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案例：如何降低贷款风险

　　[提要]基本案情2002年2月，罗某为购买通州区一套商品房现房（2001年4月竣工），与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定：开发商收到银行为罗某提供的公积金贷款后将房屋钥匙交付罗某，办理入住手续，并在180天内为罗某办理房产证。另外，双方对逾期交房及逾期付款的违约责任作了明确约定。合同签订后当日，罗某向开发商支付了10万元首付款，同时委托某投资顾问公司代办公积金贷款手续。在办理公积金贷款过程中，双方发生纠纷：投资顾问公司按北京市住房资金管理中心的规定，提出开发商须先提供手续为罗某办理房屋所有权证并进行抵押登记后，中心方能
基本案情 2002年2月，罗某为购买通州区一套商品房现房（2001年4月竣工），与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定：开发商收到银行为罗某提供的公积金贷款后将房屋钥匙交付罗某，办理入住手续，并在180天内为罗某办理房产证。另外，双方对逾期交房及逾期付款的违约责任作了明确约定。 合同签订后当日，罗某向开发商支付了10万元首付款，同时委托某投资顾问公司代办公积金贷款手续。在办理公积金贷款过程中，双方发生纠纷：投资顾问公司按北京市住房资金管理中心的规定，提出开发商须先提供手续为罗某办理房屋所有权证并进行抵押登记后，中心方能为罗某发放公积金贷款。而开发商却不同意这一做法，且有他的道理：按合同规定只有取得公积金贷款后才能为罗某办理房屋所有权证，否则开发商尚未取得房款该房就已成二手房。这样双方就先办证还是先贷款的问题僵持不下。 鉴于这种情况，开发公司便称，办公积金贷款是罗某的事，既然公积金贷款办不下来，罗某就必须一次付全款。而罗某则坚持要求开发公司退还首付款。双方协商不能一致，罗某起诉到法院，要求终止合同履行，开发公司退还其首付款，并承担违约责任。 律师分析 罗某在本案中的诉讼请求具有相应法律依据。 一、北京市住房资金管理中心早于2001年10月下发《关于个人住房担保委托贷款抵押物审核有关问题的通知》规定，现房个人办理公积金贷款须对现房办理抵押登记后才能放款。这就要求开发商在贷款发放之前为购房者办理《房屋所有权证》，进而办理抵押登记手续。本案中，双方在合同中已明确该合同付款方式为公积金贷款，开发商就有义务提供相关资料协助罗某办理公积金贷款手续，否则开发商应承担相应的违约责任。 二、购买商品房基本付款方式有一次性付款、分期付款、商业贷款、公积金贷款等形式。本案中双方共同约定的贷款方式是公积金贷款，也是约定的惟一付款方式。按照合同法相关规定，合同变更须双方协商一致，未经协商一致不能变更合同条款。为此，本案中，未与罗某协商一致，开发商不能要求将本合同付款方式变更为一次付款，也无权要求罗某一次支付全款，其要求不具合法性。 三、从本案中双方约定“开发商收到银行提供的公积金贷款后180天内为罗某办理房产证”这一合同内容来看，买卖双方对现房抵押办理个人公积金贷款的程序和手续存在重大误解，致使合同内容与北京市公积金贷款有关规定相违背，从而导致该合同内容无法继续履行。在合同履行不能的情况下，按我国民法通则及合同法的有关规定，罗某有权要求解除合同，返还已付款项。 本案审理结果 鉴于双方对公积金贷款程序及手续都存在误解，双方在法院主持下达成调解协议，开发公司当即返还罗某首付款，罗某放弃对开发商的违约责任请求。 ■链接 公积金常见问题 贷款对象：在本市购买自住住房、同时在管理中心交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。 贷款条件：具有北京市城镇常住户口或有效居留身份；具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；具有购买住房的合同或有关证明文件；提供管理中心同意的担保方式；管理中心规定的其他条件。 贷款限额：单笔贷款额度不超过所购住房评估价值的80%，且不超过39万元。离退休职工的单笔最高贷款额度根据离退休职工及其共同申请人的收入水平确定，同时不超过所购住房评估价值的80%，且不超过39万元。 贷款期限：贷款的期限由管理中心与借款人商定，最长不超过30年。 贷款利率：贷款利率的确定是按照国家规定在住房公积金计息利率的基础上加规定利差。 申请步骤： 1.借款人向管理中心提出申请，管理中心初审。 2.银行调查，填定贷款有关合同。 3.银行发放贷款。
责任编辑/sf006
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