正确落实央行房贷新政　促进房地产良性发展

在房地产业争论此起彼伏之际，央行新房贷政策的出台犹如一石激起千层浪，引起社会各方面的强烈反响。仁者见仁，智者见智，这本是十分正常的现象，更何况是在现代社会和市场经济条件下。然而，目前比争论更为重要的是，正确把握和落实央行新房贷政策实质，共同促进房地产市场长期繁荣和良性发展。

新房贷政策出台是必然

近年来，房地产市场的新一轮繁荣，无论从生产、流转和消费环节，金融都作出了不可磨灭的贡献。但随着形势的发展，房地产业存在和暴露出的一些问题，已越来越可能威胁到房地产金融乃至整个银行信贷的安全与稳健运行，其隐患已到了不得不采取措施的境地。可以说，新房贷政策酝酿已久，出台是必然。

背景之一：“三多三少”的业态不可能通过市场自动纠正。一是建多卖少。房地产市场供大于求的态势越来越明显，经济学原理告诉我们，投资增幅远高于销售增幅的资源错配隐患潜在恶果，教训深刻。二是贵多适少。商品房价格严重偏离居民收入比例，普通与高档商品房产品供求结构严重失衡，使得广大居民住房消费难以启动，房地产业良性循环无法实现。三是借多本少。银行资金占用越来越多，社会资金投入越来越少。不少房地产开发企业利用滚动开发、相互保证、循环担保套取更多信贷资金。个别地区虚假按揭也十分严重。

背景之二：现有房地产信贷政策并未落到实处。去年央行组织全国范围的房地产信贷检查结果表明，原有房地产信贷政策在执行中偏差较大：执行30%的自有资金比例五花八门；通过发放流动资金或者其他贷款规避“四证”要求；发放缴交土地出让金贷款不利于控制信贷风险；对土地储备机构过度授信存在隐患；擅自变通个贷首付款比例和住房贷款利率。一些商业银行违反有关规定，放松信贷条件，一定程度上助长了房地产投资中的不良倾向。

背景之三：金融形势和信贷结构的最新变化值得关注。今年上半年，广义货币M2以及各项贷款的增幅双双创下1997年以来的最高值。房地产贷款的快速增长成为最重要原因之一。1998年至2002年，银行房地产开发贷款年均增长25.3%，个人住房贷款年均增长1倍以上。截至2003年4月末，房地产贷款余额占各项贷款的比例达17.6%。有的金融机构新发放的贷款中房地产贷款占50%以上。由于房地产贷款还贷周期长，表面上短期内并不会明显影响信贷资产质量，但随着时间推移，房地产信贷风险累积效应将很大程度上决定商业银行未来的信贷资产质量。

针对上述问题，中央银行从完善房地产信贷管理制度入手，制定了新的房贷政策，从房地产开发企业到建筑施工企业，从政府土地储备机构到个人购房者的各个环节都做了进一步的规范，对扭转房地产开发过度依赖信贷资金，堵住信贷资金流入投机领域，扩大住房贷款的受益群体，促进金融稳定和房地产业的良性发展必然具有重要意义。

新房贷政策具有几个特点

特点之一：连续性与创造性相并济。新房贷政策既注意保持了房地产信贷政策的稳定性与连续性，也针对新形势、新问题作出了一些创造性、适应性的调整和补充。如四证问题，30%的自有资金问题都是三令五申的老要求，而区分贷款首次置业与非首次置业、普通商品房与高档商品房的首付款及利率则是新的举措。

特点之二：货币总量调节与信贷结构调整相结合。最低首付款的调节是中央银行重要的选择性货币政策工具。针对总量问题，新政策坚持了普通商品房20%的最低首付款标准，同时要求提高对高档商品房和非首次贷款置业的最低首付款标准，体现了总量微调的政策意图。针对结构问题，新政策进一步明确了禁止类、限制类和鼓励类三级房地产信贷标准，即严禁向不具备“四证”、自有资金不足、挪用贷款用于异地项目开发、以信贷资金缴纳土地出让金的企业发放贷款；适当限制向高档商品房、商品房空置率高、负债率高的企业发放贷款；支持资信好的企业、大众化项目和首次贷款购房的信贷需求，这对推动商品房结构的优化调整必将起到重要作用。

特点之三：全局性与区域性相兼顾。新房贷政策在立足全国一盘棋的基础上，充分考虑了房地产市场的区域性特点。对具体操作层面的内容，新房贷政策并没有统一的规定。这不仅为中国人民银行各大区分行制定区域性信贷政策提供了足够的空间，也为各商业银行结合本行实际制订具体的操作细则提供了依据。根据新房贷政策的统一要求，不同地区以及不同银行可结合各自层面的实际，制定出更有针对性以及更加严密的操作规范，这无疑提高了新房贷政策的科学性和有效性。

防范风险是为了促进发展

取向之一：防范风险就是促进发展。房地产业是国民经济的支柱产业，保持房地产业的持续稳定发展，对促进国民经济持续快速健康发展十分重要。新房贷政策的基本精神是立足长远促进房地产信贷的健康发展，绝非是对开发商釜底抽薪和打压市场。因此，新房贷政策既有禁止，也有限制，更有鼓励，并不存在一刀切断房地产开发的资金链条的问题。相反，如果对近年来房地产业存在的问题放任自流，积聚的泡沫终将破灭，届时支持房地产开发的资金链条才可能真正出现断裂，并可能使经济运行遭受重创。

取向之二：限制投机就是鼓励消费。购买商品房一定程度上已成为当今家庭生活消费的头等大事，需要动用消费者多年甚至毕生的积蓄。从土地储备、项目开发、建筑施工到销售流转各个环节，都需要银行贷款，但如果过度依赖银行信贷，不仅增加了项目开发的财务成本，而且会增加一些开发商铤而走险的风险，而其成本最终都将转嫁到消费者头上。央行适当提高贷款门槛，目的就在于抑制“空手套白狼”的投机行为，扭转房地产业对银行信贷的过度依赖，迫使开发商依靠创新动员更多的社会资金，挤掉更多的水分，最终降低开发成本，从而有利于降低房价和保护消费者权益。

取向之三：优化结构就是调节总量。从逻辑关系看，总量与结构相互依存，密不可分。总量失控，结构矛盾必然积患成疾，影响资源配置和经济效率；结构矛盾不解决，反过来必然会倒逼总量调控产生新的问题。央行规定，对购买高档商品房、别墅或者第二套以上商品房的借款人，适当提高首付款比例，并不再执行优惠住房贷款利率，则是房地产产品结构调整的强烈信号。目的在于通过利率的杠杆作用，调节个人住房贷款需求，引导住房贷款向中低收入家庭倾斜，扩大个人住房贷款的覆盖面，以解决目前房地产市场突出的供需结构矛盾问题，降低商品房空置率。

取向之四：强化原则就是重在引导。中央银行具有信息集中和地位超脱的特征，其制定的信贷政策兼具宏观性和前瞻性，是商业银行处理好局部利益与整体利益、短期利益与长远利益关系的重要标准。新房贷政策，更多的是强调信贷原则，并没有对具体的信贷操作程序作出过细的规定，而将之交给商业银行；同时，依托人民银行分支机构加强中心城市房地产信贷业务的属地化管理。在市场经济条件下，中央银行的信贷政策窗口指导工具发挥的作用，不仅是金融层面的，更是产业和社会层面的。不管程度如何，开发商和商业银行必将根据央行的新房贷政策调整自身的行为，这对规范市场、减少泡沫，防范风险，抑制房地产“虚高症”将产生积极影响。

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