张元端：局部过热总体健康 中国房地产仍有好日子

我国房市局部过热总体健康国民经济允许房地产增长的范围，主要从资金、土地、物资和消费者购买力等四方面来衡量，目前我国房地产投资增长仍处于经济发展允许的范围之内。

1992年，我国国民经济增长速度为14.2%，而同期房地产增长率为117.6%；1993年，两者的增长率分别为13.5%和165%，房地产增长的速度是国民经济发展速度的12.2倍，因此得出部分地区房地产经济过热的结论。而从1997年到2002年的6年中，除个别年份房地产增长的速度稍快之外，其余均显正常，房地产增长的速度平均是国民经济增长的2.1倍。

从销售额与投资额的增长率看，近6年内房地产销售额的增长明显高于投资额增长速度，消费拉动投资，情况比较良好。1997年，我国房地产销售一度出现负增长，投资额增长速度则不到10%，而到了1998年，销售额上升到39.7%，同期的投资额则相应拉升到13.4%，2000年销售额为30.1%，投资额为19.1%，2002年两者分别为23.7%和21%。从这个发展情况看，房地产市场销售额高于投资额并逐渐拉平，总体上表现得比较正常，但张元端指出，今后要特别防止出现投资额高于销售额的情况，适度控制房市投资。空置率是观察房地产市场的最直接指标把房屋竣工面积与销售面积作了一个比较，一段时期以来我国房地产每年竣工面积都比销售面积大，而且空置房年年都在增加，这恰恰是我国房地产市场目前面临的最大问题。

据有关统计资料显示，今年全国空置房面积已达到9600万平方米左右，这个数据看上去令人吃惊。然而，仅凭空置房的多少还不能得出房地产市场“过热”的结论。从市场运行情况看，调控房地产市场的高风险、抑制有可能出现的价格上涨、配置市场需求等，都需要市场上存有一定比例的空置房，这是一个正常的空置状态。而另外一些非正常的空置却不是由于“过热”造成的，比如，由于开发商对市场缺乏准确判断、盲目跟风逐流等导致结构性空置，由于生产的商品房不适销对路或者价格不当而导致的空置等等。

空置房可以以商品房控制的时间为标准来定义，即商品房控制在开发商或者代理商手中1年以内的为待销房，1—3年内的为滞销房，3年以上的则为积压商品房，除此之外，还要看积压的商品房是否适销对路、价格是否适当等等。相对于我国国民经济7.3%—8%的增长水平，房产空置率如果保持在15%左右，即房产增长约为国民经济增长的2倍，我国房地产市场的发展将会协调一些。今后20年房产市场不会长期饱和市场上出现超过一定量限度的空置房，我们既可以理解为房市出现“过热”，也可以看成房产市场供大于求，出现市场饱和。房地产市场的饱和现象无非就是长期饱和、短期饱和、结构饱和、活有饱和四种。

由于我国国民经济持续发展、城市化水平不断提高、居民住宅不断得到改善，以及城市建设步伐加快等四大支柱支撑房地产的发展，在今后20年左右的时间内，我国房地产市场不会发生长期饱和，但却要防止短期饱和、结构饱和以及活有饱和等，政府和开发商在调控和生产住宅时，必须调整产品结构，增加有效供给，使产品适销对路。

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