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禁令催生别墅市场理性调整

　　[提要]2003年初，别墅用地被叫停，那么，2002年的别墅热还能延续多久？京、沪、粤三地作为国家经济发展的重点区域，同时也是别墅开发的热土，意识理念和建造水平都接近国际水平，并成为国内整个别墅市场的发展导向。从三地别墅市场的发展来看，今年市场更多地表现出了理性和成熟。“禁令”将使别墅开发由快趋稳截止去年年底，北京别墅项目达到了160个左右，4万多套别墅占北京所有楼盘数量的5％，而总金额约占到北京住宅总投资金额的一半，总建筑面积达到1000万平方米以上，今年估计有5000－8000套新增别墅。上海则以其国际化、现代化程度很
2003年初，别墅用地被叫停，那么，2002年的别墅热还能延续多久？ 京、沪、粤三地作为国家经济发展的重点区域，同时也是别墅开发的热土，意识理念和建造水平都接近国际水平，并成为国内整个别墅市场的发展导向。从三地别墅市场的发展来看，今年市场更多地表现出了理性和成熟。 “禁令”将使别墅开发由快趋稳 截止去年年底，北京别墅项目达到了160个左右，4万多套别墅占北京所有楼盘数量的5％，而总金额约占到北京住宅总投资金额的一半，总建筑面积达到1000万平方米以上，今年估计有5000－8000套新增别墅。上海则以其国际化、现代化程度很高为两大支撑，加上便利的交通、优美的环境、完善的配套设施、浑然天成的水景和岛屿等优势为别墅经营创造了大本营。有关数据表明，上海别墅市场每年以11％的涨幅攀升，至今上海在建的各类别墅项目约170多个，开发用地近2万亩，占到了上海住宅开发总面积的三分之一，市场年供应量在1.5万套左右。一向领先的广东别墅，主要集中在经济发达的深圳（占47.7％）、广州（43％）等地。截至2002年底，深圳市面上共有在售的别墅项目1000多个，总建筑面积为38万平方米，每年销售的豪宅总量平均大约在50至80万平方米之间。广州去年别墅市场可谓风光无限，经济型别墅出现旺销，同时别墅项目在交通、配套、生活设施等方面形成了规模化，成为高档生活社区。 2月18日，国土资源部下发了关于“停止别墅类用地”的通知。这一文件更像是别墅市场的一个减速器。未来一段时期将不会有土地再进入别墅市场，同时政策影响会使部分意欲进入别墅市场的开发商暂缓步伐，而部分实力雄厚并有一定市场经验的开发商则从容面对，因为他们大都有相当数量的土地储备，已经拿到了近郊或远郊大规模的土地开发权，而且土地的存量足以维持别墅市场未来2－3年的开发。 消费格局更趋细分 细分京沪粤三地别墅的客户群，由外籍转向国内、由高端向中高端发展已成为趋势。据统计，目前北京别墅客户中国人的比例由几年前的20％上升到了目前的80％，其中北京籍人士占到了 35％，非北京籍的占到了30％，而境外人士的需求量大大减少，由1997年的70％降到20％左 右。上海的别墅市场上海籍人士占到了37.18％，国内其他地区的买家占到了26.8％，港澳台人士则占到了28.35％，其余少量部分为外籍人士购买，占总体比例的7.68％。广东的别墅本地人、港人、潮汕人占到了总量90％以上，珠江三角洲地区的置业者、澳门、台湾人、日本人、 新加坡人等境外人士、华侨等占到了10％。 从客户人群的层次上看，也有下走的趋势，与几年前别墅消费者相比，当前的消费者范围更宽更广。目前，拥有别墅物业的消费者主要是私营企业老板、民营或外资企业的高级职员或高层管理人员、少量政府级官员和国企副总级以上人物、经营实体或贸易人、从事金融、证券、保险业的高收入人士、文化界成功人士、持外国护照在大陆做生意的华人等等。其中中高层管理人员比例最高达到了43.92％，技术人员占27.85％，私营企业主占15.3％，自由职业者为6．10％，其他占6.77％。 中低价位别墅将成市场主力 从三地别墅销售进程来看，中低价位的别墅项目都出现了热销，并有成长为别墅市场主力的势头。北京部分中高档别墅已经销售完毕，像龙苑、莱蒙湖、香山艺墅等等，而一些高档项目由于产品单一、缺乏新意，销售不是十分理想。同时售价在每平方米5000元人民币以下的别墅增长较快，已和售价在每平方米10000元人民币以上的别墅数量相当，共占取了70％的市场份额，其余为中间价格。广东对豪宅的定义比较务实，价格相比与当地的经济水平也很合理。中原物业顾问有限公司物业管理部陈少娟总经理介绍，广东拥有天然的自然美景，每个园区都注重环境的建设，每一幢房子都是精装修，而价格并不像北京、上海那样高得离谱，一套150万元的别墅，其价值品位不低于上述两地一套500万元别墅。尤其是当地一些经济型别墅非常畅销，由于地价比市区要低，一套价格在90万元－150万元之间，用于购买市中心公寓的钱就可以住上别墅。而上海别墅虽然均价以每年11％的涨幅攀升，但别墅市场的主流价格依然在每套50－120万元，占到供应总量的71％，其中50－80万元的占到37.3％。 高档别墅的整体情况是，除部分有特殊优势而销售成功之外，整体来讲销售情况并不乐观。如深圳，相当一部分高档别墅是6、7年以前建造起来的，此类物业短期内很难被市场消化，从而对新的别墅物业的建造构成了很大的压力。深圳每年销售的豪宅总量平均大约在50至80万平方米之间，豪宅市场的消化占到全年销售总量的13％至16％左右，每年深圳豪宅消化面积大约应该是在80－100万平方米左右，而目前市场的供应量远远超过了这个数字。
责任编辑/nj003
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