中国房地产及住宅研究会副会长张元端——为房地产量“体温”

面对今天的房地产市场，我们经常会被两种矛盾的想法所困惑：一是希望房地产投资增长多一些，多盖些房子。这一方面是可以尽快改善居住条件以及满足非居住用房需求；另一方面是可以为拉动国民经济增长多做些贡献。二是担心多盖房子能不能卖掉。因为在一定的国民经济水平下，由国民收入所决定的购买力(有效需求)是一个定数，超越了一定时期的购买力，再加上一部分房子又不适销对路，盖多了房子就卖不掉。空置房超过了一定限度，就成为经济问题。

为此，中国房地产及住宅研究会副会长张元端在接受记者采访时，从理论的高度阐述了自己的观点。

他说，近三年我国国民经济增长速度为7．3％到8％，而房地产投资增长19．5％到25．3％。

对此，他又说，房地产投资增长是高了一点，以致出现部分地区过热的苗头。一个不成熟的想法是，相对于国民经济增长速度为7．3％到8％的水平，假定把房地产投资增长控制在15％左右，是否会协调一些呢?

把握住宅空置率比例，促使楼市理性化发展

在张元端看来，进一步研究楼市的各类饱和现象以及调控办法，促使楼市更加理性化发展，显得十分必要。

提到饱合度，就涉及到空置房的问题。张元端认为，房地产市场上既需要有一定量的空置房(正常空置)，又要防止非正常空置。正常空置是指为了调节商品房开发的丰歉、抑制房地产价格的不正常上涨、为商品房消费者提供选择余地、应对“或有需求(可能会产生的需求)”等等，市场上需要有一定量的空置房。

他说，国家从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房。

如果商品住宅空置率小于3％，则表明可供选择的商品住宅较少，购房者难以买到满意的房子；如果商品住宅空置率大于10％，则表明空置严重，住宅市场将会出现一系列的问题。国家统计局有关人土认为，结合我国国情，我国目前比较合适的商品住宅空置率应在5％-14％之间，商品住宅空置率在14％-20％之间为空置危险区。

认清各类饱和度内涵，正确处理长短期关系

那么，超过一定量限度的空置房(简称“超限空置房”)的实质是什么呢？张元端以为，这可以看成是商品的积压，也可以看成是市场某种程度的饱和现象。

为此，他提出看法，认为主要是有以下4种“饱和度”：

1、“长期饱和度”。即相对于若干年以后，例如二十年、三十年以后，社会住房总量已经基本够用而言，出现的饱和现象。

2、“短期饱和度”。即相对于当前一定时期内，例如二年、三年内的由国民经济发展水平所决定的社会购买力(有效需求)而言，出现的饱和现象。

3、“结构性饱和度”。即由于商品房的产品结构失衡，一个时期内某类产品开发得过多，从而发生该类产品过剩的饱和现象。

4、“或有饱和度”。即由行业内外部原因所决定、可能发生、也可能不发生的饱和现象。例如这场突如起来的“非典”之灾对楼市产生的影响。

张元端的结论是，我国的情况：由于城市化水平正在快速提高、居民收入增加后要改善居住条件、城市建设更新改造等因素的支撑，一二十年内不会发生“长期饱和度”方面的问题。

他提请注意“短期饱和”和“结构性饱和”的问题。

他说，实践证明，楼市经常容易发生过热现象。这是因为，社会上有效需求的“量化”很不容易准确掌握。有的开发商往往是凭着对一个时期市场行情的感觉，看到别人家的楼盘卖得很好，就一哄而上，大兴土木，造成楼市的“短期性饱和”和“结构性饱和”，既不利国，又不利企。如碰上“非典”之类的突发事件，还会出现“或有性饱和”。

关于“短期饱和”、“结构性饱和”与“长期饱和度”的关系，他明确指出，“短期饱和”和“结构性饱和”的问题固然可以靠“长期饱和度”来稀释、摊薄和消解一部分。但是，这决不是说可以有“房子盖起来总会慢慢卖掉”的想法。且不说资金积压沉淀对国家和对开发商的危害性，就说其中有一部分不适销对路的房子，鉴于房型变化进步之快，愈往后拖，愈难消化。这就是要不厌其烦地强调增加有效供给、调整产品结构、做到适销对路的原因所在。

因此，经过张元端教授对饱和度的分析，我们对当今央行采取的限制对高档商品房的贷款支持、积极发展经济适用房等一系列措施，有了更深刻的理性认识。可以理解，现在的调控措施，说穿了，正是对当前我国楼市中所出现的部分地区“短期饱和”现象、特别是“结构性饱和”现象的积极纠正。

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