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房企上市步入“围城”

　　[提要]进入新世纪以来，国内房地产投资持续增长，市场供求两旺。与此同时，房地产企业对资本市场的兴趣也在持续升温。近年来，深圳沙河集团收购深华源、广州恒大收购琼能源、北京泰跃入主茂化实华、南国奥园入主诚成文化以及西安高新地产入主沪昌特钢等等，房企一家接一家地走上了“借壳上市”之路。据粗略统计，全国房地产开发企业近3万家，在国内证券市场上市的房地产公司约70家，仅占0.23%，而且大部分是在1994年前上市或是借壳上市的，今天这些房企大多数业绩不佳，近一半甚至已处于“退市”的边缘。2001年以来股票市场的筹资额及房地产公司在其
进入新世纪以来，国内房地产投资持续增长，市场供求两旺。与此同时，房地产企业对资本市场的兴趣也在持续升温。近年来，深圳沙河集团收购深华源、广州恒大收购琼能源、北京泰跃入主茂化实华、南国奥园入主诚成文化以及西安高新地产入主沪昌特钢等等，房企一家接一家地走上了“借壳上市”之路。据粗略统计，全国房地产开发企业近3万家，在国内证券市场上市的房地产公司约70家，仅占0.23%，而且大部分是在1994年前上市或是借壳上市的，今天这些房企大多数业绩不佳，近一半甚至已处于“退市”的边缘。2001年以来股票市场的筹资额及房地产公司在其中的筹资比重在下降，对于房地产在股票市场融资，政府有关部门显然较为谨慎。尽管客观情况不容乐观，但丝毫没有影响雄心勃勃的地产商涌向“上市”的“围城”。 资料显示，在国家对房地产公司IPO（首次发行股票）上市解禁后，虽有天鸿、金地等几家房地产公司上市，但是，房地产IPO上市的数量相对与其在产业增长结构中应有的比重和地位来说较其它行业要低得多。而许多房企已经意识到，要想将公司做大，借助资本市场是必经之路。因此，最近两年已形成继1993、1994年之后房地产企业抢滩证券市场的第二次浪潮。“借壳上市”成为一大批强势房企时髦而现实的选择，对于银行负债能力较弱的民营企业尤其如此。 一方面许多已上市的房企度日如年，已借到“壳”的房企也难如意下“蛋”，另一方面更多的房企正在猛烈撞击上市之门，这就是中国房企独特的“围城现象”。 房企为何上市 近年来房企对上市的兴趣显然来自于国内地产经营环境的快速变化，这一变化有三个基本特点：一是随着城市土地出让制度的市场化（拍卖、招标形式的广泛使用），地产进入的资金门槛明显提高，对发展商的自有资本和融资能力产生新的要求，二是随着房地产市场竞争，使得地产公司不得不重视品牌的塑造和建设，三是房地产的规模经济效应已被政府、发展商和市场所认同，地产企业做大做强成为生存和发展的首要战略。而这一切也许都需要通过资本市场得以实现。 其实，是否上市对房地产企业来说是一把双刃剑。对于买壳的好处是显而易见的，以较低的成本融资并实现品牌和资本的扩张。但上市后对企业财务管理的规范化透明化往往也会给它造成巨大的经营和监管压力。上市公司要想维持再融资能力，维护在资本市场上的良好形象，要求其业绩稳定，但房地产项目的投资大、开发周期长又恰恰带来业绩的波动，这是由于目前的房地产上市公司规模过小或借的“壳”太小造成的，解决好这个矛盾也是决定重组能否成功的重要问题 之一。 在所有争抢上市的房企中，也许只有大连万达是个例外，据笔者了解，在房地产IPO上市解禁时，万达是在有资格“入城”时改变了主意。从这几年的发展情况看，万达集团并不比那些已获准上市的公司发展慢。三年来，万达恰恰用其独到的市场眼光，先进的城市运营理念和城市土地市场转轨期快速的投资决策能力，在十几个城市快速完成了优质土地的储备和资源的获取，为企业长期发展奠定了坚实的基础。而这种能力正是许多上市公司所缺乏的。 今天，房地产业本身固有的规模经济要求和投资特点已对房企的资本运作规模和能力提出了新的要求，如何借助资本市场做大做强已成为发展商面临的共同课题。但随着我国城市土地出让市场、房地产市场和证券市场的监管日益规范，那种抱着在房地产和资本市场上捞一把就走的想法已越来越不实际。更何况在房地产的买方市场普遍形成后，对房企的专业化要求和职业经理的要求也在不断提高。 再思中国房企盈利模式“买地－融资－开发－卖房－再买地”，在我国土地出让市场成本刚性化和房地产销售市场竞争格局形成后，房地产投资的上述传统商业模式正在面临前所未有的挑战，现在也许是到了检讨和质疑中国房地产企业这一传统商业模式和盈利模式的时候了。 在所有房地产上市公司中能够基本保持业绩长期稳定的公司，或者我们说的“蓝筹公司”，也许只有深万科一家。这不能不引起我们对房企盈利模式的思考。由于房地产具有投资滞后于市场的最显著的特征，而房地产市场又具有周期性的波动，这使得房地产投资具有高风险的特征。因此，以单一开发销售利润为主营业收入的房地产盈利模式也许注定是不可持续的。 我们发现像深长城、深南光等具有优质物业资产和租金收入的房企在公司业绩的稳定性上要远远好于市场上占90%以上的单一开发模式的公司。 提升公司品牌价值、做大公司资产规模、创造多种房地产的赢利模式，这也许是中国房企在新的市场环境下的必修课。 中国房企应该首先让市场看到其先进的商业模式和稳定的赢利能力，然后才是资本市场的问题。
责任编辑/nj003
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