来自土地市场的调查报告

近来在调研中发现，一些地方政府在“经营城市”的口号下，兴起了“卖地”风，动辄就是成千上万亩，什么连片开发的大型楼盘、几十万平方米的大学城、开发区、小城镇等，用地量到了惊人的地步。

专家指出，土地出让必须考虑经济效益和社会效益，兼顾土地市场和社会经济的长远发展，为一时之政绩搞杀鸡取卵得不偿失。

“经营城市”仅仅是“经营土地”?

近年来，经营城市的呼声日高。有的地方到处大兴土木，有的项目一个接一个的上，有的地区甚至提出要月月换新颜。城市建设全部依赖本级财政可谓杯水车薪，于是各级政府不约而同地把眼光盯向土地，更有甚者向土地管理部门直接下达年度土地出让指标，以求完成财政创收任务。

为了完成指标，有的地方今天“卖”一块地，明天“卖”两块地，不管现实需求，也不顾城市规划，只听拍卖槌声频响；有的不在旧城改造、节地挖潜上下功夫，而跑到城乡结合部征用农地，转手卖个好价钱了事；有的领导甚至不惜亲自出马求开发商来买地。

在这种地方政府片面追求“以地生财”和开发商对土地的过分投机形成的合力作用下，不少城市出现了“天价地”，原来每亩四五万元的土地攀升到上百万元，扰乱了整个房地产市场。

据国土资源部统计，到2002年年底，全国累计收取土地出让金达到7300多亿元。但一些业内人士指出，低价征地，高价出让，已成为不少地方创造政绩、增加财政收入、改善部门福利的捷径。

国务院发展研究中心刘守英研究员说，从短期来看，大规模出让土地好像促进了经济发展，但从长远看，这种临时补血性的财政收入增长对地方经济很难有积极的拉动作用，有些蹩脚的土地开发甚至会给地方经济带来后遗症，危害百姓。

“公共利益”扩大，“搭车”问题突出

按照我国法律规定，征地是政府行为，“国家为了公共利益可以征地”。然而，在调研中发现，一些地方政府片面追求“以地生财”，认为“经营土地就是搞房地产，城市竞争就是地价竞争”，几乎一切征地项目都“搭乘”公共利益，随意出让国有土地。

据16个省(区、市)国土资源部门对各类建设项目用地的调查，征地项目不仅包括交通、能源、水利等基础设施，工商业、房地产等经营性项目征地占到总量的22％，学校、企业用地等也占到13％。东部某省会城市的项目用地中，真正用于公共利益的不到10％，大量的是经营性用地。

与一些地方用地指标严重不足的状况相反，一些开发区、特色园区、乡镇工业园区奢侈圈地，大片荒芜，有的面积由规划的几平方公里变为几十、上百平方公里，但“圈而不用”现象突出，一些入园企业甚至自行改变用地内容，变搞工业项目为搞房地产、建娱乐城。

中央农村工作领导小组办公室有关负责人说，正因为土地的用途不同导致了价格不同，所以一些政府热衷于“圈地”。结果是肥了一批人，也毁了一批人。公共利益不明，土地的所有权和经营权不清，随意圈占耕地的现象就很难制止，农民的利益也将继续被剥夺。

无节制出让土地隐患有多大

从经济学的角度来看，地价(出让金)是若干年土地使用期的地租之和，也就是预支未来的利润。权威人士认为，主要靠这个钱来搞城市建设，在相当大程度上是“寅吃卯粮”，是本届政府花用后届政府的钱，很容易对实体经济伤筋动骨，最终影响发展后劲。

土地市场有着自己的运行规律，政府领导重视土地市场的发展很有必要，但不能因为土地容易出“政绩”、见效快就将其吃光用尽。改革开放以来，不少城市都曾有过类似教训，有的至今尚未走出困境。据了解，目前我国一些沿海省市的实际占用耕地都突破了规划指标，其中个别城市2010年的建设用地指标在2001年已基本用完，这无疑给城市规划和发展增加了难度。

国土资源部有关部门负责人认为，经营城市并非仅仅经营土地，土地成本的高涨会提高城市的运作成本，土地过度“透支”，会加快土地市场的衰退。前几年，因种种原因批处的待开发土地总量不少，但土地投放市场的主动权不在政府，而在开发商那里，何时投入和开发，政府无法调控。

要经营好城市土地，兼顾子孙后代的长远利益，政府就必须做好规划，对土地供应总量进行及时和有力的调控。

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