。
　　广州房价反弹尚需时日
　　随着水泥、钢材等主要建材连续数月大幅涨价，许多房地产公司都在面临着成本上升的巨大压力。虽然此次建材涨价影响已波及全国，但在广州地产商看来比内地城市的同行们更着急。
　　不过，当地也有业界人士认为，近几年一路走低的广州住宅房价，或许会借此机会反弹，而房价回升，对地产商也好，对整个楼市也好，都未必是件坏事。
　　广州房价持续下降
　　广州市国土房管局近期公布的数据显示，2003年1～9月，全市10个区预售商品房成交均价为每平方米4476元，2002年同期为4574元，而一般公认更能反映广州楼市真实走势的“老八区”（不包括前几年才合并的番禺、花都两区）平均房价，2003年同期是每平方米5283元，2002年则是5406元，降幅比前者更大一点。
　　值得注意的是，统计数据表明，自1998年左右达到峰值后，广州住宅平均售价几乎每年都在缓步往下走，这与上海、江浙一带近年房价的飙升形成鲜明对照。
　　土地新政短期内未必能拉升房价
　　2002年下半年，国土资源部要求严查地产商圈地运动，以大盘开发名噪一时的广州成为重点“照顾”对象，近期广州市国土部门在推行招标、拍卖、挂牌等方式公开出让土地方面的积极姿态，一定程度上可视作对有关批评的一种反应。
　　在2003年广州国有土地使用权出让计划推出的28个地块中，住宅用地不足三分之一，而2004年1月起一次性收取土地出让使用金政策又将正式实行，政府控制住宅土地供应量、提高地产市场准入门槛的意思很明白，在这种背景下，“广州房价有望反弹”的议论一度在业界流传。
　　专家认为，广州市实行的土地新政与“121文件”等全国性房地产金融政策的出台，主要是起到规范市场、汰弱留强的作用，而且房地产项目开发需要一定时间，所以短期内房价不会因此受到明显拉动。
　　房价难升利润缩水地产商用脚投票
　　如果说近期建材的突然涨价，给了一个广州房价回升的内在理由，那从今年1月正式实行的CEPA（香港与内地更紧密经贸安排协议）以及最近一段时间瞄准人民币升值前景大量涌入国内的境外热钱，或许会成为拉动广州房价的外部利好因素。
　　但业界人士对此似乎不甚乐观，“广州曾是港商进入内地的跳板，这么多年该来投资的都来了，CEPA实施后再进来的，大多是做小本生意，香港实在没钱赚了才往广州跑，他们一般抱着试试看的想法，不会在广州购买物业常住”，商家说，“近期香港经济开始有起色，这部分人可能更愿意留在香港”。
　　至于业界普遍预期的人民币升值利好楼市，陈戎认为，境外资金主要对升值潜力大、流动性较强的高端住宅和商业物业更感兴趣，不大会买入普通住宅。
　　尽管大多数广州的业界人士都同意，住宅房价保持平稳是楼市健康发展、走向成熟的证明，但投资开发的利润空间因此受到挤压也是不争的事实，面对内地市场的巨大诱惑，地产商们显然坐不住了，连一贯采取较保守的单一区域开发战略的合生、富力等当地龙头地产商，也纷纷起兵“北伐”。

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