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投资市场与房地产投资

　　[提要]一、投资越来越被居民所关注据中国人民银行公布的数据，2002年底我国居民储蓄余额高达8.47万亿元。加上居民个人外汇储蓄存款和1.5万亿元的现金等，居民手中的闲散资金已超过10万亿元。根据《北京蓝皮书：2001年中国首都发展报告》显示，北京市高收入家庭户均总资产已达235.6万元。二、有多种多样的投资工具随着居民收入的增加，投资越来越受到人们的关注。房地产、股票。债券、基金、CBD信托基金、保险、黄金、外币、收藏品等，均成为人们的投资工具。但究竟哪种或哪几种投资工具适合于自己，成为人们关注的问题。要弄清究竟哪种或哪
一、投资越来越被居民所关注 据中国人民银行公布的数据，2002年底我国居民储蓄余额高达8.47万亿元。加上居民个人外汇储蓄存款和1.5万亿元的现金等，居民手中的闲散资金已超过10万亿元。根据《北京蓝皮书：2001年中国首都发展报告》显示，北京市高收入家庭户均总资产已达235.6万元。 二、有多种多样的投资工具 随着居民收入的增加，投资越来越受到人们的关注。房地产、股票。债券、基金、CBD信托基金、保险、黄金、外币、收藏品等，均成为人们的投资工具。但究竟哪种或哪几种投资工具适合于自己，成为人们关注的问题。要弄清究竟哪种或哪几种投资工具适合于自己，首先要清楚这些投资工具各有什么特点。 三、各种投资工具的比较 每种投资工具所需投入的资金量以及投资周期、风险和收益都是不同的。现在人们最常用的投资工具是股票。股票有交易方便、交易费用低、所需资金量灵活等优点，但近年股票市场行情不好，使人们认识到与股票的高额收益相对应的是巨大的风险。债券(包括国库券)和最近出现的开放式基金的投资风险较小，投资所需的资金量也可大可小，但是较低的收益率可能与人们的期望有一定差距。CBD信托基金出现的时间较短，虽然有政府作担保，但是最后取得的收益还有待兑现，且由于基金的额度已发放完毕，现在停止了发行。保险对于投资者来说是一种不错的选择，虽然收益率不很高，但是相对于股票来说风险较小。保险的劣势是投资周期较长，如果未达到事先约定的期限提前支取，得到的收益会远远低于期满后的收益。最近一段时间，黄金在京城销售火爆，虽说在2002年10月30日上海黄金交易所正式成立，但是我们有理由相信，黄金的绝大多数购买者是受传统观念的影响而购买黄金来保值。房地产同其他投资工具相比，最大的区别是其属于不动产，具有价值大、变现能力差、消费与投资双重性、保值增值、杠杆作用等特点。这些都是不同于金融产品和收藏品的。由于房地产具有保值增值性，在经济动荡时期，它经常成为人们规避风险的得力工具。 投资者在选择投资工具时，主要应根据自己的资金量，所能承受的风险程度、投资时间的长短以及投资目的等因素来决定。 四、房地产投资 在进行房地产投资时应当注意，房地产投资需要具有专门的知识与分析技术。在房地产市场成熟的国家和地区，各种投资者往往依赖专业的投资顾问来帮助他们做出房地产投资决策。而国内房地产市场，专业的房地产投资咨询专家的数量还不多。为减少投资决策的盲目性，机构和个人投资者应该对这种投资的专业性有足够的认识。 ------------------------------------------------------ 投资工具 所需资金量 风险 收益率 投资周期 ------------------------------------------------------ 房地产 10万元以上 大 高 长 股票 小 大 较高 短 债券 小 小 低 长 开放式基金 小 大 低 短 CBD信托基金 5万元以上 小 较低 较长 保险 小 小 低 较长 黄金 小 较小 低 较长 外币 小 大 高 短 收藏品 大 较大 低 长 ------------------------------------------------------ 通常人们所说的房地产投资可分为开发投资和房屋投资。 房地产开发投资的投资额巨大，投资周期长，投资过程复杂，在这里不做介绍。在这里主要介绍房屋投资。 房屋投资有两层含义。第一层含义是指购置房地产后转卖获得差价。但是房地产与其他投资工具比较，交易成本较高，交易过程长，即房地产投资的变现能力差。这就使得房地产转售获利的可能性降低，短期的炒买炒卖在房地产市场上将会越来越少。第二层含义是指购置房地产后用于出租，从租金中获利。这种方式在房地产市场上将越来越常见。因此，本文把这种方式作为分析的重点。 目前，房地产投资主要有住宅、写字楼、商业用房等几种投资对象。公寓投资风险相对较低，即可租，也可住写字楼投资受经济的影响较大，在经济发展较快时，投资回报高；商铺投资在消费支持较高，经营模式独特的情况下，投资回报相当可观。 住宅分为普通住宅、公寓、别墅等几类。普通住宅的初期投资额比较小，但是收益率也相对较低。别墅的收益率虽然相对较高，但是所需的投资较大。因此，投入与收益适中的公寓，便成为房地产投资的主流。 投资公寓所获得的收益，同居住性房屋租赁市场的繁荣程度有直接关系。居住性房屋租赁市场的繁荣程度，又是由居住性房屋的供给和需求人群的数量决定的。近一段时间，北京市高档公寓租金相对平稳，中低档公寓的租金有一定的上下浮动，而低档公寓则不被看好。这种情况主要是由供给方面的两个原因造成的；第一个原因是房屋租赁市场上同档次公寓的供应量加大，第二个原因是内销房屋品质不断提高，扩大了这一档次的出租房屋的供给量，致使低档公寓竞争激烈，造成租金下降。 从投资的角度来看，投资者实际投入的资金包括签订合同时的首付款和贷款买房发生的相关税费等。取得收益的方式主要来源于出租房屋的租金收入，租金中扣除偿还银行贷款和应缴纳的各项税费以及其他费用之后的部分，就是投资收益。北京出租房屋需缴纳房产税，城镇土地使用税、两税一费、印花税和个人所得税等，占到租金收入的15%以上。其他费用包括中介费用和装修、家具、家电的折旧等费用，同时还应考虑一定的空置时间带来的租金损失。 北京市目前公寓的投资回报率为8%-10%。按照国际平均水平，公寓出租收回投资的年限在15-20年左右，有的甚至要到20年以上，也就是说投资回报率在5%-7%之间。北京市公寓的投资回报率略高于国际平均水平。 投资公寓与投资写字楼、商铺相比，投入少，风险最小，而且在公寓无法出租时还可以留作自己居住用。另一方面，公寓的租赁客户范围广泛，受经济波动的影响较小，因此具有较强的抗风险性。
责任编辑/nj003
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