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房地产广告虚张声势当属合同欺诈

　　[提要]浓浓彩妆下引发的纠纷一堆钢筋和水泥的混合体毫无生气可言，可建筑物的开发商为推出自己的楼宇，便在广告上绞尽脑汁。什么“鸟语花香”、“绿树成荫”、“距离某某地仅10分钟路程”、“碧波荡漾”、“诗意地栖居”、“起价××”、“美好、尊贵，顶级豪宅”……广告文案美妙动人，广告画面优雅迷人，有的甚至移花接木地使用国外一些度假胜地的图片作为效果图。给房产画上浓浓的彩妆、设计精美的售楼广告便是房产开发商的“市场敲门砖”，广告竭力给消费者以该楼盘交通便利、环境幽雅、价格便宜、设施齐全、即将升值的感觉，以此诱导消费者的购买欲望。广告的
浓浓彩妆下 引发的纠纷一堆钢筋和水泥的混合体毫无生气可言，可建筑物的开发商为推出自己的楼宇，便在广告上绞尽脑汁。什么“鸟语花香”、“绿树成荫”、“距离某某地仅10分钟路程”、“碧波荡漾”、“诗意地栖居”、“起价××”、“美好、尊贵，顶级豪宅”……广告文案美妙动人，广告画面优雅迷人，有的甚至移花接木地使用国外一些度假胜地的图片作为效果图。 给房产画上浓浓的彩妆、设计精美的售楼广告便是房产开发商的“市场敲门砖”，广告竭力给消费者以该楼盘交通便利、环境幽雅、价格便宜、设施齐全、即将升值的感觉，以此诱导消费者的购买欲望。广告的号召力显然不容低估。一项调查结果显示，90%以上的购房人对楼盘的第一印象来自于广告，售楼处光顾者绝大多数循着广告而来。 卸下浓妆，实际情况却往往与广告所言相差甚远。“碧波荡漾”的水面实为垃圾乱扔的臭水沟；承诺留出的绿地忽然间又盖起了房子；冲着广告中的“观海景豪宅”掏腰包买下了，一入住才发现“海景”全被新建的楼盘遮挡；“起价”变成了“天价”；承诺的游泳池到最后不见了踪影……记者从中国消费者协会了解到，近几年关于房地产的投诉量非常大，虚假违法的房地产广告主要表现为：向购房者承诺与实际情况不符或根本无法兑现或引人误解的各种价格优惠、服务标准、环境及配套设施、物业管理；未能按规定的要求明示价格和面积；未取得商品房预售或销售许可证的房地产开发企业发布广告等等，由此而产生众多的业主与开发商的纠纷。 广告内容是合同内容的一部分 虚假违法的房地产广告危害的是消费者的利益，双方产生的纠纷最后的焦点是，开发商在售楼过程中所发布的广告、宣传册及相关宣传内容，能否作为购房方与开发商之间的合同内容？开发商没有履行广告承诺是否认定为欺诈？ 北京某房地产专业广告公司经理张先生告诉记者，广告就是广告，与法律条例应该是两个范畴的概念。借用钱钟书先生的口吻说，广告只是一个媚眼，算不得结婚的证明的。房产宣传材料的法律性质属要约邀请，不是要约，主要是宣传楼盘的风格、优越性，介绍楼盘的位置、环境和性能价格比，以此吸引客户去洽谈购买。要约邀请不具有拘束力，不能以不具有拘束力的内容认定为欺诈。 中国广告协会副秘书长武高汉认为，目前法规对什么样的内容符合要约邀请，什么样的内容符合要约的条件，没有很明确的说法。从广告法的角度看，房产商以效果图、广告等形式所做出的广告内容，应当真实、合法，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者，应当遵循公平、诚实信用的原则。这样，开发商的宣传材料内容，也应看做是合同的一部分，应当作为合同义务来看待。开发商在房屋交付后没有实现承诺，严格意义上讲，不仅是一种违约行为，也是一种违反合同的行为。北京市消协龙志兵认为，广告不实多涉及楼盘的一些配套设施，如游泳池、电梯、管道煤气、有线电视、宽带网络等。如果开发商在广告中就这些内容作了明确规定，而交楼时又没有实现，就应认定开发商违约。如果楼盘广告的内容与房价息息相关，而该广告内容存在不实，开发商就应认定为违约，承担违约责任。按照消费者权益保护法的规定来讲，广告宣传与实际不符的，经过有关部门认证，如果被定性为故意欺诈，消费者应该依法主张自己的权利，包括双倍索赔。 乱发广告将面临双倍赔偿 消费者买房是一生最大消费之一，开发商未能按广告、宣传册等内容实施，如果已经有关部门认定为开发商违约，消费者作为弱势群体，该如何获得损失赔偿？开发商的违约金（或赔偿损失金额）该如何确定？消费者可以依据《合同法》要求开发商进行合理赔偿。同时依据《消费者权益保护法》第49条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。如果这一规定适用于商品房，则意味着乱发房地产广告的欺诈行为将面临双倍赔偿。 全国人大法制工作委员会巡视员何山认为，既然叫商品房，说明它就是商品。是商品就要适用《消法》，如果商品房销售过程中确实存在欺诈行为，也必然适用《消法》第49条。有人认为商品房金额大，商品房欺诈实行加倍赔偿有失公允。事实上，消费者往往掏一生积蓄，或者全家拼凑，以求有个自己的“窝”。遭欺诈，加倍索赔，是《消法》赋予消费者的权利，它不仅使消费者得到救济，更是对欺诈者的惩罚，使其自吞苦果，引以为戒。 房地产广告虚假信息中该怎样认定欺诈行为，中国社会科学院法学所研究员刘俊海认为，对商品房买卖中欺诈行为的认定，要严格恪守欺诈的法律构成要件。开发商的欺诈行为可以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述，也可表现为重大遗漏或者不正当陈述。《消法》明确规定了消费者享有知悉其购买、使用商品或者接受服务真实情况的权利；与消费者的知情权相对应，商家对消费者负有信息披露义务。不得做出引人误解的虚假广告宣传。因此，可以说经营者欺诈行为的实质就是对消费者知情权的侵犯或对经营者信息披露义务的重大违反。 房产广告乱吹，要面临双倍赔偿，部分省市地方条例已经有所规定，如2001年开始实施的《福建省房屋消费者权益保护条例》第15条规定，经营者将违法建设的房屋销售给不知情的消费者、故意隐瞒房屋权利受限的情况诱使消费者购买、以虚假承诺诱骗消费者签订购房合同等欺诈消费者的行为，消费者有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消合同，并可以要求经营者加倍赔偿损失。因此，有关部门整顿和规范房地产广告行为的同时，房地产行业也得自律，广告乱吹，受害者众多，如果众多的受害者都要求双倍赔偿还是有一定震慑力的。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》其中规定销售广告可以成为买卖合同内容。
责任编辑/nj002
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