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再谈“豪华住宅”有违房产市场发展趋势

　　[提要]对“豪华住宅”过度开发与过分宣传，都是不合适的。开发“豪华住宅”不仅与房产市场的发展趋势相违背，同时，也与大多数企业宣传的“以人为本”相抵触。现在，许多房地产开发公司都打出“以人为本”的口号，这较以往是一个进步，商品生产出来就是给人使用的，的确是应该“以人为本”。但是，“以人为本”与“豪华”是有着根本上的区别的。“以人为本”是强调以人为中心，注重人们的实际需求，注重实效，注重从产品的内在方面去发现、挖掘，开发出贴近人们的产品。这种“贴近”是多方面的去满足人们生活的各种需求，而不是几句广告语。相反，“豪华”运用在商品
对“豪华住宅”过度开发与过分宣传，都是不合适的。开发“豪华住宅”不仅与房产市 场的发展趋势相违背，同时，也与大多数企业宣传的“以人为本”相抵触。 现在，许多房地产开发公司都打出“以人为本”的口号，这较以往是一个进步，商品生 产出来就是给人使用的，的确是应该“以人为本”。但是，“以人为本”与“豪华”是有着根 本上的区别的。 “以人为本”是强调以人为中心，注重人们的实际需求，注重实效，注重从产品的内在 方面去发现、挖掘，开发出贴近人们的产品。这种“贴近”是多方面的去满足人们生活的各 种需求，而不是几句广告语。相反，“豪华”运用在商品上，更多的是强调一种商品的辅助 功能，是一种外表的东西，这或许在其它的商品上有用，但对于房地产开发来说，是不恰当 的。 一、为什么会出现开发“豪华住宅”热 为什么会出现开发“豪华住宅”热呢？一般情况下，商品发展的轨迹都是由朴实到华丽 再到朴实，由简单到复杂再到简单。“豪华住宅”之所以会有一时之势，其中偶然性中也有 其必然的因素。究其原因主要有以下几条： 1、市场竞争所带来的结果 企业对“豪华住宅”的开发，是由于市场竞争所带来的结果。如今的市场竞争越来越激 烈，房地产开发企业为了能够在市场中占据有利的位置，就会想方设法寻求变化，出新、出 奇，进而追求高档。你有我也有，你新我比你还新，你大我比你更大，你多我比你更多。相 互攀比，形成了这种局面，从企业方面来说，这实乃无奈之举。 2、追求高额利润的手段 当然，开发“豪华住宅”投资回报率肯定要比开发普通类型的住宅要高，这也是房地产 开发企业追求高额利润留成的一种手段，一种策略。但是，“豪华住宅”的开发对于房地产 开发企业来说，也是一柄双刃剑。掌握得不好，开发“豪华住宅”是有很大风险的。 3、受社会环境的影响 房地产开发企业热衷于开发“豪华住宅”也受了社会环境的影响。现在社会上有这么一 种趋势，做什么事都要求大，什么大手笔、大投入、大制作，等等。这种雄心固然是好的， 但是，是否是从实际出发的呢？是否是真的有必要这么做呢？尤其是对于像房地产开发这种 需要因地制宜的工作。虽说“豪华住宅”开发迎合了一部分消费者的心理，但这一消费观念 是否可行，还值得商榷。 4、受加入世贸组织的影响 在去年年底，我国加入了世界贸易组织，为了与世贸组织中的一些规则相适应，就要求 对一些现行规章进行修改。上海市实行了内外销房价格并轨的规定，内外销房由以前不同的 价格统一为现在的同一种价格，就是其中之一。由于经济的原因，境外人员的生活水平高于 境内，使内销房的价格朝外销房的价格靠扰。由此也使得住宅趋于高档，流于“豪华”，其 实，这其中流于形式的因素更大。 在任何情况下，人们都需要房屋。但与一般的商品不同的是，房产不是普通的商品，而 是一种特殊的商品。它与一般商品市场有着一定的区别。房产之所以不同于一般的商品，房 产既有投资的一面，也有商品的一面。它有着商品的属性。从房产是商品一面来看，既是一 种价值高的商品，同时又是一种生活必需品。同样是商品消费，对于一般的商品消费来说， 消费过程是一个时点。而对于房产的消费来说，消费规程是一个时期。时间长短的不同，所 产生的影响也就不同。因此说，对房产的消费不同于一般商品的消费。 二、开发“豪华住宅”为什么没有前景 房地产的开发是由于多方面的原因引起的，是由于市场竞争所造成的。现在很多的商品 愈来愈讲究，对于有着商品属性的房产来说，走上了这一道路也就不足为奇了。 然而，按照商品发展的轨迹，一般的商品是可以走这条路的，而对于房产来说，进行“豪 华住宅”的开发是否有这个必要和发展的前景呢？这里的答案是没有必要，没有发展的前景， 理由有两条： 1、与商品发展的轨迹相违背 从一般商品的发展历程来看，甚至包括一些贵重商品，对于它们的使用都是由点到面， 逐步推广。开始都是由少数人使用，到后来为大多数人使用。就如轿车来说，近来各厂家纷 纷推出大众型轿车，就是使轿车使用由点到面，逐步推广，就很能说明问题。房产大众化是 房产发展的必然趋势，这不仅被房产的发展过程所证明，同时，也被其它商品的发展过程所 证明。 2、房产不需要附加值 房产与一般的商品不同的是不需要有附加值，这里所说的附加值是指那些与实际使用无 关的过分的东西，这一点是由于房产自身所决定的。房产的开发离不开土地，而土地是稀有 资源。 “豪华住宅”所产生的较多的是一种附加值，而不是商品本身的真实价值的体现。附加 值大的商品对于一般的商品来说是可以的，而对于像房产这样有着投资价值的特殊的商品来 说不是很有必要，对于房产开发来说，还是回归自然更好。 随着消费者对房产投资与房产消费的逐步理解，将会分清所谓的“豪华住宅”与正常居 家的区别，分清投资“豪华住宅”与正常居家的得失。“豪华住宅”是很难持续下去的，但 是有可能会热一阵子。“豪华住宅”也许会在短期内有一点市场，但是从长远来看，将不会 有多大的发展前景，这除了由于房产本身的因素外，还由于人们对回归自然的认识。
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