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　　[提要]要真正解决小区物业管理的种种问题，关键还在于给小区居民以更多的自主选择的空间，使居民在开放的实践过程中逐渐培养自主治理的能力，必须在制度上根除导致这些问题发生的机制，打破物业管理公司的垄断地位。“物业管理”凭什么垄断？住房改革深入发展，消费者对物业管理收费及服务的投诉每年呈成倍增长趋势。开发商和物业管理公司皮球踢的满天飞，物业管理公司收费项目名目繁多、鱼龙混杂，消费者苦不堪言。要解决这些问题，健全相关的法律、法规，加强管理部门的管理力度是解决问题的关键。服务人员素质和服务意识差，很可能不仅仅是个人素质的问题，它与特
要真正解决小区物业管理的种种问题，关键还在于给小区居民以更多的自主选择的空间，使居民在开放的实践过程中逐渐培养自主治理的能力，必须在制度上根除导致这些问题发生的机制，打破物业管理公司的垄断地位。 “物业管理”凭什么垄断？ 住房改革深入发展，消费者对物业管理收费及服务的投诉每年呈成倍增长趋势。开发商和物业管理公司皮球踢的满天飞，物业管理公司收费项目名目繁多、鱼龙混杂，消费者苦不堪言。要解决这些问题，健全相关的法律、法规，加强管理部门的管理力度是解决问题的关键。 服务人员素质和服务意识差，很可能不仅仅是个人素质的问题，它与特定的制度机制是密切相关的，在于物业管理公司与小区居民权利与义务关系不对称，物业管理公司具有垄断地位，小区居民缺乏自主治理的权利，小区居民没有当家作主。取消物业管理公司的垄断地位，把小区公共服务的融资权，服务品种、数量、质量和价格的确定权还给小区居民，并由小区居民决定生产公共服务的方式才是要害，政府不是直接为小区居民监督和管理物业公司，而是为小区居民在物业服务方面当家作主提供适当的空间、适当的制度基础，并保障小区居民享受更多的自主决定权利。 自己作主是最佳方式 如果小区居民是自主治理的，那么小区居民就会自主决定物业服务的种类、物业服务的数量和质量，以及与其收入和对公共服务需求水平相适应的融资水平。这时小区居民的选择是多重的： 自己为自己服务：小区居民主动组织起来，自己提供治安服务；组织业余的修理小组，提供各种修理服务；自己组织起来，提供保洁和绿化服务；自己组织起来，提供幼儿教育和初级教育服务等。在美国，许多低收入小区都是这样做的。 相互提供服务或者共同提供服务：公共服务是多种多样的，任何小区都不可能同时拥有各方面的专长，这样可以使不同小区互补余缺，实现优势互补。有些服务可能具有规模效益，如果相邻小区相互合作，可以提高规模效益。比如消防，每个小区都购买了一些消防器材，如果相互合作，一旦某个小区发生较大的火灾，就可以调用签约小区的消防器材，节约消防费用。 签约购买服务：与医院签约提供社区医疗服务；与保安公司签约购买社区治安服务；与清洁公司签约购买保洁服务；与绿化企业签约购买保洁服务。这样的小区一般收入比较高，小区居民劳动力的机会成本也比较高，或者居民在社区公共服务方面没有技术优势，或者热心本社区公益服务的人员不足。与专业企业签约，可以节约劳动力，弥补技术不足，公益心不足等。 小区居民能够自主治理，那么现有的所有问题都将迎刃而解：小区居民根据自己的收入水平、服务生产能力和需要，来确定公共服务的种类、数量、质量和价格，乱收费问题就得到了解决；任何物业服务公司为了获取业务都会有积极性提高服务水平和服务意识，降低服务成本，提高服务质量，增加服务品种，满足多样化的需要；由于绝大部分事务都将由小区自己解决，政府要管理的事务也将越来越少，政府可以将有限的行政能力用于解决重要问题上。 不应鼓励降低质量 针对物业管理存在的问题，许多地方政府开始出台各种改革办法。如北京市出台了新的办法，其主要内容是由政府来确定物业管理收费的档次。这一改革方案部分符合自主治理原则：物业管理委员会可以自己选择物业公司、自己选择收费档次，并通过公开招标方式进行。但它与自主治理方案有相当大的距离，不仅表现在居民与物业管理委员会之间的权利和义务关系没有确定，居民是否能够控制物业管理委员会还是个未知数，还表现在它在很多方面限制了居民的自主选择： 它只给居民一个选择，只能选择物业公司来供给小区公共服务；它规定物业管理收费只有五个档次，用货币化的标准取代了公共服务的实际标准，据此低收入居民难以用劳动替代货币，无法通过自己的劳动提高小区公共服务的档次；物业管理服务的价格依然由物价部门管制，虽然价格变化依然有其空间，但居民选择的空间以及物业管理服务公司选择的空间已经大大缩小，价格机制调节物业管理公司降低价格、提高质量的空间受到了相当的局限。因为它强迫小区居民接受物业管理公司不同档次价格的服务，而不能选择自己生产公共服务。 虽然说价格听证会可以使得居民参与物价制定过程，但是只有若干档次的价格，实际上很难反映复杂的物业服务种类、成本和服务质量的千变万化。对物业服务价格分档次并加以管制，其消极效应远远大于其积极效应。从长期来看，很可能像计划经济时代的自行车价格管制一样，不是鼓励厂家提高质量，而是鼓励厂家降低质量。 政府不要管得太宽 目前，中国住房改革依然在起步阶段，居住小区物业服务的发展依然具有集中管理的特色，政府集权管理的制度机制，是小区物业管理种种问题得以产生并日益严重的制度基础。在这一制度机制下，物业管理公司依然具有管理机构的性质，在小区公共服务融资、服务种类、数量、质量和价格决定方面拥有很大的权力，基本上具有垄断地位；小区居民对于物业管理服务的权利尚未明确界定，业主委员会的运作刚刚开始，小区与业主委员会之间的权利与义务关系尚未明朗化，小区居民当家作主尚缺乏制度基础；政府在小区物业管理方面在理论上依然有无限的权力，可以决定不同居民小区物业服务的融资方式、服务的种类、数量、质量和价格水平依然有充分的决定权。三者结合在一起，就形成了这样一个格局：政府拥有充分的权力，可以决定一切，表面上物业管理公司需要完全听命于政府的规定，但由于物业管理公司众多，政府难以监督如此众多的公司，因此在政府与物业管理公司的博弈格局中，物业管理公司在很大程度上掌握着主动权，这是物业管理公司违规收费、高价收费、乱收费的重要制度原因。 当然，由于中国的居民长期来习惯于住公家免费或者低房租提供的住房，物业服务都是由单位供给的，缺乏自主治理的实践，缺乏公共服务自主治理的传统，小区居民自主治理能力的培养尚需要一定的发展时间。 要解决小区物业管理乱收费等问题，关键在于改革政府集权管理小区物业的制度机制，给小区居民自主治理小区公共服务的权利，建立小区居民自主治理小区公共服务的制度基础。小区物业管理的种种问题要在根本上得以解决，必须在制度上根除这些问题发生的机制，打破物业管理公司的垄断地位，还权于小区居民，让小区居民充分当家作主，自主治理小区公共服务。政府要做的是逐渐淡出价格干预，支持小区居民自主治理，总结不同小区自主治理的成功经验和失败的教训，为有志于小区公共服务的小区居民提供自主治理的培训，为小区居民自主治理提供法律框架等。如果真能做到这样，小区居民则可以真正安居乐业了。 《中国新闻网》2001-04-01
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