CEPA对内地房企提前迎接港资“洗礼”

6月30日，中国内地与香港特别行政区在香港签署《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（简称CEPA协议），协议中关于建筑及房地产的相关条款，表明了中央政府支持香港房地产开发企业及建筑施工企业向内地拓展市场的态度。这将对拉动两地房产经济起到积极的作用，但同时也将使国内房地产开发及建筑施工企业遭受不小的冲击。

◆内地房地产市场向港资敞开大门

在香港、台湾、泰国、新加坡乃至整个亚洲楼市几乎都处于低迷状态之时，中国内地的房地产市场受宏观经济景气指数的影响，可谓一枝独秀，住宅项目25％的边际利润率以及亚洲楼市最高的投资回报率，吸引着越来越多的跨国地产商们把发展战线转移到中国大陆，外资抢入内地市场被演绎得如火如荼，香港更借助着地利人和之优势捷足先登。香港的六大房地产集团——长实及和黄、新世界中国、恒基中国、新鸿基地产、恒隆集团、嘉里建设，更是各踞一方。长实及和黄在内地经常联手发展地产物业，单是和黄在内地已持有400多万平方米的土地储备，在内地投资的大型房地产项目已超过15个。香港三大发展商之一的新世界发展姊妹公司新世界中国、恒基地产姊妹公司恒基中国及新鸿基地产，在内地持有土地储备达2200万平方米。而新世界集团在内地则拥有20多个房地产项目。目前港商仅投资北京房地产业建设项目已达411个，合同外资达88．7亿美元，分别占全市外商投资房地产业的72．2％和72．3％。据统计，目前我国有外资参与的房地产企业已超过5000家，占全国总数的20％，而其中港资比率占到了外资总数的72％左右。香港业内人士表示，内地发展大多是分期兴建，地价、投资成本及风险相对较低，这些都加速了香港发展商进军内地房地产市场的步伐。

但以往，按照我国公司法的规定，包括香港在内的外商投资开发房地产项目，必须以中外合作或合资的方式进行，这对我国房地产市场以及国内房地产开发商起到了一定的保护作用，但却增加了国外房产商在经营和管理方面的难度。和记黄埔地产(广州)公司总经理欧伟明说，在广州开发的两个项目，他们只能占有项目50％的股份。所以，CEPA的出台，使港资地产巨头欢欣鼓舞，认为这为香港地产商大规模进入内地市场，打开了一个重要的突破口。长实执行董事赵国雄认为，落实CEPA协议后，香港公司不需再与内地公司合作，这将大大有利于增加项目发展弹性、降低投资风险，令港商在内地的发展空间更大。另外香港公司以独资方式在内地运作，将会使原先需要办理的许多繁杂的审批手续简化，并且企业管理也会因此显得简单。中原(中国)董事总经理黎明楷指出，现在香港发展商在内地部分二线城市如杭州等，在成立独资企业时，仍需通过多项程序及时间，故他认为，CEPA放宽了香港发展商北上独资经营，可增加香港发展商到不同城市发展的灵活性。再有目前中国大部分商业用地的转让采取公开拍卖的一系列增加透明度的改革，这些利好因素都让港资地产巨头加快了内地投资计划。

据悉，长和集团内包括地产及航运等4至5个部门，已就CEPA的签署进行研究，希望利用CEPA所带来的优惠政策寻找更多的发展商机，在北京、上海、广州等地GDP指数不断上升，市场需求强劲，内地经济发展态势良好的形势下，长和集团趁势加快在内地的投资速度，集团希望可以独资发展豪宅项目，包括北京及广州两个地区为主，其中在上海，长实已经有数个地产项目在洽购中，包括浦东一块地皮及浦西二块地皮，每块地皮面积约30至40万平方米。

◆本土优势仍在，短期内CEPA的影响不会很大

地产界专业人士指出，香港公司独资进入内地开发房地产，其资金实力是最大的优势。但是港商要在内地房地产市场打拼也不是一件简单的事，飙升的土地成本、不菲的交际经费以及缺乏本地优势，是主要的制约因素。内地开发商从选地段、谈地价到人事交际以及金融配套、与施工队伍的合作甚至行销手法，都有明显的优势，况且许多内地房产商早已囤积了相当数量的土地，在技术配置上也毫不逊色。因此虽然CEPA协议签署后，内地开发商可能要面对来自香港方面更多的挑战，但不少上规模的发展商表示：虽然港资地产发展商能为内地市场带来新的开发理念，也有雄厚的开发资本，但它进入内地市场还需要有磨合期。

广东富力地产集团公共事务部总经理陆毅表示，广州房地产市场的竞争本来就很激烈，而只要是健康的、良性的竞争，无论是港资公司还是其他区域的发展商，我们都欢迎。因为竞争能促进广州房地产市场更加有序地发展。陆毅称，他们不会特意为港资公司进入而作准备，不在乎身边多几个新对手。并且我们“与狼共舞”已久，房地产开发水平和操盘手法已经和香港非常接近，早具备了免疫力，在资金实力上可能不如港资企业，但本土优势和坚实的基础，可以帮助我们直面竞争和挑战。因此CEPA协议对已成熟的房地产市场和企业而言，冲击不会很大，但对尚未成熟的市场以及中小型房产公司可能会造成较大冲击。

另外，香港人士指出，原来香港建筑施工企业到内地承揽建筑工程，施工资质是必须得到特批的，一般也以合资方式居多，而目前的CEPA协议只是个大框架，具体的实施细则尚未出台，有关香港建筑施工企业或房地产开发企业到内地施工、开发项目是否需要具备内地的相关企业资质、如何获取、申报施工资质的条件和要求等问题还未明朗，再有各地存在不同程度的地方保护政策，也可能会影响到CEPA具体落实的效果。因此，可以这样说，在短期内CEPA对内地房产业的影响不会太大，这就为内地企业应对挑战留出了空间和时间。

◆资金和诚信可能成为制约内资企业发展的瓶颈

房地产开发属于资金密集、周期长、风险高的投资行为，今年6月13日，由央行颁布的一纸通知在国内房地产业间引起了轩然大波(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)，《通知》从房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、建筑施工企业流动资金贷款等七方面不同程度地提高了门槛，在我国目前金融体制落后、房地产融资渠道单一的现状下，央行紧缩银根无疑让国内房地产开发企业的资金压力，使其在竞争中处于不利地位。

与国内地产企业相比，香港地产大鳄在资金实力上要胜出许多。在国际市场中，房地产业除了银行信贷以外，还可以通过多种融资方式筹集资金，比如信托基金投资、企业上市、发行企业债券等等，而目前这些方式在国内金融市场上尚未开放，外资强大的优势压入国内楼市，令我们对国内地产企业不无担忧，上海市房产经济学会主任印绅华指出：“将来我们搞‘实地批租、一次性付款’时，大的企业也没有能力开发大面积地块，最终也可能从一级市场中退出”。难怪华远老总任志强高呼“房地产的冬天”到了。

另一方面，港商进入内地的非一级房地产城市，当地开发商不但在资金上，在管理、开发模式、设计理念等方面都远不及港资地产商，以往因为有政策的保护，可以通过与外商合资或合作来开发房地产项目，现在香港公司被允许独资经营，该类房地产企业必然会受到巨大冲击甚至被淘汰出局。同时，我国大量国有房地产企业还处在转制的过程中，企业管理上存在较大的差距，其市场竞争、抵御市场风险的能力无法与香港房地产巨头相提并论。房地产市场新一轮的洗牌即将开始。

除了资金，诚信也是内地许多地产企业不堪一击的环节，虚假广告、欺诈营销在我国地产行业的泛滥，使这些地产企业失去了经商之本，必将在洗牌中失去市场。当然，这对我国房地产业实在是一个好事。

◆与港资的竞合关系将利于内地房企加快成长

业内人士指出，香港房地产公司的北上，使业内本已激烈的竞争更为加剧是必然的，此种状况下，内地企业要想立于不败之地，必须打起十二分精神，利用有限的时间，加快企业改革，优化整合资源，增强企业竞争力；人才资源也十分重要，目前内地房地产人才并不太多，尤其是具有实际操盘经验的人才更是缺乏，留住人才、培养人才也是取胜的关键。

另外，央行121文件使内地房地产企业普遍感到资金吃紧，开始急切地寻找新的融资渠道。而香港作为亚洲金融中心之一，是很多海外基金进军中国内地的“桥头堡”。近期，业内就不断有大陆以外房地产基金投资深圳的消息。据说，某香港基金已经就一个地铁上盖的大型商铺的长期租赁事宜基本达成一致。CEPA的公布，不仅是为香港开放了庞大的销售市场，也为资本运动带来了更多自由和获利空间。

更多的竞争与合作将有利于提升我国房地产业产品的供给水平，实现产业升级的目标，使我国房地产市场理性发展。香港专业联盟副主席刘炳章表示，香港房地产商资本运营经验丰富、专业水平高、有着丰富的品牌效应经验，了解世界行业发展趋势且具有丰富的内地参与经验。中国加入了WTO，几年后将向国际全面开放房地产开发、建筑业，届时直面的会有更多跨国公司的挑战，支撑房地产开发硬件背后的是合约管理、法律、保险、银行服务等软件，内地房地产界与香港业界结盟，可携手提升竞争力，加快中国与国际的接轨，因此CEPA对内地房地产业发展既是一种挑战也是一种机遇。

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