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迷惘，在房地产企业上市途中！

　　[提要]上市，暴露房企先天缺陷当房地产公司拼命想挤入股市的时候，不可避免地，上市过程的艰辛和上市后的业绩“步步低”也毫不留情地暴露了房地产业的先天缺陷。单说上市前的艰辛。在以研究能力较强著称的汉唐证券公司，其研究所的房地产研究员李岳平，一再强调房地产公司上市的天生困难。她认为，房地产存在着四大先天缺陷：1.由于房地产公司地域性较强，而各大城市在有关房地产政策制定上差异很大，在法律和政策的把握上有一定的不确定性，而即便上市，由于股民对其具体的经营环境缺乏了解。2.房地产开发具有周期性。一般来说，一个房地产项目从开发到竣工验收
上市，暴露房企先天缺陷当房地产公司拼命想挤入股市的时候，不可避免地，上市过程的艰辛和上市后的业绩“步步低”也毫不留情地暴露了房地产业的先天缺陷。 单说上市前的艰辛。 在以研究能力较强著称的汉唐证券公司，其研究所的房地产研究员李岳平，一再强调房地产公司上市的天生困难。她认为，房地产存在着四大先天缺陷：1.由于房地产公司地域性较强，而各大城市在有关房地产政策制定上差异很大，在法律和政策的把握上有一定的不确定性，而即便上市，由于股民对其具体的经营环境缺乏了解。2.房地产开发具有周期性。一般来说，一个房地产项目从开发到竣工验收平均需要两年的时间，而分期开发的大型项目，一般都要5年以上才能大功告成，而按照会计准则，一个产品在完成了制造和销售过程后才能计算收入与利润。而首发上市的公司需要有连续3年稳定均衡的盈利记录，这对于大多数房地产公司来说，都是勉为其难。3.很多房地产企业在盈利模式上说不清。一些地产商的商业运作不乏暗箱操作可能，因而使得企业的盈利模式缺乏透明度。4.考虑到房地产泡沫的危害及90年代初上市而目前经营陷入困境的一些公司的先例，上市审批显得比较慎重。上市后，也会暗暗地后悔非但婚姻有如围城，房企上市都可看到围城的影子。大部分房地产公司，在苦战数年，终于看见自己的简称出现在股市的滚动屏幕上后，接下来的日子里，就常有后悔之意窜心头。 据一位深圳地产上市公司的财务部管理人员介绍，“原先只想到上市之利，比如，与银行贷款相比较而言，上市公司对资金使用的约束也远不如银行那样要求严格；通过上市筹资，能让企业在短期内获得永久资本，提高企业自有资本率；上市公司通过首发、增发、配股还可以获得比账面价值高得多的发行溢价资金；房地产企业上市打通了房地产业与资本市场的通道，可以建立相互制衡的法人治理结构，促使房地产企业加强管理、提高自身的竞争能力，形成专业化和规模化优势，从而有利于推动整个房地产业的发展……但是，上市也有它的另一面。” 五大局限 这另一面其实就是地产上市的局限性或弊端，深圳证券交易所的一位研究人员将之分为五类： （1）不能完全解决资金短缺的困难。例如，根据金地集团的估算，2001年上市后，金地集团通过股市融资近10亿，自有资金4－5亿，中行和工行的信用贷款共20亿。这些资金储备给了金地集团迅速发展的条件。但在北京和上海的圈地，已使这笔资金基本用光。而后续的开发还需要源源不断的资金供应。 （2）由于现有证券市场约束力不强，并不是所有房地产上市公司上市能够较大的改善经营环境、提高竞争力。有些公司在筹到资金后，对后续的持续发展缺乏长远的规划，甚至演变成“圈钱”或在资本市场兴风作乱。 （3）证券市场的特性要求公司的业务有稳定的收益，这样才能保障公司在二级市场的股价不至于大涨大跌。而开发的周期性使房地产公司在这一点上要弱于其他行业，从而导致房地产行业的股票不被投资者尤其是机构投资者所重视，对公司的再融资和生产经营存在不利，也影响到公司的形象。 （4）分散公司的收益权和控股权。公众股比例较大企业，更易遭遇被其他企业恶意收购、丧失企业控股权的困境。 （5）信息披露成本高，容易暴露公司的商业秘密。 房市热与房券冷 也许，正是一方面由于政策的限制，一方面是证券这个融资渠道本身的不如人意，导致了事实上自2001年以来，房地产在证券市场的筹资额和筹资份额都在逐年下降。 首先扫描一下目前中国房地产公司上市动态及现状。 房地产公司上市的道路并非一条，可以是首发上市，也可以借壳上市；可以在国内上市、也可以在香港、美国上市。潘石屹的SOHO中国先是准备在美国上市、如今将目的地转向香港；目前还有不少民营房地产公司寄希望于香港上市，如上海复星地产、苏豪中国、仲盛地产等，计划集资额都在10亿元以上；在港上市的优秀地产公司如中国海外发展、华润置地、合生创展、百仕达控股、上海置地、天安中国、北京北辰置业等，其业绩已有目共睹。 而现实的状况并不乐观，据有关部门统计，全国房地产开发企业近3万家，在国内证券市场上市的房地产公司约70家，仅占0.23%，而且大部分是在1994年前上市或是借壳上市的。2001年以来股票市场的筹资额及房地产公司在其中的筹资比重在下降，对于房地产在股票市场融资，国家相关部门还是比较谨慎的。 这对深圳房地产界高涨的上市热情可能会是个不小的打击，然而，数据是冰冷的，也是诚实的，房市与房券冷热不均的问题，到底出在哪里呢？这些问题值得我们深思。
责任编辑/nj002
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