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四地律师以案说法

　　[提要]我国首部《物业管理条例》下称《条例》将自９月１日起施行，这部历时多年备受关注的法规终于尘埃落定。为更好地贯彻《条例》，本报特选取曾出现过的一些有代表性的物业纠纷案例，邀请京、沪、深、穗的律师，对照《条例》重新剖析，以飨读者。不缴物管费案例：张某被拆迁安置到某小区居住，但他对被安置房屋的地点和面积始终不满意，多次找拆迁单位要求重新安置，均未能解决。因此，张某自从住进小区后就一直不愿缴纳物业管理费。当物业公司将张某诉上法庭后，法院判决张某败诉，令其如数补交拖欠的费用。点评（广东赋诚律师事务所许建军律师）：本案涉及两

我国首部《物业管理条例》下称《条例》将自９月１日起施行，这部历时多年备受关注的法规终于尘埃落定。为更好地贯彻《条例》，本报特选取曾出现过的一些有代表性的物业纠纷案例，邀请京、沪、深、穗的律师，对照《条例》重新剖析，以飨读者。

不缴物管费

案例：张某被拆迁安置到某小区居住，但他对被安置房屋的地点和面积始终不满意，多次找拆迁单位要求重新安置，均未能解决。因此，张某自从住进小区后就一直不愿缴纳物业管理费。当物业公司将张某诉上法庭后，法院判决张某败诉，令其如数补交拖欠的费用。

点评（广东赋诚律师事务所许建军律师）：

本案涉及两个法律关系，是不同的两个合同纠纷。一是张某与拆迁单位之间发生的房屋拆迁安置合同纠纷。张某应根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条、第二十五条的规定，就安置房屋的地点、面积与拆迁单位进行协商解决，协商不成时，可向有管辖权的人民法院起诉，以主张权利。二是张某与物业管理公司之间的物业管理合同纠纷。张某居住的小区，如果已经由业主大会选聘了物业管理企业，并且该物业管理企业已经依照物业服务合同为张某提供了约定的服务，那么张某应依照《条例》第七条第五款的规定，按时缴纳物业服务费用。如果张某所居住的小区尚未召开业主大会，并且未选聘物业管理企业，物业管理企业只是依照前期物业管理协议进行管理，张某事实上也接受了物业管理企业的服务，应依照上述规定缴纳物业服务费用，不缴纳物业管理费既是违反合同约定，也是违反法律规定。

这个案例说明一个问题：小区业主在维护自身合法权益时，应该分清是非责任，而不是将一些不能作为抗辩理由的行为简单联系到一起。如张某与拆迁人之间的拆迁纠纷硬是移嫁到与物业管理公司间的物业服务协议上，显然不能得到法律保护。

小区内停车被砸

案例：某小区业主李某发现自己停在车位上的小车挡风玻璃被砸碎，经派出所调查，是楼上住户扔下的玻璃瓶砸碎。于是，李某因为与某物业曾签订了一份机动车管理委托协议书，向物业提出赔偿修车费４５００元的要求，遭到物业拒绝，事后李某起诉到法院。物业认为，依据这个协议，所收取的费用只是“占地费”，对车辆所受损害不承担责任。法院认为“占地费”于法无据，判决物业承担管理不周的责任。

点评（广州大学法学系法学副教授刘兴桂律师）：

物业管理公司与业主李某的此类争议近几年并不鲜见，主要是物业管理立法的滞后和物业管理关系的法律内涵不太明确。现实中，物业公司与业主围绕物业管理方面的权利和义务主要依靠双方约定的条件来处理。如果约定条件时考虑不周全或约定含糊，出现纠纷时，双方往往各执一词，很难找到一个共同的规则去规范解决，由于小区管理关系在立法上没有明确的说法，因此，在处理上，司法机关往往适用普通法（如民法通则和合同法）进行处理。

此案业主李某既可以要求扔瓶子者（找不到扔瓶者时则整栋楼的人须以共同危险责任的方式）承担侵权赔偿责任，也可以按物业管理服务合同，要求物业公司承担管理不周的责任。如业主选择了后一种方式处理，则业主与物业公司的关系以及这种关系所包含的权利义务在处理争议中就显得十分重要。在没有物业管理特别法的情况下，法院多是依民法通则和合同法裁决。小区内的管理关系虽然也属于民事关系，但跟普通民事关系有些区别，如物业公司不得随意放弃管理（即使有人欠缴费用），另外，物业公司责任的归责原则主要是严格责任。

就本案而言，物业公司辩称其收取的是“占地费”，于法无据，实际上应是保管费，因此按保管合同一般原理，物业公司（相当于保管人）要承担保管责任。《条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”业主要求物业公司承担责任也就于法有据。对照《条例》，本案应属业主财产受到损害，具有管理义务的物业公司难辞其咎。

业主在小区被害

案例：女大学生王某在做完家教赶回所住小区时被闲逛于此的张某看见，见王只身一人，他便尾随其后直至进入居民楼的电梯。当电梯驶至１４楼王某走出时，张即趁机上前对其实施不轨，挣扎中的王某按响了电梯的警铃，受了惊吓的张某在慌乱中将王某扼死。凶手已被法院判刑，但死者父母认为，其女在遇害之前曾经呼救，并按响电梯警铃，终因保安人员不在岗才导致悲剧的发生，物业公司难逃责任。于是，一纸诉状将物业送上了法庭。

点评（广东赋诚律师事务所李锡国律师）：

该案件让我们注意到物业公司的管理和服务内容是什么？物业公司认为物业的管理和服务内容是维护和管理房屋的共用部分、共用设备、公共场所的环境卫生和公共秩序，而不包括对业主的财产和人身安全承担保障责任；业主则认为物业公司的管理还应当包括对财产和人身安全的保障责任。

就目前全国物业公司的经营状况来看，基本上都是在维持生存的水平上挣扎，物业公司认为物业管理企业如果要承担对业主的财产和人身安全保障责任，则会加重物业管理企业的负担，不利于物业管理行业的发展。在《条例》颁布之前，全国各省的物业管理条例都没明确到物业管理服务内容包括业主的人身和财产安全，仅是对物业的管理。《条例》第三十六条明确了如果物业公司未能按物业服务合同的约定履行合同义务而导致业主受到损害的，应当依法承担责任。但该条文中还是比较含糊的说到应当依法承担相应的法律责任，实际操作来起有困难，难以判定物业公司的作为或不作为与导致业主人身、财产安全受到损害的因果关系。物业公司的物业管理服务只能通过一定措施，预防犯罪行为发生，但并不能够保证杜绝一切犯罪行为发生。

保安擅离岗位，是物业公司的不作为，但要考虑到，保安是否在岗的情况下就不会发生该悲剧来认定其中的因果关系，来判断物业公司承担相应的法律责任，也存在两种法律关系：一是犯罪分子与业主之间的侵权行为；二是业主与物业公司之间履行物业服务合同的违约行为。本案中很明显的是，物业公司保安擅离岗位，业主呼救，保安未能提供保安服务，属于未能履行服务合同的约定，应当承担相应的违约责任。

物业公司争当管家

案例：今年１月，号称“豪宅小区”的广州某山庄上演了物业管理接管纠纷的闹剧：新成立的业委会通过招投标选聘粤安物业公司，而一直驻在小区的恒和物业公司拒绝交权。于是在小区上演了一场攻防战，最后以两家物管暂时并存达成妥协。恒和物业公司诉该山庄业委会的状书和该山庄业委会诉恒和物业公司的状书先后交到广州天河区法院。

点评（上海市律和理律师事务所陈明茹律师）：

该案例问题的根源在于能否有两家物业公司同时管理一个小区，应该哪家退出，原物业公司在退出时应当履行哪些义务。

《条例》对上述问题都有明确的规定。首先，《条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。因此该小区的两家物业公司中必定要有一家退出。其次，《条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。新选聘的粤安物业公司已经入驻小区进行物业管理，业主委员会与其签订的物业合同应当说已经实际履行了，可以说前期物业服务合同已经符合了《条例》规定的终止情形，所以退出的势必是恒和物业公司。再次，《条例》第二十九条的规定 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会，所以，恒和物业公司应当把资料交于接任的粤安物业公司。

此外，第五十九条对于不移交有关资料的企业也有惩罚性规定，可由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处１万元以上１０万元以下的罚款。

家中财物被盗

案例：李某家住广州天河某小区，几天前他家遭遇失窃，于是他向小区物业公司索赔，物业公司拒绝赔偿。李某认为，自己缴纳了管理费就是与物业公司已经有了合同关系，家中财物被盗，物业公司应该赔偿损失。

点评（广东＜深圳＞金卓越律师事务所朱江华、甘永辉律师）：

如果本案适用《条例》，则首先要看物业公司与李某所在小区的业主委员会或开发商之间签订的物业服务合同，是否有对业主财产安全进行保护的内容，由此来确定物业公司是否该对李某的财产安全承担保护义务，这要区分以下情况：

第一，物业公司与业主委员会或开发商订立的物业服务合同中明确约定物业公司有保护每个业主家庭财产安全的义务，或者虽在书面合同中未明确约定，但物业公司向业主收取的管理费中包含有提供该项服务的费用。在此情况下，物业公司对李某有财产安全保护的义务。李某财物被偷，说明物业公司未尽到保护李某财产安全的义务，物业公司违反了双方的合同约定。《条例》第三十六条也有规定，物业管理公司应该赔偿李先生的损失。

第二，物业公司与业主委员会或开发商在物业服务合同中未约定物业公司有保护每个业主财产安全义务的内容，而且物业公司向业主收取的管理费中也不包含提供该项服务的费用。在此情况下，物业公司与业主之间只是一般物业服务合同关系，物业公司并没有保护每个业主财产安全的义务，物业公司履行日常防范注意义务即可。《条例》第六条第二款规定：“业主在物业管理活动中，有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，……”因此，据此规定业主只能按照物业服务合同的约定要求物业公司提供相应的服务，不能对物业公司提出额外的要求。如果物业公司尽了通常的安全防范义务，在此情况下，小偷偷走李某财物造成的损失不是因为物业公司违反合同约定造成的，物业公司不需要赔偿李某损失。

因此，业主享有的权利及物业公司承担的义务的范围都必须根据物业服务合同中约定的内容来确定，本案中李某要求物业公司赔偿损失也必须以物业管理服务合同中存在着财产安全保护内容，物业公司负有保护业主财产安全的义务为前提，否则物业公司不需要赔偿李某损失。

本案也给我们一个重要启示：在《条例》于今年９月１日生效后，业主及业主委员会要特别注意物业管理服务合同的内容，对于物业管理服务中包括保安服务、车辆停放管理等极易引发争议的部分，应尽可能在物业管理服务合同中予以明确约定，这不仅为业主享受正常的物业管理服务提供了可靠的保障，也明确了物业公司的职责范围，可以使此类纠纷得到有效合理解决。

自行包封住宅阳台

案例：周某于１９９８年购买了某项目产权住房一套，依法领取了产权证，并在入住前签订了一份管理公约，其中约定该公约经开发商、管理人签章和购买物业的第一任业主签字后生效。但该项目开发商并未按约在管理公约上签字、盖章。周某入住后以自己生活需要及日常安全为由，与其他几名住户联名向当时的物业管理部提出申请，要求准许其包封该住宅北阳台。物业管理部以维护园区整体美观统一为由拒绝了其申请。后周某与其他住户再次联名提出包封其住宅北阳台的申请，该小区业主委员会对周某的申请经过讨论后，仍不同意其包封北阳台，并建议此类问题不再研究。周某在此情况下，自行对其住宅北阳台进行了包封，但在包封外观上注意与园区保持协调一致。物业管理部发现后多次与周某交涉，要求周某立即将北阳台的包封予以拆除，周某一直未予以拆除。

点评（北京瀚文律师事务所朱小梅律师）：

这个案例存在以下几个问题：本案例中涉及了业主、业主委员会、物业管理企业三个主体；业主公约的拟定、生效、签署及违反业主公约的责任的问题；业主的权利及义务；物业管理企业的权利及义务；业主委员会的权利及义务；业主在行使房屋所有权时与履行业主公约义务的冲突。

条例》对以上问题作了一定规范。第一，《条例》第一条明确规定，该法的立法宗旨是规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益。本案中周某作为业主，在自有住宅的室内包封阳台，本身是行使对房屋的使用权，但物业管理企业认为其影响小区整体美观加以制止，是履行物业管理企业的职责。二者的行为均具合法性。第二，《条例》解决二者冲突的依据是在该条例中第六条中规定了业主权利，在第七条中规定了业主义务，其中第七条第一款第（一）项规定业主应当“遵守业主公约”，第二条规定“遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度”，结合本案，周某作为业主应当遵守业主公约和小区关于外立面管理的一些规定，这是业主的义务。业主为什么必须遵守业主公约？从《条例》中可以看出，将业主公约定义为一部代表业主共同利益的、约束全体业主的公共合同。《条例》第十七条规定“业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，业主公约对全体业主具有约束力”。第三，业主委员会的决定是否有效，业主委员会的性质是什么？本案中业主委员会曾对周某的请求进行讨论并予以否决，业主委员会的权利依据是什么呢？《条例》第十四条确认“业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力”，第十五条规定了“业主委员会是业主大会的执行机构”，该条同时明确了业主委员会的权利，其中包括监督业主公约的实施及业主大会授予的其他职责任。

本案中另外一个问题是业主公约的拟定是由建设单位拟定的，那么这份公约或者物业管理企业在执行公约时是否有侵犯业主对房屋的合理使用权之嫌呢？
责任编辑/nj003
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