明明白白签合同：商品房销售合同详解（三）
——商品房买卖合同示范文本条文说明（三）
[提要]第八条交付期限。出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5._______________________________。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；1.遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的；2.___
第八条 交付期限。
出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；
1.该商品房经验收合格；
2.该商品房经综合验收合格；
3.该商品房经分期综合验收合格；
4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；
5._______________________________。
但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；
1.遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的；
2.________________________________；
3.________________________________________________________________________。
说明：本款是要求双方约定交付日期及交付使用条件。交付使用条件根据各地的具体规定及名称来约定，所列1—4是一些地方的具体规定，如果地方交付使用条件的具体规定另有名称，可在5的空白栏中填写。当事人可以将交付条件具体化，以免纠纷。
本条所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、水灾等。另外，还有一些虽然不属于不可抗力，但同样也是出卖人不能克服和客观原因所造成延期交房，这些原因可以由当事人双方在第二款2、3等空白栏中进行自愿约定。
对于这些特殊原因，从保护买受人合法权益的角度出发，当事人双方应当约定一个告知期限，以使买受人更好的行使自己的权益。
第九条 出卖人逾期交房的违约责任。
除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第______种方式处理：
1.按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之____的违约金，合同继续履行。
（2）逾期超过____-日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起______-天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的___-％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。
2.___________________________________________________________________________
说明：关于出卖人逾期交房违约责任的处理，本条提供了两种方式，由当事人协商后自愿约定。第一种方式既可以作为约定方式，也可为约定第二种方式提供借鉴。需要注意：
①对于逾期超过约定时间，而买受人要求继续履行合同的，违约金只能按(2)的约定处理，不能将(1)中的违约金进行累加处理；
②双方约定的有关违约金的比率应当与第七条的约定一致，以体现出公平原则。
第十条 规划、设计变更的约定。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：
（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;
（2）__________________________________________________________；
（3）__________________________________________________________；
（4）__________________________________________________________；
（5）__________________________________________________________；
（6）__________________________________________________________；
（7）__________________________________________________________。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起___天内将买受人已付款退还给买受人，并按________________-利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。
____________________________________________________________________________
说明：本条是为了解决签订商品房买卖合同后的相关规划、设计变更问题。根据《销售办法》第二十四条的规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规划时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
因此，根据《销售办法》的规划，本条第（1）项约定明确规定为该商品房结构形式、户型，空间尺寸、朝向。对于其他影响到商品房质量或者使用功能情形的，如绿地、楼间距、采光等规划设计变更问题，合同当事人协商后可在其他空白栏中自愿约定。此外，当事人应当对支付利息的起算日作出约定。
第十一条 交接。
说明：本条是对商品房交接的详细约定。首先，出卖人交付的商品房应当达到本合同第八条约定的交付条件，出卖人应当向买受人出示有效的证明文件；其次，依据国家有关政策规定，房地产开发企业应当在商品住宅交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。本条主要针对这两方面的内容进行了约定。
商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
说明：本款是对交接双方的权利和义务的进一步约定。在实际操作中，双方可以进一步细化延期交房责任的具体内容。
由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：
____________________________________________________________________________
说明：本款实际上是对由于买受人原因造成延期交房的违约责任的约定。在约定时，要体现与出卖人延期交房责任的对等。
第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
_________________________________________________________________________
说明：这是为了充分保护买受人的财产权，依据国家有关法律法规的规定，对出卖人及其销售的商品房的约定。从目前商品房买卖的实际情况来看，主要是解决抵押权纠纷、一房多售等问题。对此《销售办法》已有明确规定，房地产开发企业销售设有抵押权商品房的，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。在处罚条款中还规定，在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
买受人也可以和出卖人协商后，对这些可能发生的产权纠纷和债权债务纠纷的具体内容在空白行中补充约定。
第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。
出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第_______种方式处理：
1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
2._______________________________________________________________________
3.______________________________________________________________________
说明：装饰、设备标准也是目前商品房消费者比较关心的问题。受不同项目、不同档次、不同买受人等因素的影响，商品房的装修、设备要求不尽相同。因此，买卖双方对商品房的装修、设备标准应当进行详细约定。
对于达不到约定标准的商品房，双方要约定明确的处理方式。下款中的第一种方式仅供参考，双方可在空白处增加处理方式。
第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。
说明：基础设施主要是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等设施。公共配套建筑是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的教育、商业、饮食、娱乐等公共建筑。基础设施、公共配套建筑状况是购房人选择商品房的重要考虑因素。基础设施、公共配套建筑正常运行是商品房使用功能正常发挥的一个重要条件。因此，出卖人与买受人应当就基础、公共配套建筑正常投入运行的日期做出相应约定。
基础设施、公共配套建筑投入正常运行的决定因素主要是在政府，因此出卖人应当慎重地给出正常运行日期的承诺，应当对其可能条件作充分的调查，并与政府有关部门达成协议。同时，根据实际情况，出卖人可以考虑对非自身因素造成正常运行延误的，事先在合同中约定有关情况出现时的处理条款。
另外，与基础设施、公共配套建筑有关的权益、责任等问题，双方应当明确约定（可以附件形式约定，也可以在第十八条中详细约定）。
出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：
1．________________________________________________________________________；
2. ________________________________________________________________________；
3. ________________________________________________________________________；
4. ________________________________________________________________________；
5. ________________________________________________________________________。
如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：
1.________________________________________________________________________；
2. ________________________________________________________________________；
3. ________________________________________________________________________。
说明：本条后两款是对违约责任的约定，均规定由当事人双方协商约定，双方可以作出退房、支付违约金等约定。支付违约金时，要考虑到其比率应当与其他条款的违约比率相对一致，不能偏差太大。
第十五条 关于产权登记的约定。
出卖人应当在商品房交付使用后_____-日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_____项处理：
1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______-日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的_____％赔偿买受人损失；
2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的_____-％向买受人支付违约金；
3. ________________________________________________________________________
________________________________________________________________________。
说明：房地产权属证书是购房人享有房屋所有权及相应土地使用权的合法证明材料、产权登记是商品房买受人获得房地产权属证书的必然途径。根据《开发条例》的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
商品房的房屋所有权登记，涉及该商品房的合法性和购买人作为房屋所有权人的法律依据；土地使用权的登记又涉及到与该商品房有关的整个项目用地土地使用权的分割。而这些又都离不开开发经营该商品房的房地产开发企业界，因此，在买受人申请办理产权登记手续的过程中，开发企业应当予以协助。
另外，《销售办法》对出卖人应当提供的产权登记材料也明确进行了规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
买卖双方应当基于以上规定及地方的具体规定约定产权登记的有关事项及违约责任。
责任编辑/SF002
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