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《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应包含哪些内容

　　[提要]几年来，随着商品房交易的迅猛增长，商品房的质量问题日益突出，买卖双方对房屋的质量纠纷也越来越复杂。这时一些住户发现，自己手里的《住宅质量保证书》对开发商没有约束力，开发商并不按照上面的约定履行承诺，维修时反而要住户自己掏钱；《住宅使用说明书》更是仅就房屋结构做出简单说明，并没有详细标出住户应该注意的事项，一旦出现问题，开发商就解释为住户使用不当，住户只好自认倒霉。曾被买房人视为”定心丸”的”两书”，在房屋出现质量问题的时候不能”兵来将挡”，因而受到冷落。面对现实，我们不禁疑问：在商品房质量纠纷中，”两书”的作用到底
几年来，随着商品房交易的迅猛增长，商品房的质量问题日益突出，买卖双方对房屋的质量纠纷也越来越复杂。这时一些住户发现，自己手里的《住宅质量保证书》对开发商没有约束力，开发商并不按照上面的约定履行承诺，维修时反而要住户自己掏钱；《住宅使用说明书》更是仅就房屋结构做出简单说明，并没有详细标出住户应该注意的事项，一旦出现问题，开发商就解释为住户使用不当，住户只好自认倒霉。 曾被买房人视为”定心丸”的”两书”，在房屋出现质量问题的时候不能”兵来将挡”，因而受到冷落。面对现实，我们不禁疑问：在商品房质量纠纷中，”两书”的作用到底有多大？ “两书”应该制定范本 建设部虽然对”两书”的内容提出了要求（详文见附），但至今北京市有关主管部门尚未制定出”两书”的范围样本。 目前的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》都由房地产开发企业自行印制，所以虽然都有必备条款，但由于其站在开发商的立场上，很难对住宅结构、性能以及使用注意事项作出严格细致的保证和说明，也就不能对购房者的利益加以保护，以至住房手里的”保证书”成了”空头支票”，”使用说明”也看不明白。 例如如今最常见的房屋质量问题就是天花板和墙面裂缝，尤其是在顶层，由于设计、施工或其它一些原因，造成屋顶膨胀拉伸出现裂纹、裂缝。这种裂缝往往经数据检测后证明符合安全规定，对住房安全构不成威胁。但裂缝毕竟有碍观瞻，于是住户就要求开发商进行退换或保修，开发商又以检测结果和《住宅质量保证书》无此约定为由，对住户的要求不予理睬。此时，双方矛盾难以解决。 “法律文件”难以发挥法律效力 按照建设部的规定，《住宅质量保证书》是房地产开发企业对其所销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。 据北京市建设委员会质量处处长陈建军介绍，在北京，施工单位必须提供”两书”给质量监督机构备案，否则将不予进行竣工质量核定，”两书”制度很早就开始推广，但目前效果却并不理想。由于政府对开发商只要求”两书”备案，没有专门机构对”两书”的执行情况加以管理，致使”两书”内容可操作性不强，流于形式。再加上购房者对”两书”法律效力的忽视，签约时也就不重视，一旦出现问题，这种”法律文件”难以发挥其应有的法律效力。 关键在加强管理 “两书”执行不畅只是房屋质量问题解决难的一个表面现象，多年来，房屋质量问题难解决的原因在于：问题错综复杂，涉及主管单位多，造成协商解决障碍，相关法律法规不健全等。 在商品房买卖中，消费者处于弱势地位，其利益应该得到政府有关部门的一定保护。房屋质量问题多反映在房屋实体上，但导致问题的原因可以说是多方面的，解决过程中也要涉及到开发商、设计单位、施工单位、材料供应商及消费者多方的利益。由于缺乏相关法律法规，政府部门对房屋质量缺陷形成的原因和衡量标准难以把握，各方之间利益难以调整，主管部门处理问题显得被动。 此外，北京市现有的房屋质量监管职能部门的设置逐渐跟不上现实需要，在机构上加强此项政府职能，对市场加大监管力度，也是保障商品房质量的必要措施。 因此，现实要求有关部门必须制定切实可行的解决办法，规范”两书”的执行过程，并对部分开发商不负责任的行为加以约束，在法规中体现出各方利益。与此同时，还要在开发商、施工单位和材料供应商三者之间建立一套相互制约、相互监督的质量保证体系，改变目前监理只维护开发商利益，业主利益无人保护的局面，使建设项目从勘察、设计、施工、监理等各个方面都处于质量保证之中，这才是根本有效的解决方法。 相信在一套完善的质量保证和质量监管体系下，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》将会发挥它们的作用，成为消费者眼里真正的”定心丸”。 附： 《住宅质量保证书》应该包括的内容： 1.工程质量监督部门核验的质量等级； 2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修； 3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期； (1)屋面防水3年； (2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； (3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年； (4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年； (5)门窗翘裂、五金件损坏1年； (6)管道堵塞2个月 (7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期； (8)卫生洁具1年； (9)灯具、电器开关6个月； (10)其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。 4.用户报修的单位，答复和处理的时限内。 *住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于上述期限。房地产开发企业可以延长保修期。 *国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。 *房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。 《住宅使用说明书》应该包括的内容： 1.开发单位、设计单位、施工单位、委托监理的应注明监理单位； 2.结构类型； 3.装修、装饰注意事项； 4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明； 5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； 6.门、窗类型，使用注意事项； 7.配电负荷； 8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明； 9.其他需说明的问题 *住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。 *房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担保修责任。
责任编辑/SF002
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