旅游地产：看上去很美

毋庸置疑，近年来假日旅游的经济持续增长引起人们的极大关注，这其中就包括旅游地产的介入，然而由于相关环境的不配套，旅游地产一直处于明火实冷的状态中。前不久，在国家级4A风景名胜区的千岛湖上，投资额为3亿元的复合地产项目——千岛湖开元度假村在沪亮相。而此前中房集团也向香港政府提出购买部分空置居屋作“分租度假屋”用途，以满足日益增多的内地居民赴港个人游的居用需求。一系列迹象表明，旅游地产似乎有走温之势。

然而，旅游地产是否真的有看上去那么美?

◆过分倚重旅游地产有产生“泡沫”之嫌

行业瞩目的博鳌论坛在风景秀丽的博鳌小镇召开，令海南为之一振。随之而来的旅游热潮也让海南地产似乎看到了一丝春色，这就是以别墅、度假村、酒店为主要物业类型的旅游房地产。由于海南南部沿海风景秀丽，每年吸引成千上万的游客前来观光度假，因此房地产开发主要以休闲旅游和度假的酒店、度假村类别墅为主，并且其旅游特色直接影响了其地产消费群的构成。由于本土消费能力有限，地产客户尤其是高端客户绝大多数来自岛外。有数据表明，海南的房地产客户当中，超过60％是外地客户。这种特色发挥了海南作为旅游省份的独特优势，应该说，是当前最适合当地实际情况的地产发展模式，但值得注意的是，旅游地产本身存在一些缺点，如果过分倚重旅游房地产，必将对一个地区的地产乃至地区经济的长远发展产生不利影响。

基于上述分析，旅游房地产虽然能够产生一定的经济效益，但需求注定不会过大。而据资料显示，在海南的物业形态当中，除了普通住宅主要供应本地消费者外，其他物业基本上以岛外客户为主。在2000年开始的新一轮投资热潮当中，旅游房地产依然是开发重点，仅在海口总长17公里的西海线上，在建和拟建的别墅多达2000多幢。这对于只有1000多万人口且消费能力普遍不高的海南，不能不令人担心有新地产的泡沫产生。虽然人们有理由相信，海南不会重蹈覆辙，但供过于求而导致的大面积空置却并不是杞人忧天。

旅游地产不宜过分受到倚重的另一个原因是，旅游业过分依赖于宏观经济，缺乏独立生存的能力。一旦宏观经济形式发生不利变化，旅游业将迅速萧条，而依附于旅游业的别墅、度假村将再次出现门可罗雀的惨淡景象。美国9．11事件所引发的航空业、旅游业大萧条表明，依附性太强的行业是何等的脆弱!因此，无论是进行旅游地产开发还是投资，都需要小心翼翼。

◆旅游地产理论支持落弱，现实操作有风险

尽管“旅游地产”概念早已提出，但该概念的理论支持实际比较薄弱：其一，旅游地产主打的“假日经济”概念，仅仅局限在“假日”，时空范围很小，同时人们休闲度假选择的自由度受到限制，度假时间过于集中容易形成“瓶颈”，这样会使人的休闲效果大打折扣，如今已经有人形象地称，“假日不是看景而是看人头”；其二，旅游地产不太符合中国目前的国情。因为“旅游地产的依靠是旅游”，这对于中国人来说需要大量的时间和金钱，同时与西方许多国家有所不同的是一年中给予职工几天乃至一个月的带薪休假的中国企业并不多，“带薪休假制度”在国内毕竟刚刚起步，大多数人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等国家法定假日，这样无法从时间上解决人们旅游过于集中的问题。另外，在每个节假日都有能力出去旅游的群体也并不多。其三，旅游地产虽然也打出休闲娱乐的旗号，但有关风险投资的味道更浓些，这与人们享受生活的休闲行为恰恰是格格不入的。

◆旅游地产概念有误区

旅游地产对于国人来说并不陌生。国内最早提出这个概念的是海南的一些开发商，他们利用海南独特的自然资源把目标瞄准在了远道而来的旅客身上，进行“以房带旅、以旅促房”的互动促销，从而开辟了中国旅游房产的先河。但从目前打着“旅游房产”旗号的项目来看，它们大都地处城市偏僻的远郊或旅游景区，而这些地区的居民购买力较低，根本不可能消费掉这些房地产，这种区域内有效需求不足就构成了这部分房地产的市场障碍。

国外度假形式在中国水土不服也导致了为其服务的旅游地产的发展前途不明了：作为度假形式重要组成部分的分时度假在国外已经发展了近30年，近几年传入中国后，却出现了水土不服的现象，主要表现在：市场上的一些“分时度假”产品，多是通过国外分时度假企业加盟，在销售时又模糊消费者对可出境度假国家的权限来促成销售。实质上，中国目前可出境的旅游国家只有以东南亚为主的二十几个国家，因此，当会员入会后发现权益遭受蒙蔽，在分时度假销售过程中，还出现不择手段推销的强制性销售和销售商销售会员卡后卷钱逃走的欺骗性销售等现象；就现阶段我国居民的平均收入水平而言，在发达国家算不上豪华的分时度假产品在中国成了奢侈品。另外，带薪休假制度尚未普遍实施，大多家庭很难提前确定自己的出游时间，使得度假难以分时。况且，国家相关管理部门对分时度假尚未作出明确界定，产生纠纷后，消费者得不到法律支持，将陷入被动地位。因此，旅游地产商在进行这类投资行为时，实际上承担了很大的来自于政策、环境、需求等多方面的隐性风险，当有朝一日这些风险成为事实时，旅游地产开发过程中及完成后资金高、面积大、范围广的特点将使相当大一部分旅游资源陷入困境，这无论是对于旅游业还是地产业来说都将是一个巨大的打击。  

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