购房协议是把“双刃剑” 签名要小心

同一宗房地产案件，有着好几种协议；同是利益受损的业主，赔偿结果却不同——郑女士觉得自己非常冤：和人家买了同一栋楼的房子，发展商没按合同办事，十几户业主联合起来集体打官司，终审判决下来，同样是业主，自己得到的赔偿却是最少的；更闹心的是，这几天发展商又让业主们签一份协议，签吧，觉得不大妥当，不签吧，又怕像上次一样，到头来吃的亏更大。

业主们集体请的代理律师陈方说，从来没见过一宗房地产案件里面有这么多种协议，事实证明，好多业主当初签一些协议的时候，根本没弄明白是怎么回事就写下了自己的名字，所以才有了同样是上诉赔偿却不同的结果。

起因：没按期办竣工验收备案证明

这十几户业主打官司，主要的原因基本上是一样的。

他们都是在1999年底到2000年初这段时间，购买了位于福田区的某某豪园，同时也与发展商签了一份《深圳市房地产买卖合同》，这是市国土局制定的格式合同，但是发展商在同他们签这个合同的时候，又加上了一份《补充协议》，因为买房时的冲动，业主们也都没怎么考虑，都签下了自己的大名。记者事后看到，《补充协议》的内容各不相同。

按双方所签的《深圳市房地产买卖合同》规定，发展商应该在2000年12月31日前把验收合格的房子交付业主，可业主们一直等到2001年6月，发展商还没把该房产的《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》（以前是“竣工验收合格证”）办下来。

可是发展商从2001年4月开始，就一再发函让业主们拿钥匙入伙新房。

这事肯定是发展商的错。因为按有关规定，发展商是不能让业主们在这种情况下稀里糊涂入伙的，可面对发展商发来的入伙通知书，业主们各有各的想法：有的租房日久，有的借住别人那里，还有的家里来了老人……都想早点搬进新房，早点安顿下来。发展商也知道手续不全就让业主入伙不当，反复对入伙的业主说，竣工验收备案证明不久肯定能办下来，为了让那些有疑问的业主早日入住，还拟定了一些协议，让业主签，主要内容是约定2001年9月30日前办好《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》，此前办好此证可不赔偿业主违约金或业主不能退房。

大部分业主同意了，因为这个协议中免了他们一定的物业管理费。

陈方律师告诉记者，他看了不少业主与发展商签下的协议，内容都不一样，按最后的赔偿结果，业主大致可分为四类：

第一类，没怎么研究协议，就签了，然后入伙。

第二类，认真琢磨协议，改了不少条款，然后签了，入伙。

第三类，什么协议也不签，也不入伙。

第四类，只拿钥匙住进去，但不签任何协议，不承认是入伙。

起诉：业主们的不同故事

转眼到了2002年，住进新房的业主们越来越觉得这发展商有问题，配套的设施几乎没有能兑现的，大家都动了打官司的念头，十几户业主在集体协商之下，委托郑女士找一个律师代理这个官司。于是，陈方律师在2002年5月介入了这单官司。

老张是属于其中的第一类人，陈律师拿过他签的协议一看，直截了当就说，你这案子也不用打了，只能自己认吃亏了。

原来，在老张签的协议里，发展商提出就事先的违约免他一年的管理费，但在最后的条款里清楚地写着，老张事后“不得追究甲方（即发展商）任何违约责任”。老张签的这个协议，不仅没法再追讨因迟迟办不下竣工验收备案证明的违约金，就是将来迟迟办不下房产证，也没法追究了。

老张一听，后悔不迭。他说自己当时只看免了管理费觉得还行，哪里还想到后来这些事。

到了第二类，各人改的条款也不同，但都坚持让发展商再次协定办理竣工验收备案证明的时间，否则继续按约定赔偿，原来的违约责任则以现金或管理费的形式，各自协定了不同的补偿。

第三类，陈律师说，他们的选择是比较明智的一种，既然这事还不明白，我就不做任何举动，不签字，也不入伙，官司打明白了再说。

至于到第四类，就成了最不明智的选择，在司法实践中，拿钥匙就等同于入伙，就等同于认可了房子的验收合格，除非双方另有约定。可是双方恰恰又没再约定，打起官司来肯定要吃很大的亏。

结果：赔偿数额相差不少

2002年5月29日，十几户业主集体把发展商告上了深圳市福田区人民法院。

诉讼请求：支付延期交房违约金、支付实际交房与约定不符的违约金（按总房价的5％计算）、判令附表的一些条款无效。

在这里还要解释一下，为什么请求判令附表里的一些条款无效。当时业主们签的合同有一份附表里约定：一切公共娱乐设施，所有小区的消防设施，楼梯、电梯及一切户外走道部分，室外公共绿化、道路，地下室内一切配套设施等项目权益均归发展商拥有。

但是，根据《深圳市经济特区房地产转让条例》第十三条第一款的规定，房地产转让时，对同宗土地上的道路、绿地、休息地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公共设施所拥有的权益同时转让。显然，附表中这方面的约定是与此规定相抵触的。

有意思的是，诉讼请求中的延期交房违约金大都在4万元左右，只有王女士要求的违约金是200多元。

这是发展商在《补充协议》中耍了一个花招，设了一个“双方权利和义务不对等”（律师语）的局。

一般购房合同中对延期交房的约定是：如发展商不能如期办理竣工验收备案证明延期交房，则须按业主所购房产总价的每日万分之五支付违约金。但王女士在签《补充协议》时没注意到，她签的那份补充协议中，发展商没在这一条上写“每日”两个字，也就是说，签了这种补充协议，无论发展商延期交房多久，王女士也只能得到总房价的万分之五———200多元的违约金。

法院的判决证明，业主们找律师找得太迟了。一审法院认为，各业主提出的违约金，事先有合同约定，予以支持，但对于请求判令附表里的一些条款无效不予支持，为什么呢？

法院说，附表中的约定与《深圳市经济特区房地产转让条例》的规定相抵触，这确实不假，但并不意味着这个约定无效，而是说这是个可撤销的合同，在约定起一年之内，业主们可以行使撤销权请求法院撤销这项约定，但是业主们2002年5月29日才起诉，已经过了一年的期限，这个合同约定的撤销权已经失去了。

对于实际交房与合同约定不符，虽然事实成立，但没有约定违约金，所以也不能支持，但法院判决令发展商6个月之内兑现承诺内容，做好配套设施，否则按所购房产总价的2％赔偿。

对于不小心中了花招的王女士，律师又另提了一项延期交房赔偿金的请求，按深圳市指导租金标准的每月每平米租金计算，也有3万元左右，但一审法院只对王女士入伙新房之前的赔偿金予以支持。

终审：事后补救不如当初慎重签字

十几户的判决下来，有的是发展商不服，而更多的是业主们不服，所以又各上诉至深圳市中级人民法院。

王女士是最不服的一个，不小心中了招，难道真的讨不回公道了？

深圳市中级人民法院做出终审判决认为：发展商未按约定交付房产，应当依约向业主支付逾期交房违约金，但是违约金不足以弥补损失的，还应当赔偿损失。不过，判定赔偿损失的数目却与诉讼请求相差了不少，约14000元，因为王女士提前入住了，而与王女士同房型的另一业主却获得了延期交房违约金近4万元。虽然法院识破了发展商的伎俩，但王女士还是为自己的不懂法付出了不小的代价。

陈律师告诉记者，如果消费者碰到这种情况，一年之内可行使撤销权请求法院撤销明显不公平的合约，或者也可以要求法院调高违约金，但毕竟是事后补救，得到的赔偿会比诉讼请求的少一些。

而许先生的官司就是发展商不服了。在双方所签的《深圳市房地产买卖合同》中，约定许先生买的房子是五楼，可许先生实际入伙的房子却是四楼，所以一审法院判令发展商补偿许先生的楼层差价，每平米100元。

发展商不服，上诉时拿出了许先生在早前与他们签定的《内部认购书》，里面有约定本住宅不设四楼、十四楼、二十四楼，所以许先生现在拿到的四楼就相当于不设第四楼的五楼，许先生也想不起当初认购书里是不是有这样的约定，说是发展商自己加上去的又拿不出反证，法院终审判决驳回了许先生补偿楼层差价的诉讼请求。

又是一个不小心的签名，许先生吃了个哑巴亏。

律师：协议是把“双刃剑”

今年3月，业主们的新房子终于办理了竣工验收备案证明。

官司打到最后，吃亏最大的是郑女士，她就是只拿了钥匙入住，什么东西都没签的业主。不过，当时，她也是听了一些律师的建议，入住可以，但不能乱签协议。

可今年3月，最高人民法院发布了一份关于商品房买卖合同纠纷的司法解释，其中第十一条说：“对房屋的转移占有，视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外。”

这样一来，如果发展商迟迟办理不好竣工验收备案证明，她也无法追究发展商延期办理房产证的违约责任。因为，房产证得在办理好竣工验收备案证明后180日内办理。所以，陈律师认为，买房子的时候，在格式合同以外再签一些补充协议，一定要小心发展商玩弄的一些字眼和模糊解释，免得自己的利益受到损失。协议是把“双刃剑”，签好了对业主有利，签不好业主肯定要受到损失。

郑女士现在又碰到签补充协议的问题了，发展商在为业主办理房产证时也拟了一份协议，这份协议提出，以管理费冲抵面积误差的差价，这回郑女士仔细琢磨了一下：管理费冲抵现金，看上去似乎合理，但细想下来却是“后患无穷”。发展商和物业管理公司是两回事，现在是发展商的物业管理公司在管，但如果业主委员会更换了物业管理公司呢，这协议找谁去履行？

这次，她要好好地审审协议里的条款，小心签下自己的名字。可她不签，发展商以没有现金为由不退面积差价，即使办了房产证，也还是吃了亏。

郑女士打电话问了一下左邻右舍，大多数人都无奈地签下了这份无法协商的协议。大家说起来都很生气，像发展商这样利用一些无法协商的协议侵害业主的利益，难道就没其他办法来管一管吗？

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