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影响二手房价的六因素

　　[提要]因为二级市场的交易是在公平、自愿、平等的基础上实现的，它能够体现出真正的供求关系，因此只有二手房的价格才能真正体现房产的真实价值。如果真正站在市场的角度，二手房的价格受以下一些因素的影响：１、折旧率。房屋竣工后即进入折旧期，混合一等结构房屋折旧期限为５０年，每年的折旧率扣减２％。２、户型。旧房的户型落后，功能陈旧，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减１０％。３、楼层。以小高层为例：１层和２层为基准价，５层和６层扣减３％，７层扣减５％，３层和４层为加３％，若是顶层则扣减５％。４、朝向。朝向如无朝南外门窗，扣减５％。５
因为二级市场的交易是在公平、自愿、平等的基础上实现的，它能够体现出真正的供求关系，因此只有二手房的价格才能真正体现房产的真实价值。如果真正站在市场的角度，二手房的价格受以下一些因素的影响： １、折旧率。房屋竣工后即进入折旧期，混合一等结构房屋折旧期限为５０年，每年的折旧率扣减２％。 ２、户型。旧房的户型落后，功能陈旧，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减１０％。 ３、楼层。以小高层为例：１层和２层为基准价，５层和６层扣减３％，７层扣减５％，３层和４层为加３％，若是顶层则扣减５％。 ４、朝向。朝向如无朝南外门窗，扣减５％。 ５、小区环境。无物业管理和非独立封闭分别扣减５％，省、市重点小学区加１５％。 ６、心理因素。人们一般不愿意购买二手房，会有难以逾越的心理障碍，扣减８％。 实例验证： 某住宅1990年建成，此房位于２层（共７层），建筑面积51平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。 属于“三小”套型，-10％，折旧率12年×（-2）＝-24％，楼层-3％， 朝向：南北，非小区和无物业管理：（-5％）＋（-5％）＝-10％， 重点中小学区：+15％，心理因素-8％； 而当地商品房价格为4500元每平方米，计算：4500－（4500×24％＋4500×10％＋4500×３％＋4500×８％－4500×15％）＝2700元／平方米。 上例中二手房价格是从当地的商品房价格求得的，反过来，消费者也可以从当地成交的二手房价格推算出商品房的真实价格。
责任编辑/sf006
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