以法律手段防范房地产交易中的欺诈行为

2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，这对中国的房地产市场有了进一步的规范、对维护房地产交易市场的秩序无疑将会起到积极的作用。

《解释》的出台对于房地产交易的双方都是一个巨大的震动，尤其对房地产的出卖人来说，《解释》第8条、第9条关于出卖人欺诈销售的惩罚性赔偿条款就像悬在出卖人头上的一把利剑，出卖人随时会因其欺诈行为而付出高昂的代价。即承担返还购房款及利息、赔偿损失、支付购房款不超过一倍的赔偿金的法律责任。具体来说，出卖人应当为其以下五种欺诈行为承担上述惩罚性法律责任。

一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。由于《中华人民共和国担保法》等法律、法规明确规定，债务人(抵押人)不履行债务时，债权人(抵押权人)有权依照本法规定以该财产(抵押物)折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。根据以上规定，在商品房交易中，商品房买卖合同签订后，买受人享有对所购房屋的所有权，虽然该所有权因实际交付、产权登记滞后等原因不完整，但房屋的所有权及处置权却已以利于买受人，出卖人不能因此违法将买受人已所取得所有权的房屋作为其对外履行债务的担保，侵害买受人的合法权益。

二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的。这个行为就是我们常说的“一房多售”行为，该行为侵害了买受人对所购房屋的所有权。

三是出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证的。我们知道，取得商品房预售许可证是商品房销售的先决条件，没有商品房预售许可证的商品房是没有可能办理产权证的，由于我国房地产实行登记确权制度，如果买到了无法办理产权证的房屋就意味着买受人无法获得所购房屋的所有权，这对买受人来说显然是不公平的。

四是出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。根据《担保法》等法律、法规的规定，抵押权人对抵押物有优先受偿权。也就是说，如果出卖人未将房屋已经抵押的事实告知抵押权人或买受人，在出卖人不能履行债务的情况下，抵押权人有权将买受人已购房屋进行拍卖以实现债权，但买受人则无法以此为由主张权利，这将极大损害买受人的合法权益。

五是出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。按照民法保护善意第三人的法律原则，在这种情形下买受人将无法实现占有、使用、收益、处分房屋的权利，这将极大的损害买受人的合法权益。同样，由于拆迁安置用房具有特定性，如果买受人在不知所购房屋为拆迁补安置用房的情况下买了该房屋，将得不到法律的保护。

“解释”中的这一规定，一方面对广大房地产买受人给予了其应有的权利，另一方面也让那样敢于冒险从事欺诈行为的出卖人对于自己的行为付出更大的成本。相信随着“解释”在我国广大法院和仲裁机构的广泛应用，房地产买受人作为消费者的权益将会能逐渐得到更好的保护，我国的房地产市场的法律环境将会更好。

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