地产资金寻源，信托堪当重任？

对于中国内地的房地产业界来说，2003年6月可真是风云变幻：13日央行《通知》引发的冲击波仍在蔓延之时，29日CEPA（《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》）又为香港企业全面进军内地房地产市场铺平了道路。面对内资的紧缩和港资的压力，地产商纷寻贷款新路。

自央行颁布房贷新政以来，房地产信托融资逐渐成为信托公司的主流产品，房产商希望通过房地产信托产品，获得资金援助。“目前找上门来要求信托融资的房地产企业已经踏破门槛。”北京、上海、南京、重庆、天津等地的许多信托投资公司如是说。据统计数据显示，今年以来，房地产信托已募资20多亿元，为去年的一倍，其数量在所有信托产品中占了三分之一以上。民生银行北京支行信托处正在为多只即将推出的信托计划进行筹备工作，其中房地产项目占据了相当大的比例。

◆互有需求，地产信托共同发展

房地产企业青睐于信托资金，除了央行紧缩银根的主因外，信托融资方式自身所具备的种种优势也是吸引房产商眼球的原因。相对于银行贷款，信托融资提供资金的方式多样，因此供需双方可选择的空间较大，其可以根据房地产企业本身运营或项目的需求量体裁衣，提供资金信托、贷款、股权投资等各种模式的信托产品，而且期限弹性较大，有利于房地产公司的资金运营和持续发展；另外，信托融资具有降低房地产企业整体的融资成本、节约财务费用的优势。信托产品集合的是民间资金，一般房地产商在获得土地批文后就可以信托融资，进行拆迁等前期投入，节约时间成本；信托产品的流动性和证券化发展空间大，可以在一定程度上缓解系统风险，为多类型投资者提供新的投资产品，并在贷款证券化上做有效尝试。

换个角度而言，信托公司也很钟情房地产项目。因为房地产信托业务相对其他信托业务，市场运作比较成熟、成本较低，而且有以前的经验教训供借鉴，可以少走弯路。同时，随着我国经济景气指数的持续上扬，市场需求量稳定，房地产行业将进一步发展，美好的预期、丰厚的利润，吸引着包括信托资金在内的各种资金竞相进入房地产领域。

到2003年5月份为止，市场上57个信托产品中募集资金投向房地产行业的高达19个，募资总额超过27亿元，其中2002年发行的产品5个，募集资金10.3亿元。2003年5月份以前市场信托新产品37个，共计募集资金34.5亿元，其中房地产信托产品14个，募集资金17亿元，约占市场信托融资总额的一半。央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发企业的贷款条件、房地产建设项目的贷款条件以及个人房地产贷款的条件进行了严格限制。这对于融资渠道相对单一的房地产企业来说，实际上就被切断了赖以生存的主要资金链，房地产开发企业更迫切地要建立稳定的资金渠道。在银行房地产信贷供给短期内有较大幅度下降的情况下，信托公司将成为房地产资金渠道的有效补充，为企业提供有利的外部支持。房地产信托前景光明，潜力巨大。

◆量小势弱，信托难以独挡一面

2002年以来，全国房地产投资增长在30％以上，商业银行房地产贷款的增幅超过25％，截至2003年4月底，房地产贷款余额达到1.836万亿元。尽管房地产信托业务有了长足进展，已占据50％的信托融资总额比例，但从绝对额度看，房地产信托融资比例仅占房地产贷款比例的千分之一。2003年二季度，房地产行业通过信托融资11.16亿元，以此计算，全年约44.64亿元，而这只相当于2002年房地产行业11200亿元的0.36％，相当于从银行获得资金的0.52％。从这些数字中可以看出，房地产信托资金相对于房地产行业的投资，也只是杯水车薪。

从信托业自身发展看，目前存在很多限制条件，影响了其在投资多元化、规模效应、流动性、低风险控制等方面发挥作用，制约了其快速发展。

首先，外部环境尚不能完全满足信托业的发展要求，同时信托公司存在结构缺陷，人员素质、经营管理等方面也有诸多不足，难以发挥应有的融资作用。

其次，信托融资额偏小，多数规模在2亿元以下。《信托投资公司资金信托管理暂行办法》中规定，信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份)，每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)，这大大降低了信托融资可能额度，与房地产行业对资金的巨大需求形成矛盾。

另外，信托运作模式需进一步改进。一是将短期资金长期运作，带有巨大的偿付风险。从2002年开始的新房地产信托品种来看，期限种类较多(从半年到4年)，但多数都在3年以内。这种期限仅仅能满足一个小型房地产开发项目，根本无法满足大型房地产开发项目要求，而那正是房地产业中对资金需要最大的地方；二是缺乏“代人理财”的专业能力，房地产投资是一个专业化很强的领域，没有一定的专业能力很难成功运作；三是现有信托与房地产行业需求脱节。目前信托融资额度不能满足大型房地产企业的资金需求，而要求小型房地产企业采取一个或多个非常有保证的手段，如财政支持、资产抵押、第三者担保、贷款保险、银行信誉等，又使小型房地产企业退避三舍，有钱也不敢用；四是内部转让方式使现有信托产品流动性不足，转让难度大，转让交易成本较高。

因此，从目前状况和发展趋势看，房地产信托很难在短期内堪当房地产开发筹资的重任。

◆整顿记忆尤在，央行谨防风险转移

我国信托业曾几起几落，从中银信托投资公司、中农信、中国新技术创业投资公司、广东国际信托投资公司、光大国际信托到中国经济开发信托投资公司最终的资不抵债、纷纷下马，我们真正领会到了信托业高风险的含义。而事实上，信托公司开发的房地产信托计划，实质就是一种房地产委托贷款，其条款基本上是参照银行贷款来执行的，说到底是银行贷款的变形。银行在贷款方面已形成了一套行之有效的规范措施，尚不能完全防范各种风险，对于委托贷款的监控、管理、经营能力和经验都不及银行强的信托公司来说，其风险系数要更高。当房地产信托融资与银行贷款以及房地产企业的自有资金之间形成了一种资金链后，其中一个环节出现问题，就会产生连锁反应，形成巨大的金融风险。由此可见，目前房地产信托业务需求量的飞涨，对于信托公司来讲是机遇，也是考验。

央行此次的房贷举措，主要是针对目前房地产行业出现的问题和潜在的风险所采取的一种调控手段，目的在于防止和挤压泡沫，如果现在将房产信托盲目推向市场，将明显有违初衷。因此，为了防范金融风险转移到信托公司，银监会很可能会再出台相应的监管措施，严把房产信托发行审批关，以促使其健康发展。实际上在今年5月，央行负责人就此已经有过表态，其指出：我国应在放开了项目债券市场，有了较发达的债券市场后，再允许信托投资公司做单位信托基金业务，这样可以防止信托公司绕开法规集资搞项目投资；真正规范私募基金投资，否则信托投资公司的集合信托计划会处于尴尬地位。目前，国家已经在逐步加强对金融各个链条的分类管理，成立了证监会、保监会、银监会等机构，目的就是规范运作，降低风险。

◆经营与开发并重，才是企业强身真功

按照目前房地产市场的需求发展趋势，促进行业的良性发展最根本的是开发多元化的融资渠道，发展多种冲抵风险的工具，保证房地产开发的资金供给并分散资金供给双方的风险，从而降低系统风险。但增加融资渠道、发展直接融资，合理利用和消化民间资本，需要成熟完善的市场和体制的引导，央行表示，目前这些尚处于摸索阶段。

在外围条件欠缺的前提下，企业要发展，更重要的就是要提高企业自身的竞争性。目前，我国绝大多数房地产开发企业，还仅处于单一开发型的状态，没有组建成经营性资产和开发性资产并举的企业集团，对外部环境的依赖度较高，外部环境稍有变化，就造成企业的大起大落。究其根源，还是内功不扎实，抵御各种风险的能力差。面对现实，房地产企业应尽快转变经营观念，增强危机意识，在寻求新的稳定资金来源的同时，适时调整企业战略和经营思路，形成长短结合、主次协调、经营与开发并重的经营管理格局，提高企业竞争力和应对危机的能力。

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