央行房贷新政引发九大变数

央行房贷新政发布后，引起房地产业界的强烈反应。　　

大多数业内人士认为，对于目前的房地产市场，现在看来，关注其产生的泡沫意义并不大，央行房贷新政出台，更大的意义在于维护国家金融的安全。　　

央行房贷新政对当前国内的房地产业客观上带来了明显的冲击，产生了诸多变数，有正面的也有负面的，值得业界人士认真关注和思考，以扬长避短，使负面影响降低到最小程度。 　　

变数之一：开发商融资成本加大 　　

开发商一般都是根据银行还款计划安排销售周期及回款计划的，央行此举打乱了开发商原有资金链和现金流，开发商在目前可能采取的办法大概不会超过3种：一是大大提高从银行贷款的公关费用，二是从其它渠道筹集资金，上市太远，基金靠不上，信托不是一般公司能做的，发债更没有希望，只有高息拆借，其资金成本必然上升，三是调整开发速度，减少时间成本。开辟新的融资渠道，融资成本肯定会上升。 　　

变数之二：房价涨落各有不同 　　

目前赞成央行政策者大都认为，此举有望平抑高企的房价。但实际情况可能较为复杂，取决于资金及供求关系的博弈，大致可能有下列情形：现房看涨、期房看跌；近期看跌、远期看涨；高档房看跌、大众房看涨；商业用房价格先跌后扬，商住两用可能淡出市场；违规贷款的项目降价可能大于正常贷款的项目。　　

具体来说，封顶的现房，资金压力相对于期房要小了很多，封顶以前的期房由于资金渠道收窄、来量减少，要加速回款就面临着很大的降价压力；近期很多项目特别是到期还贷压力大的要赶在新政实施前尽可能快地回款，就可能降价促销，但远期随着资金量的减少及开发公司的优胜劣汰，入市项目也会有一个缩减的过程，供求关系的改变以及资金成本加大会带动房价上升；高档房看跌，大众房看涨，政策已有很明确的导向；商业用房由于贷款条件趋严，投资热度会降温，价格会回落，但如供应量也随之减少，远期价格还会上涨，商住两用因无贷款优惠空子可钻，将可能回归其住宅的本来面目；银行可能停止或收回承诺的部分“违规”贷款，而使涉及此类贷款的地产商被迫降价以收回资金偿贷。

变数之三：期房风险明显加大 　　

根据央行规定，主体结构封顶的项目才可以发放个人房贷，央行的目的在于降低购房者的利息支出，但由于开发商资金成本加大，以及有些断了资金的项目难以为继导致供应减少，结构封顶后的房价肯定比期房要高，因此，购房者两者相抵会有多少实惠还很难说。对购房者来说，虽然封顶后的项目还有烂尾的可能，但与开发商相比，其风险已大为降低。在封顶前，开发商由于无法获得银行贷款，市场风险无法转移，资金风险加大，随时有烂尾的危险。　　

变数之四：产品影响飘忽不定 　　

别墅市场经受双重打击，先是土地供应叫停，接着银根收紧，但有弊也会有利，入市项目减少，对有资金实力的企业来说，意味着否极泰来。刚开始兴旺的个人商业用房会遭受当头一棒。高档住宅同样将经受双重打击，一方面来自大量上市的经济适用房，如北京三环路边的经济适用房已跌进四千以内，一方面来自更为严厉的贷款限制。而普通商品房总体来说是利好。但如何界定档次，还真不好办，一方面，各地房价差异太大，另一方面各项目土地成本差异也很大，即使在同一城市出台一个细则也很难一刀切。如果硬要一刀切，土地、拆迁成本高的老城区就无法改造。　　

变数之五：购房者等待心态加重 　　

由于价格承受力及对价格预期各有不同，购房者的心态和购买行为也会多种多样，一般来说，希望首付少、已决定买第一套以上房屋及决定购房商住两用房的人会尽快买房，首付在两成以上、购买第一套住房的客户因不受房贷影响会倾向于等待合适的购买时机；自住型买家如果无法在现房涨价前买入，就有可能观望等待，或者急用时冒险购买期房，投资型买家的购买冲动将得到明显抑制，除非其提高首付比例及利率后收益仍好于其预期，或者市场上投资型产品供不应求；一次性付款或建筑期付款的客户将要求开发商提供更大的折扣。　　

变数之六：不良企业将加速淘汰 　　

自有资金不足、融资能力弱、销售能力差的、资质低或无资质、拖欠工程款、负债率高、空置房存量大的开发企业将被淘汰，但也可能有例外，如其中可能有某些国有企业即使早该出局也仍有可能获得其他贷款支持。还有那些储备了大量土地，一时无法投入开发或变现的企业，也有可能被挤出市场。对上市公司而言，经营不佳的地产类上市公司或地产为其非主营业务的上市公司多半会重新调整业务。 　　

变数之七：上市之路更不平坦 　　

目前，很多地产公司是借壳上市，上市后再以股权作质押贷款，央行房贷收紧后，此类上市方式及贷款势必会受影响。房地产企业的现金流是不稳定的，并不适合上市，央行房贷新政加剧了这种不稳定性，加上一些与房地产有直接关系的首富或上市民企频频出事，未来房企上市之路将更显艰难。　　

变数之八：土地市场增加变数 　　

目前土地储备机构收购土地的资金一部分来自财政，一部分来自银行贷款，央行房贷新政将使那些刚刚建立土地储备机构的城市，面临“ 需要贷款才能买下土地获得权证，但贷款又首先要求拿权证来抵押”的两难境地，政府就会收不上地来，或收上来了也无力开发成熟地，最终影响土地市场的建立发展。　　

很多房地产企业缴付土地出让金用的也是银行贷款，央行堵死这条路后，圈了大量土地或想圈地的企业只好放弃土地。两方面因素综合作用，地价有可能被拉低。　　

变数之九：房贷新政也是一把双刃剑 　　

如果各商业银行严格执行央行规定，一些靠贷款筹资的项目一旦资金链断裂，土地或项目开发停顿，银行原来贷出去的资金就有收不回来的危险。

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