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房价明显被低估

　　[提要]房价明显被低估楼市仍需防过热由国家发展和改革委员会与北京新华在线信息技术有限公司联合开发的《2003年一季度中国房地产行业景气分析报告》认为，今年一季度，我国房地产投资和消费继续保持高速增长，过热倾向明显。房价暴炒、暴涨将损害房地产业长期稳定发展的潜力，对我国经济发展产生不利影响。该报告专家组组长王小广建议政府和企业都必须对房地产发展进行合理的战略定位，并认为，为了防止房地产泡沫对经济和金融系统的冲击，宏观经济部门要对现有的房地产政策进行必要的调整。不仅要促进房地产业发展在较短的时间内实现“软着陆”，而且要努力使房
房价明显被低估 楼市仍需防过热 由国家发展和改革委员会与北京新华在线信息技术有限公司联合开发的《2003年一季度中国房地产行业景气分析报告》认为，今年一季度，我国房地产投资和消费继续保持高速增长，过热倾向明显。房价暴炒、暴涨将损害房地产业长期稳定发展的潜力，对我国经济发展产生不利影响。该报告专家组组长王小广建议政府和企业都必须对房地产发展进行合理的战略定位，并认为，为了防止房地产泡沫对经济和金融系统的冲击，宏观经济部门要对现有的房地产政策进行必要的调整。不仅要促进房地产业发展在较短的时间内实现“软着陆”，而且要努力使房地产业实现长期性的可持续增长。 目前的房价被明显低估 近几年，房价过高一直令广大消费者怨声载道，但统计上的房价看起来似乎并不高，其与人们的实际感觉存在相当大的差距。目前各地统计发布的房价存在相当明显的低估倾向。造成这种低估的原因主要有： 1、在城市房地产区域分布结构不断变化的过程中，用销售额/销售面积而得出的平均房价无法反映实际房价水平的变化。 从理论上讲，要相对准确地确定商品房价格的变化，必须根据统计原理，选择若干具有代表性的固定点或区段，统计其房价的变化，再加权平均计算出其整体房价的变化。但简单地用销售额／销售面积计算房价必然造成房价的失真，如我国的城市扩张速度极快，许多新的房地产开发项目分布在市中心区以外，像北京多在四环边或远离四环，受级差地租的影响，这些房子的价格明显便宜，而且因其所占的份额较大，这样平均下来，会造成整个房价变化不大，甚至是下降的。而实际无论是那一个固定的点或区域，房价则是明显上升的。举例来说，10年前，北京定慧寺一带，新建的商品房只卖2000元／平方来，现在要卖7000元，10年时间房价增长了2倍多。很多三环、四环左右的房子都是这样。平均值显然不能反映价格的变化。因此，房价的变化被低估了。 2、现有的计价方法，也使一个城市房屋的绝对价格被低估了。 讲一个城市的房价，主要是讲一个家庭或个人购买中等价值(可以是总价值也可以是单价)的房子所需要支付的价钱，这完全与当年销售的总收入除以销售面积而得出的平均值不是一个概念。用当年销售的房屋价格加权平均值同样会使实际房价被低估。合理的计价方法应该是把所有住房价格(包括新房和旧房)通过加权平均而得到的平均值。就北京来讲，如果这样算，住房平均价格应该在7000元／平方米左右，而统计公布的数字仅5000元／平方米左右，低估了30%以上。 3、还有第三个低估房价的因素，即经济适用房使房价平均值下拉。 经济适用房一般有明显的政府补贴在其中，据此平均，必然使整体房价低估。而且因为有这一因素的存在，使年度间特别是季度间房价的变化很大。如某一年经济适用房大量建造，所占比重很高，这就会使这一年房价实际是上升的但统计结果却是下降的，如像去年的北京就是这样；还有，季度间比较，这一问题更为严重，如某一个季度集中完成了大量的经济适用房，会使这个季度房价出现大幅下降。 至于一段时间内房价是不是过高，王小广认为主要有两个衡量标准：第一个标准，是指动态的、相对的居民购房负担是否明显增加。主要看居民的住房消费和投资增长速度是否持续而显著地超过了居民收入增长的速度，并且伴随着房价的持续快速增长。第二个标准就是房价的绝对价位是否过高，超过了长期可承受的水平，可以用房价收入比这一国际通行的指标来判断。 房价收入比是衡量居民住房购买力大小及房价是否偏高的重要尺度。在收入增长相对平稳的情况下，房价收入比的变化主要决定于房价的变化，房价收入比严重偏高实际上就是房价定位过高或涨幅过大。 影响我国房价收入比准确性的因素主要有：家庭可支配收入是否被准确估计、房价数据是否准确、政府补贴因素。综合以上三个因素，该报告得出这样的结论：按现有房价统计数据计算的房价收入比估计比实际值偏高15％左右。根据这一分析结果，对2002年全国房价收入比的数据调整后的结果表明，我国目前平均房价收入比为7.8：1，明显偏高于3-6：1的国际标准，其中有一半多的省市房价收入比超过了6：1，北京最高(10.1：1)，其次是上海(8.8：1)、辽宁(8.7：1)。 房地产业出现降温信号 报告指出，今年一季度似乎并没有出现该课题研究组早先预计的那样，房地产投资和消费趋于降温，相反却表现得增长异常强劲。从近两年来的房地产增长情况看，我国房地产投资已出现了整体偏热、局部泡沫现象。 一些先行指标显示，房地产景气正在出现缓慢的调整。如住宅新开工面积增速持续地慢于施工面积，显示房地产投资意愿正在逐步下降；住宅投资增长慢于整体房地产投资增长，也显示住宅投资有整体性降温趋势；商品房销售额“放量”大幅上涨，也可能是房地产业将降温的一个信号；房地产银行融资比重下降，表明金融机构对房贷趋于谨慎。 在我国整体上人均收入水平还比较低的情况下，短期内房价暴涨将会在许多方面对我国经济持续发展产生不利影响。一是将损害房地产业自身的持续发展，即：从相对长期的角度看，房价过高、涨幅过大将使居民商品房购买倾向下降，从而导致需求增长明显放慢；在市场不完善的情况下，因恶性炒作而引起的房价过快增长，容易使房地产业陷入大起大落的循环中，从而损害房地产业的健康发展；房地产的“暴炒”将使我国房地产供给结构更加失衡。二是炒作房地产、房价暴涨将对经济的稳定增长产生明显的压力。三是房价过高、增幅过快将加大金融风险。 用差异税率调整楼市结构 针对房地产业发展出现局部性泡沫及严重的结构性失衡问题，该报告提出如下建议：首先，政府和企业都必须对房地产发展进行合理的战略定位。就房地产开发商来讲，产品的市场定位必须符合大众的长远利益，主要是满足中等阶层对住房的需求。就政府来讲，在促进房地产业发展上，要突出三个功能定位：一是制定市场规则、净化市场秩序和建立风险防范机制；二是制定符合于房地产发展要求的税收和货币政策；三是解决社会公平问题，为低收入者提供廉租房。王小广认为，近几年我国实行的为中等收入者提供经济适用房政策不应属于政府必须的功能定位，这种政策宜改为鼓励房地产商开发经济型住房而提供一定的税收和金融政策优惠。 其次，用价格调整带动房地产业整体结构的调整，抑制房地产泡沫。价格竞争或价格战一直是商家致胜的法宝。在房地产现有的暴利空间内，降价将是一种满足大众化需求(像去年以来的汽车业一样)、用房地产暴利的空间换取需求稳定增长的良方。 再次，为促进房地产长期持续快速增长，房地产政策要进行必要的调整：(1)加速金融调控，制定切实可行的房地产金融政策。(2)实行差别税率。(3)建立一套廉租房制度。(4)加快发展二级市场。 从短期来看，加强税收对商品房投资和消费的调节，是更有效的办法。有些人主张提高贷款利率来控制房地产泡沫，但王小广认为，调利率或实行差别利率不如差异税率好。这可以防止投机和调节收入，具体来讲有三项措施可以考虑；一是按照房子的价格；制定不同的税率，对价格高的豪宅征税税率可以高一些，如100万元以上的住宅特别是豪宅可以加倍征税，对50万元以下的可减免税。这里生产豪宅的房地产商和消费者都应该付高额税收，而不仅仅是针对消费者的。第二，消费者在购买第一套住房的时候可以享受税收优惠，但购买第二套房的时候则要提高税负。第三，所有新房必须住满一年才能上市交易转让，韩国就是采取这种办法。这样可以防止房地产的炒作，鼓励长期投资，而抑制投机。 现在不少人建议对高档房发展采取限制措施，如实行审批制，王小广觉得这个办法不够理想，不如征高额税收这样的措施好。政府不应限制房地产商开发高档住宅，也不限制消费者去购买，只是让其购买的成本更高一些，用多征的税收来发展教育，或改善低收入者的生活。
责任编辑/nj001
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